淺議2014年房價

摘 要：2014年年初，隨著寧波、杭州等地降價消息的傳出，關于樓市崩盤、“房價必跌”與“房價必漲”的爭論鋪天蓋地、喋喋不休。最近看到有人預測2014年房價必跌的文章，感觸很多。拋開個人情感（筆者也希望房價大跌），經過仔細分析，認為今年房價不可能下跌，只能是上漲！

關鍵詞：樓市崩盤；房價必跌；房價必漲；分析

年初商品住宅市場現量價齊跌局面，房價挺跌派依此大肆鼓吹樓市崩盤。但這是全國大范圍的降價還是個別降價？哪些地方？原因是什么？比如萬科，其3月16日開盤的“住總萬科橙”毛坯房銷售均價為2.1萬/平方米，較預期低2000元—3000元/平，（其精裝房預期售價為2.6萬元—2.7萬/平）。事實上萬科的開盤銷售均價為21680元/平，近2.2萬，按媒體所說扣除裝修費3000元/平，即降價1000元—2000元/平，若裝修費按4000元/平的話，基本上與預期一樣，就沒降！某內部人士透漏萬科該項目賣的是首期，價格略高于周邊毛坯房價，因此萬科降價報道并不準確。

對于2014年的房價是上漲的理由，除了網上盛傳的“房價下跌年年傳房價年年漲”、神預測任志強、二胎政策以及大拆大建時期等諸多原因外，筆者認為至少還有以下十條：

第一、房地產行業周期

對于2010年4月至2013年4月三年，10年4月到11年8月，16個月房價增速下降；11年9月到12年5月份銷量下降（12年初實行房價調控政策）；從12年6月到13年4月，銷量增長，房價上漲，13年房價總體是先高后穩，為炙熱階段。今年前兩個月的銷量與銷售面積同比下降，但是從這幾年的平均數據看，房價并未下降！在3月20日舉辦的中原房地產發展趨勢高峰論壇會上，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌發表講話。他認為，從房地產本身市場來看，2010年到2013年這三年是一個周期，市場周期的變化，再加上我國進入從高速發展轉向中高速發展的經濟轉換期，使得今年年初房價同比下降也是有可能的，而講今年房地產崩盤的人有兩種：一種是無知，另一種是無聊！

第二、透視兩會

政府工作報告中并未提房價調控，指明要以全體人民住有所居為目標；李克強總理在答記者問時表示，對于合理的自住需求，要有相應的政策支持，包括增加普通商品房供應等措施，對房地產市場要因城因地分類進行調控。兩會大講的“保障”是指公租房與共有產權房（過去提的經濟適用房），2013年10月29日習主席關于加快推進住房保障和供應體系建設的講話，可以看出今年堅持以政府為主提供“保障”，以市場為主提供住房需求的政策。“住有所居”居住的并不一定是自己的房子，比如租賃房，只有當市場上的“供給大于需求”時，才能實現居民真正的“供需相符”。只有政府解決了中低收入者的住房問題，市場發揮無形“手”的作用，全國居民“住有所居”的目標才能實現、房地產行業才能“平穩健康”發展。因此，在我國“住有所居”的目標實現之前，就發生房價大規模降價、崩盤的現象是不可能的！

兩會期間，財政部與國稅總局的負責人均表示，正在全國人大層面對房產稅展開立法。著名財稅學者、天津大學教授李煒認為，用經濟學觀點，供需決定價格，政府收稅，會提高商品與服務的價格，但提高部分由生產商或消費者承擔，雙方承擔份額的多少，要看雙方的需求彈性。征收房產稅，雖然在一定程度上可能降低住房空置率，但供求關系并沒改變，說房產稅征收后房價必降，是把錯了脈。財經人朗咸平認為，目前推出的房產稅會使地方政府更有動力抬高中心城區的房價。他說，房產稅主要有對增量征稅的上海模式和對存量征稅的重慶模式兩種。結果上海模式導致房價上漲17.6%，稅收166個億；重慶模式房價不上漲，稅收只有2.4個億，作為政府當然會選上海模式，若在上海模式之下再加一個條--購買的增量新房房價超過均價兩倍，稅率加一倍，即杭州模式，這樣一來房產稅會讓地方政府更有動力抬升房價。

