新時期房地產開發中成本及風險控制措施的辨析

【摘要】本文針對新時期房產政策調控背景下的房地產開發中成本以及風險控制措施，以及相關的內容進行分析研究。

【關鍵詞】政策調控；房地產開發；成本控制；風險控制；措施

引言

新時期房地產市場競爭激烈，政府加大公共廉租房的建設和供給量，房地產企業想要穩定的發展，并取得最大的經濟收益，就需要從房地產開發成本和風險上進行控制，為此本文針對新時期調控背景下房地產開發中的成本以及風險控制措施的內容進行分析研究。

1、在政策調控下房地產開發成本控制的意義

從當前房地產開發中的成本控制現狀進行分析，因為多種因素的影響，房地產企業在開發上盲目的投資，成本管理也非常的盲目，成本風險意識較低，沒有對房地產開發成本進行科學性、合理性的控制，進而在實際成本管理中，造成成本管理的混亂，為此需要對房地產開發中的成本進行控制。房地產企業的資金鏈主要分為：土地的批租—房地產的開發—房地產的銷售和租賃。在這三個部分中，又分別有相應的小資金鏈，例如土地批租階段的資金鏈有：土地儲備資金、土地出讓金；房地產開發階段的資金鏈有：預熱項目開發資金、施工中的流動資金等。

房地產開發中的成本管理、控制的風險種類非常多，當前成本管理也是房地產企業開發管理中的一項重要工作，成本管理和成本控制中風險是房地產企業在房地產開發中需要解決的一個難題。綜合分析，在國家的政策調控背景下，加強房地產開發中的成本控制具有重要的意義，可以降低成本管理風險，提升房地產企業在房地產開發中的收益[2]。

2、當前在房地產開發中成本核算和成本控制中存在的問題

政府為確保普通居民住房問題，對房地產行業進行政策調控，在這樣的影響下，中國房地產的發展需要全面的進行分析，正確的面對市場競爭和房地產企業的發展。當前在中國房地產開發中的成本核算和成本控制存在一些問題，這些問題影響著中國房地產開發的發展。

（1）房地產開發中的成本核算非常的模糊不清

近幾年中國經濟快速發展，房地產行業迅速崛起，針對住宅、商業、娛樂項目等，不同的開發項目有不同的施工工期，也有不同的成本核算，當前在房地產開發的成本核算和控制中沒有形成完成的、統一的成本核算標準，為此將房地產開發中的成本核算難度增加，影響著中國房地產企業的發展和效益。

（2）房地產開發中的成本分配不合理

房地產開發是一項長期的工程，在開發的過程中會產生很多的費用，例如土地出讓金、土地征用費、房地產開發設計費、土地勘測費、工程費等，這些費用需要統一的進行制定分配標準，將這些費用間接的歸到開發成本中。但是當前的房地產開發成本分配并不合理，在成本核算中并沒有將這些內容進行詳細的、明確的規定。所以在一定程度上，影響著中國房地產企業的的發展，不利于其對房地產開發成本進行核算。

（3）房地產企業沒有開發成本的管理控制意識

當前中國房地產企業的開發成本的控制制度還不完善，很多企業也沒有成本管理和成本控制的意識，針對房地產開發中的成本控制，大多采用的是事后控制，成本控制和成本管理，是根據房地產開發合同上的相關規定進行的，在成本管理和成本控制中無法采取有效的措施，因為成本控制和成本管理意識較低，也沒有有效的措施，進而影響著房地產企業的經濟效益。

（4）在房地產開發中沒有形成完善的管理體系

從市場的角度對中國房地產的發展進行分析，當前房地產行業的競爭非常激烈，有些企業為了獲取市場經濟的優勢，在市場中占有一定的地位，在其成本管理中采用粗放的管理方法，沒有對成本管理和控制進行有效的規劃，沒有制定成本管理目標等等，進而造成成本管理和成本控制在房地產企業發展中沒有發揮真正的作用。

