新時(shí)期房地產(chǎn)開發(fā)中成本及風(fēng)險(xiǎn)控制措施的辨析

【摘要】本文針對新時(shí)期房產(chǎn)政策調(diào)控背景下的房地產(chǎn)開發(fā)中成本以及風(fēng)險(xiǎn)控制措施，以及相關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行分析研究。

【關(guān)鍵詞】政策調(diào)控；房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；風(fēng)險(xiǎn)控制；措施

引言

新時(shí)期房地產(chǎn)市場競爭激烈，政府加大公共廉租房的建設(shè)和供給量，房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定的發(fā)展，并取得最大的經(jīng)濟(jì)收益，就需要從房地產(chǎn)開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)上進(jìn)行控制，為此本文針對新時(shí)期調(diào)控背景下房地產(chǎn)開發(fā)中的成本以及風(fēng)險(xiǎn)控制措施的內(nèi)容進(jìn)行分析研究。

1、在政策調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

從當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制現(xiàn)狀進(jìn)行分析，因?yàn)槎喾N因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)上盲目的投資，成本管理也非常的盲目，成本風(fēng)險(xiǎn)意識較低，沒有對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)性、合理性的控制，進(jìn)而在實(shí)際成本管理中，造成成本管理的混亂，為此需要對房地產(chǎn)開發(fā)中的成本進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈主要分為：土地的批租—房地產(chǎn)的開發(fā)—房地產(chǎn)的銷售和租賃。在這三個(gè)部分中，又分別有相應(yīng)的小資金鏈，例如土地批租階段的資金鏈有：土地儲備資金、土地出讓金；房地產(chǎn)開發(fā)階段的資金鏈有：預(yù)熱項(xiàng)目開發(fā)資金、施工中的流動(dòng)資金等。

房地產(chǎn)開發(fā)中的成本管理、控制的風(fēng)險(xiǎn)種類非常多，當(dāng)前成本管理也是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理中的一項(xiàng)重要工作，成本管理和成本控制中風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中需要解決的一個(gè)難題。綜合分析，在國家的政策調(diào)控背景下，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制具有重要的意義，可以降低成本管理風(fēng)險(xiǎn)，提升房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中的收益[2]。

2、當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)中成本核算和成本控制中存在的問題

政府為確保普通居民住房問題，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策調(diào)控，在這樣的影響下，中國房地產(chǎn)的發(fā)展需要全面的進(jìn)行分析，正確的面對市場競爭和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前在中國房地產(chǎn)開發(fā)中的成本核算和成本控制存在一些問題，這些問題影響著中國房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)中的成本核算非常的模糊不清

近幾年中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，針對住宅、商業(yè)、娛樂項(xiàng)目等，不同的開發(fā)項(xiàng)目有不同的施工工期，也有不同的成本核算，當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算和控制中沒有形成完成的、統(tǒng)一的成本核算標(biāo)準(zhǔn)，為此將房地產(chǎn)開發(fā)中的成本核算難度增加，影響著中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和效益。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)中的成本分配不合理

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)長期的工程，在開發(fā)的過程中會產(chǎn)生很多的費(fèi)用，例如土地出讓金、土地征用費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)費(fèi)、土地勘測費(fèi)、工程費(fèi)等，這些費(fèi)用需要統(tǒng)一的進(jìn)行制定分配標(biāo)準(zhǔn)，將這些費(fèi)用間接的歸到開發(fā)成本中。但是當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)成本分配并不合理，在成本核算中并沒有將這些內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的、明確的規(guī)定。所以在一定程度上，影響著中國房地產(chǎn)企業(yè)的的發(fā)展，不利于其對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行核算。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)沒有開發(fā)成本的管理控制意識

當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本的控制制度還不完善，很多企業(yè)也沒有成本管理和成本控制的意識，針對房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制，大多采用的是事后控制，成本控制和成本管理，是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)合同上的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行的，在成本管理和成本控制中無法采取有效的措施，因?yàn)槌杀究刂坪统杀竟芾硪庾R較低，也沒有有效的措施，進(jìn)而影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（4）在房地產(chǎn)開發(fā)中沒有形成完善的管理體系

從市場的角度對中國房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行分析，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭非常激烈，有些企業(yè)為了獲取市場經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢，在市場中占有一定的地位，在其成本管理中采用粗放的管理方法，沒有對成本管理和控制進(jìn)行有效的規(guī)劃，沒有制定成本管理目標(biāo)等等，進(jìn)而造成成本管理和成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中沒有發(fā)揮真正的作用。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)的成本內(nèi)部控制制度不完善