第三、城鎮化進程

從2014年修改完畢后上報的《國家新型城鎮化規劃》中可以看出，規劃明確了城鎮化建設的目標、戰略重點和制度安排。新城鎮化會給建筑建材、房地產業等帶來新的發展機遇，我國40%多的城市水平離發達國家的70%多，還有很大的差距。“只有在城鎮化、市場化完成后房地產才有可能崩盤”顧云昌說，我國1億農民需要落戶城市、1億棚戶區需要改造、1億人中西部就地城鎮化，三個1億加上宏觀政策、城鎮化與金融政策，房地產2014年不會崩盤。有人說，大量的農民等低收入者涌進城市就要承擔高企的房價，他們承擔不起，因此房子購買量就減少，房價就會降低。但是，城市化推進將增加城鎮人口，推動了房地產中長期需求。全國人大代表張招興表示，只有城鎮化、老齡化發展到一定程度，房地產行業才會出現真正的拐點，而這起碼還有十幾、二十年的時間。

第四、政府方面

我國的GDP的增長主要是靠投資與消費，投資方面制造業占較大份額，其中房地產又是大頭，是經濟中的支柱，對各行業中都有不同程度的影響。GDP下降一個百分點就會導致上百萬的人失業，若今年房價暴跌，政府工作報告中7.5%的GDP目標該怎樣實現？就業問題又該如何緩解？經研究，房地產的冷熱在金融，房地產業的崩盤，多數由一個國家的宏觀經濟（尤其是貨幣政策）出問題所致。比如，美國08年次債危機就是貨幣政策出了問題，反觀我國，金融市場控制的很好，貨幣政策穩健，家庭負債率占GDP的30%左右（美國為70%），即使貸款利息提高，也不會造成家庭還不起銀行利息、銀行還不起投資者投資額，進而導致銀行破產、金融體系崩潰的局面。因此，中國樓市不會出現大波動。然后再看地方政府，房地產成了地方政府財政收入主要來源---這是不爭的事實，房地產拉動地方經濟暫不說，單是房地產開發所需的土地，就是地方財政的支撐點。若缺了土地收入、那么地方政府的行政力量與職權力量就可想而知，聯系年初土地出讓金火爆的情形，再看今年3月13日，財政部發布了1-2月全國財政收支數據，數據顯示，1-2月累計全國財政收入24923億元，比去年同期增長11.1%，其中地方財政收入同比增長12.9%，與房地產交易直接相關的稅拉動地方財政3.9個百分點，由此可見，房地產因素對地方收入的影響不容忽視。

第五、有房有家的傳統思想

“房奴”的產生是國人成年后奮斗的結果，剛畢業的大學生買不起房子，于是就租房，等到工作幾年后，再買屬于自己的房子。在這里，有一個問題就是租房會不會導致房價下降的問題，當然不會！一間房子，肯定不止一個人要租，這樣就會形成競爭，在市場經濟條件下，房租會在競爭過程中達到一個平衡租金，競爭越激烈，平衡租金點越高，然后有人想要購買，就會隱形造成該住房房價上升。國家統計局1月9日公布的數據顯示，2013年12月居住價格同比上漲2.8%。其中，住房租金價格上漲4.7%，房租自2010年以來連續48個月上漲，房租不斷上漲將許多租房族趕進購房大軍中。引用新田置業總經理馮常生的一句話：“租賃市場火爆，房價必漲！”

