房地產景觀項目投標面試技巧

引言：

隨著房地產行業的日益壯大，愈來愈呈現國民經濟中流砥柱的趨勢，房地產景觀工程在提升樓盤品質，打造營銷賣點上作用也尤其重要起來。于是，諸多房地產公司，特別是大型開發商，如萬達、新希望、新鴻基、佳兆業等等，均在引進優質的景觀工程服務商上面下足功夫，其中投標階段的項目經理面試就是必不可少的一環。參與面試評審人員，視項目的重要程度，基本包括研發人員、工程人員、招標成本人員，甚至該項目的總經理等。

項目的投標階段往往是準備時間短，需要收集的信息量大，而對項目又起著成敗與否的決定性作用。項目經理面試在發包方評標比重約占15-20%，表達了園林單位對項目的重視程度和理解深度，在某些項目投標中甚至于比投標報價更為打動業主。

筆者通過參加多次面試的經歷，總結出以下面試的內容和技巧。

1.項目經理的硬性條件

多數招標單位對項目經理證件方面的硬性要求是：二級以上注冊建造師證，中級以上職稱證以及安全生產負責人證；

2.項目經理的軟性條件

參與面試的項目經理，僅僅具備硬性條件，只能說是進了門檻，但需要加大中標的可能性，必須具備更多軟性條件；

2.1較好的從業資歷

比如主持或參與過房地產行業中排名靠前，或者景觀園林建造水平較高的企業的項目，如萬科、龍湖、綠地、保利、中海、恒大等房地產企業的園林工程，這是評審人員經常需要了解的，也是能給項目經理加分的點；

2.2參與同類型項目的經驗

比如針對當前項目的性質，總造價相近或單位面積造價相近，同為展示區園林工程或者交樓區園林工程，或者其它特點類同的項目經驗等等；

3.現場踏勘

如果有條件，項目經理最好能親自到投標項目現場踏勘，與甲方溝通，了解和分析場地的具體情況。假如無法實現，起碼也應該請人拍攝現場影像，能有個粗淺的現場概念。

4.招標文件分析

招標文件對項目有個概括性的提取，包括施工范圍、工期、合同等，其中對面試影響最大的就是工期的約定，項目經理必須對工作內容和對應的工期理解十分透徹才能做出科學合理的施工進度計劃來，并且針對不同地域的雨季和霜凍期，要有針對性較強的應變措施，這也是招標人非常關心的內容。

5.研究圖紙

在投標面試之前，深入研究圖紙是最基礎的準備工作，評審人員的多數提問都從圖紙中來。讀圖工作包括以下幾個內容：

5.1收集數據

收集項目的基礎數據，比如項目總占地面積、園林施工范圍和面積、水景面積、硬質鋪裝和軟景種植各自面積、以及軟硬景的比例，甚至于主要喬木的數量等等。能在開場白中說出一系列數據，評審會對你有個比較好的第一印象。

5.2園林風格

通過讀圖分析該項目園林景觀的建造風格和特色，比如萬達和恒大常見的歐式，萬科常見的是地中海式，保利的德國小鎮風格等等。

5.3重難點分析

每個項目根據開發商的要求不同，建設的重難點也各有不同。一般展示區的投入較大，景觀復合性較強，造景元素多。側重硬景效果的，亭臺樓閣，水景小橋多，對基礎結構要求高，工藝流程復雜；側重軟景效果的，灌木時花，大樹草坪多，對地形塑造要求高，空間變化豐富。結合工期要求，項目的重難點分析是否透徹，以及對應的解決措施是否科學合理，決定著項目是否能順利完成，也決定著項目的效果能否實現。

6.預算分析

項目經理在投標面試前，還需要較深入地了解預算編制的方式和方法。清單報價、定額計價或總價包干，不同的結算方式，影響著項目面試或談判的技巧，采取避實就虛還是直搗黃龍，取決于你對基礎成本和利潤點的理解去到何種程度。

7.團隊和資源準備

首先，項目經理絕對不是一個人在面試，借助團隊的力量，是項目經理在面試過程中需要提醒自己的。項目部團隊也不僅限于施工員、資料員，當某些工藝品需要深化設計時，能想到設計人員的介入，當某些特殊工藝不能完成時，能想到專業供應商的參與。

其次，人、材、機的必須有相應的計劃和準備，尤其是特殊的材料在特殊的時間使用，就要有特定的采集措施。比如冬季施工，新疆紅常常無法從新疆出貨的問題，可考慮提前在道路封凍之前，將毛料運至項目就近的集散和加工地區，保證其及時供應；又比如了解到項目所在區域工程建設量巨大，必然各種材料的價格會提升，這就需要項目經理及早作出判斷，針對項目用量大的材料，及早簽訂采購合同，從而降低項目的成本風險。

8.制作PPT匯報文件

相對于更為重要的招標，開發商還要求項目經理制作PPT匯報文件，圖文并茂地闡述對項目的認識和理解。PPT匯報文件，可將上述的7點內容進行概括，形成比較簡潔的文字和圖表，插入參考性強的圖片輔助即可。匯報的時候，可依據PPT的條理，但不僅限于上面的文字內容，可展開和延伸。

總結：

所謂面試技巧，實際上是應對一般或特殊案例的解決方法，不能經驗主義，把握一個大的原則，深入去研究和推敲，找到問題的關鍵點，也就是業主更希望看到你對項目所表現出的誠意！

筆者認為，投標中的項目經理面試必將成為一種常態，業主在重視報價的同時亦關注項目交給什么樣的人去實施。面試考察的是項目經理的綜合管理能力，只懂得埋頭苦干的實干型，或者只懂得考取證件的掛證族都難過此面試關。由此可見，項目經理在未來的園林企業中扮演著技術能力+管理思路趨于平衡的綜合性人才角色，也推動著他們往企業管理更高層次的崗位發展，成為企業的骨干力量乃至中流砥柱！