從當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)中的成本事后管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，在房地產(chǎn)開發(fā)中成本管理缺乏成本預(yù)測和成本管理的規(guī)范性，房地產(chǎn)企業(yè)自身對房地產(chǎn)開發(fā)成本管理沒有規(guī)范性也不重視，沒有對房地產(chǎn)開發(fā)中的各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全程的控制，進(jìn)而影響著房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3、在政策調(diào)控背景下加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中成本以及風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

從以上在房地產(chǎn)開發(fā)中成本管理、成本控制中存在的問題進(jìn)行分析，想要有效的提升中國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場競爭下，在國家的政策調(diào)控背景下，需要將這些問題有效的解決，才會促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在政策調(diào)控背景下加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中成本以及風(fēng)險(xiǎn)控制，可以從以下幾個(gè)方面入手：

（1）將房地產(chǎn)開發(fā)中的成本核算相關(guān)制度和項(xiàng)目完善

在當(dāng)前的成本管理中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算存在一些問題，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的提升，為此需要將房地產(chǎn)開發(fā)中成本核算和相關(guān)制度和項(xiàng)目完善。將其成本核算工作進(jìn)行規(guī)范化，在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，將其中的成本費(fèi)用等明確，建立完善的成本核算制度，保證相關(guān)工作有序發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本核算主要有：土地征用成本、設(shè)計(jì)成本、材料成本、施工成本、工程費(fèi)用成本、附加成本等，將每個(gè)環(huán)節(jié)的成本核算制度完善，為房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制提供保障。

（2）建立監(jiān)督制度

在房地產(chǎn)開發(fā)中成本控制、成本管理需要有一個(gè)良好的監(jiān)督制度，為其規(guī)范化的管理提供保障，建立監(jiān)督制度，可以將成本核算中的不合理現(xiàn)象消除，一旦出現(xiàn)成本核算問題，可以追究到人，有助于提升成本管理人員的責(zé)任心，降低成本管理問題出現(xiàn)，起到良好的監(jiān)督作用。例如在房地產(chǎn)施工中，產(chǎn)生了建筑費(fèi)用虛增現(xiàn)象，在成本核算中發(fā)現(xiàn)成本信息不真實(shí)的現(xiàn)象，對成本核算中的不真實(shí)信息進(jìn)行調(diào)查分析，進(jìn)行相關(guān)責(zé)任人相關(guān)責(zé)任追究，對其進(jìn)行處罰，并進(jìn)行批評警告，成本信息嚴(yán)重虛增、造假的責(zé)任人，將追究其刑事責(zé)任。

（3）加強(qiáng)發(fā)地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制

在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中，沒有相關(guān)的成本控制制度和管理制度，進(jìn)而影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，想要提升經(jīng)濟(jì)效益，就需要在今后的工作中加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制和成本管理，減少因?yàn)槌杀究刂拼嬖诘膯栴}，造成的經(jīng)濟(jì)損失。將相關(guān)的成本管理工作完善，在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，制定詳細(xì)的成本控制，例如土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、附加費(fèi)用、稅金等成本，進(jìn)行合理的、詳細(xì)的分配和控制，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（4）建立房地產(chǎn)開發(fā)成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理需要在相關(guān)的制度下有效的進(jìn)行，尤其是當(dāng)前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展實(shí)行政策調(diào)控，企業(yè)想要發(fā)展就必須進(jìn)行成本管理和成本控制，就需要建立成本控制體系，為房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制提供保證，將成本控制和成本管理中的風(fēng)險(xiǎn)降低。保證房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制可以有效的、順利的進(jìn)行。

小結(jié)

在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及調(diào)控力度下，房地產(chǎn)開發(fā)中的競爭將不斷的加劇，企業(yè)想要的激烈的市場競爭中，取得發(fā)展，就需要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制、成本核算，建立并完善相關(guān)的制度和體系，為房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制提供保證，將其成本控制中的風(fēng)險(xiǎn)降低，有效的促進(jìn)成本控制工作的順利進(jìn)行，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 秦峰.房地產(chǎn)開發(fā)成本與風(fēng)險(xiǎn)控制辨析[J].中國外資.2013（06）：122-123.

[2] 袁海林.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中的問題與對策[J].西北紡織工學(xué)院學(xué)報(bào)，2000（01）：48-51