（5）房地產企業的成本內部控制制度不完善

從當前的房地產開發中的成本事后管理現狀進行分析，在房地產開發中成本管理缺乏成本預測和成本管理的規范性，房地產企業自身對房地產開發成本管理沒有規范性也不重視，沒有對房地產開發中的各個項目進行全程的控制，進而影響著房地產企業的成本控制，影響著房地產企業的經濟效益。

3、在政策調控背景下加強房地產開發中成本以及風險控制的措施

從以上在房地產開發中成本管理、成本控制中存在的問題進行分析，想要有效的提升中國房地產企業的經濟效益，在激烈的市場競爭下，在國家的政策調控背景下，需要將這些問題有效的解決，才會促進房地產企業的發展，提升房地產企業的經濟效益。在政策調控背景下加強房地產開發中成本以及風險控制，可以從以下幾個方面入手：

（1）將房地產開發中的成本核算相關制度和項目完善

在當前的成本管理中，房地產企業的成本核算存在一些問題，影響著房地產企業的發展和經濟效益的提升，為此需要將房地產開發中成本核算和相關制度和項目完善。將其成本核算工作進行規范化，在房地產開發的整個過程中，將其中的成本費用等明確，建立完善的成本核算制度，保證相關工作有序發展。房地產開發過程中的成本核算主要有：土地征用成本、設計成本、材料成本、施工成本、工程費用成本、附加成本等，將每個環節的成本核算制度完善，為房地產開發的成本控制提供保障。

（2）建立監督制度

在房地產開發中成本控制、成本管理需要有一個良好的監督制度，為其規范化的管理提供保障，建立監督制度，可以將成本核算中的不合理現象消除，一旦出現成本核算問題，可以追究到人，有助于提升成本管理人員的責任心，降低成本管理問題出現，起到良好的監督作用。例如在房地產施工中，產生了建筑費用虛增現象，在成本核算中發現成本信息不真實的現象，對成本核算中的不真實信息進行調查分析，進行相關責任人相關責任追究，對其進行處罰，并進行批評警告，成本信息嚴重虛增、造假的責任人，將追究其刑事責任。

（3）加強發地產企業在房地產開發中的成本控制

在當前的房地產開發成本管理中，沒有相關的成本控制制度和管理制度，進而影響著房地產企業的發展。在房地產企業發展的過程中，想要提升經濟效益，就需要在今后的工作中加強房地產開發中的成本控制和成本管理，減少因為成本控制存在的問題，造成的經濟損失。將相關的成本管理工作完善，在房地產開發的整個過程中，制定詳細的成本控制，例如土地費用、工程費用、開發費用、管理費用、銷售費用、財務費用、附加費用、稅金等成本，進行合理的、詳細的分配和控制，提升企業的經濟效益。

（4）建立房地產開發成本控制體系

房地產企業的成本管理需要在相關的制度下有效的進行，尤其是當前國家對房地產行業的發展實行政策調控，企業想要發展就必須進行成本管理和成本控制，就需要建立成本控制體系，為房地產開發中的成本控制提供保證，將成本控制和成本管理中的風險降低。保證房地產開發中的成本控制可以有效的、順利的進行。

小結

在當前的房地產行業的發展現狀以及調控力度下，房地產開發中的競爭將不斷的加劇，企業想要的激烈的市場競爭中，取得發展，就需要加強房地產開發中的成本控制、成本核算，建立并完善相關的制度和體系，為房地產開發成本的控制提供保證，將其成本控制中的風險降低，有效的促進成本控制工作的順利進行，提升房地產企業的經濟效益。

參考文獻：

[1] 秦峰.房地產開發成本與風險控制辨析[J].中國外資.2013（06）：122-123.

[2] 袁海林.房地產開發企業成本控制中的問題與對策[J].西北紡織工學院學報，2000（01）：48-51