第六、房價與人均可支配收入比的問題

有人統計在香港房價最高的時候，房價與人均可支配收入比是14：1，上海一套80平方米的住房高達27.54，而國外，德國為11.41，英國10.3，法國7.68，美國6.43，日本為11.07。這樣對比后表明中國房價收入比高，房價高，但我國房價不可能一直居高，因此房價必降。但是這個高比例不單是由房價引起的吧，還有是人均可支配收入的影響。暫不說收入問題，就我國人口數量而言，不管是GDP、收入還是可支配收入一平均下來，人均數額就大大降低。比如，根據2013年IMF世界各國人均GDP權威排名，盧森堡挪威卡塔爾三國位居前三，加拿大、新加坡與美國位居9、10、11位，中國香港以38797美元排名第24位，臺灣排名第38位，中國大陸排名第86位。對于人均可支配收入而言，比如06年的數據，盧森堡、挪威、瑞士、美國位居前四，中國大陸位居100多位；近期國家統計局公布的《中華人民共和國2013年國民經濟和社會發展統計公報》，我國人均可支配收入為18311元，美國為39775美元，折合人民幣240638元。2013年日本經濟持續不景氣，貌似只有每月332.87 千日元，合人民幣231736元/年、瑞典229152克朗頭腦、臺灣7460100臺幣幾百萬、韓國1276429韓元數十億、日本358.4千日元/每月。（可參考TRADING ECONOMICS數據）。可見我國人均可支配收入與發達國家相比很低，造成了房價與人均可支配收入比低，并非單單是房價的因素。

第七、房地產泡沫問題

房價下跌者說房子是最保值增值的投資產品，人們炒房較厲害，但是在國際上有一個炒房比例警戒線，大約15%，而我國有的地方遠遠高于這一比例，是非常危險的，有很嚴重的房地產泡沫。但是，要是僅僅依靠15%這一數據并沒有說服力，因為說我國市場不完善也好，是中國特色也罷，我國好多數據與國際通認的標準就是存在不一致，令經濟學家匪夷所思的情況很多。比如每年的GDP增長比率，國外經濟學家認為一國的GDP不應超過一定比例，特別是高比例比如10%，若超過，理論的上該國各方面都會混亂，但事實上我們就做到了（比如93年13.5%，04年10.1%，07年11.9%，10年10.4%等），我國國內并沒有暴亂反而還很和諧。我國房地產泡沫很嚴重，不符合經濟規律，總有一天會破滅，這話是對的，但是具體哪天破滅沒人知道，目前來看2014年房地產泡沫破滅的可能性不大。

第八、通貨膨脹方面

從經濟學角度來看，食品價格指數將直接反射到房價上。據中國產業洞察網的一些報道：2013年全年居民消費價格指數同比上漲2.6%，其中食品消費價格漲幅4.7%；全年工業品出廠價格同比下降1.9%，其中食品出廠價格漲幅0.7%；全年農副產品購進價格同比上漲1.6%。物價指數的走高，必然帶動房價上揚。其他物價都上漲，房價豈能不漲？

第九、近期人民幣貶值的問題

房價看跌者認為這會對抑制房價起很大的作用，但是，別忘了房價上漲的力量根本就不在匯率升值，而是人、地、房三者之間的矛盾，是中國的特殊國情所致。正如某中央財經大學金融學院教授所說，人民幣匯率在2014年持續貶值的可能性是不存在的，中國房地產市場不可能因為匯率貶值而出現系統性危機。

第十、目前銀行取消房貸優惠問題

有人依多家銀行取消房貸優惠政策為由力挺房價下跌，但好多業內人士認為這種房貸緊張局面不會持續很久。據消息稱，央行也已向部分銀行提供流動性支持，銀行資金緊張局面正在改善，幾個月后，超額儲備金率有望回歸常態，個人房貸及企業開發貸也會回歸正常模式。 宋會雍（上海中原研究咨詢部總監）表示，除了信心上的波動，多數買房者與開發商沒有在這一金融風波中受到實質性的沖擊，開發企業并沒有被逼到下調房價的絕境。取消房貸利率優惠只是暫時的，對樓市的影響面非常窄，央行已明確提出要落實差別化住房信貸政策，滿足首套自住購房的貸款需求。目前好多方案正有效地解決首付資金缺口問題，比如“樂居貸”。北京師范大學教授董藩表示，“經濟形勢越不好，對房地產業越是依賴，拋棄房地產業，金融業要先死掉。”

綜上所述，筆者認為以上十條足以說明2014年房價不會下跌，房地產行業更不會崩盤的結論成立！