關(guān)于生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的探討

【摘要】本文作者分析了生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然要求及發(fā)展方向，探討成功開發(fā)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的必備要素，并對生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行了分析與探討。

【關(guān)鍵詞】生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計；策略

成功的農(nóng)業(yè)生態(tài)地產(chǎn)規(guī)劃能直接提升企業(yè)的知名度，如何利用企業(yè)本身的優(yōu)勢進(jìn)行合理的農(nóng)業(yè)生態(tài)地產(chǎn)規(guī)劃是值得專業(yè)人士進(jìn)行分析與探討的。在充分利用這些條件的基礎(chǔ)上需要更大的群體來最大限度地挖掘其文化，創(chuàng)意文化與原生態(tài)文化互融，提出先進(jìn)務(wù)實的設(shè)計理念，精心策劃適合當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，設(shè)計創(chuàng)意生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，通過不同的資源整合創(chuàng)造一個短期效益又能持續(xù)經(jīng)營的系統(tǒng)，促進(jìn)生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)健康長足地發(fā)展。

1 生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)概述

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，同時也是拉動中國經(jīng)濟(jì)高速增長的重要力量。但是受國家宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)業(yè)以獲得土地為核心，以銀行融資和預(yù)售為支撐的基本產(chǎn)業(yè)模式，引發(fā)了諸多經(jīng)濟(jì)問題和社會問題，使國家對其采取從緊政策。在這一背景下，我國房地產(chǎn)業(yè)開始逐步探索以市場化資本運(yùn)作為主，以專業(yè)化細(xì)分和協(xié)作為主要特征的運(yùn)作模式，并且開始向工業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等方面拓展生存和發(fā)展空間。作為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重要推動力量的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)項目與房地產(chǎn)開發(fā)項目相結(jié)合，更有可能是房地產(chǎn)企業(yè)新的投資開發(fā)領(lǐng)域和利潤增長點(diǎn)，這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級以及均衡和可持續(xù)發(fā)展的客觀要求。

1.1 生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目必要性

從2007年開始，國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，房地產(chǎn)行業(yè)開始面臨困境，傳統(tǒng)的運(yùn)作模式開始受到挑戰(zhàn)。因此只有通過市場細(xì)分和產(chǎn)品創(chuàng)新，并且不斷拓展生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，發(fā)掘新的發(fā)展機(jī)會，繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

經(jīng)過多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)的市場格局已經(jīng)形成，各房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位已經(jīng)很明確，且形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和競爭優(yōu)勢，這些方面都很難再進(jìn)行復(fù)制。但是在生態(tài)農(nóng)業(yè)項目中引入房地產(chǎn)開發(fā)，若能得到市場的認(rèn)可，則可以形成一定的市場競爭力，且一段時間內(nèi)難被其他房地產(chǎn)公司復(fù)制模仿，從而形成自己的特色。

在生態(tài)農(nóng)業(yè)項目中引入房地產(chǎn)開發(fā)有如下一些優(yōu)勢，可以在全國范圍內(nèi)的競爭中獲得優(yōu)勢，包括：①新型產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢：在生態(tài)農(nóng)業(yè)項目中引入房地產(chǎn)開發(fā)可能彌補(bǔ)和打造新型的產(chǎn)業(yè)鏈，尤其在產(chǎn)業(yè)鏈延伸所向的其他領(lǐng)域，尋找不同產(chǎn)業(yè)鏈之間的交集，可以提高資源使用效率，形成轄區(qū)產(chǎn)業(yè)間的同頻共振；②區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢：可以利用有利環(huán)境因素形成對外界的吸引力，構(gòu)筑觀念上的新型房地產(chǎn)概念，主動利用技術(shù)上、心理上、制度上等的依賴，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)定位自發(fā)形成。

1.2 生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向

生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在國內(nèi)屬于剛起步階段，既要抓住旅游休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律和機(jī)遇，又要結(jié)合地產(chǎn)業(yè)上的一些必然需求，以及兩者結(jié)合過程中的機(jī)遇與問題。隨著假期的增多、交通的便利以及消費(fèi)水平的提高，一般意義上的觀光旅游已經(jīng)開始向以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為中心發(fā)展的旅游度假的方向轉(zhuǎn)化，而這也是未來農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與服務(wù)的方向。

2 生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目的可行性分析

2.1 消費(fèi)者理念

隨著國民收入增多以及“綠色房地產(chǎn)”、“健康房地產(chǎn)”、“生態(tài)房地產(chǎn)”等理念的提升，源自于人類的本性，居民對于自然的依賴，無論人類社會發(fā)展到何種程度，這種對自然的依賴情感始終都不會消失。新鮮的空氣，干爽的路面，陽光的溫暖；泥土的芳香，綠葉的清新，天空的蔚藍(lán)和遼闊，都是居民所向往和追求的。在交通條件完善，信息化工作方式和生活方式逐步普及的條件下，生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目將生態(tài)農(nóng)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，符合目前購房者的理念。

2.2 國家土地政策

國家土地政策的重大改變?yōu)轫椖繋頇C(jī)遇。《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》公布集體用地與國有土地同權(quán)同價。過往幾十年，我國實行的是城鄉(xiāng)二元制土地制度：土地的國家所有制和農(nóng)民集體所有制，土地分為城市（鎮(zhèn)）國有土地和農(nóng)村集體土地，集體土地必須被政府征用，變?yōu)閲型恋兀拍艹蔀榻?jīng)營性建設(shè)用地。而集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，“身價”立即躥升數(shù)十倍，但農(nóng)民集體所得不過十幾分之一。因此，在建設(shè)用地這個平臺，農(nóng)民集體所有的土地與國家所有的土地，開始享有平等的權(quán)利，打通了建設(shè)用地的城鄉(xiāng)壁壘。這是國家制度建設(shè)的一大進(jìn)步，也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的基礎(chǔ)。對于在生態(tài)農(nóng)業(yè)中引入房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，第一，實現(xiàn)了項目用地的土地供應(yīng)多元化；第二，可以和土地?fù)碛姓吆献鬟M(jìn)行開發(fā)經(jīng)營，使得項目的實施更加靈活，降低了成本和風(fēng)險。

3 生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計策略

3.1 定位生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)

農(nóng)業(yè)地產(chǎn)，最早的雛形是農(nóng)家樂，是一種最簡單的商業(yè)活動行為，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是以農(nóng)業(yè)為主包括農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、高端酒店和餐飲、休閑旅游和休閑住宅的地產(chǎn)模式。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)可最大限度滿足城鎮(zhèn)食品的需求，高端酒店和餐飲以及休閑旅游可為項目積聚人氣并鍛造品牌，休閑住宅既可滿足高收入人群對住宅環(huán)境的要求，又能為房產(chǎn)公司創(chuàng)造利潤。

3.2 規(guī)劃設(shè)計突出特色

規(guī)劃要充分利用原有自然條件，因勢利導(dǎo)、突出特色。環(huán)境設(shè)計體現(xiàn)自然的風(fēng)格，源于自然而用于自然自然地形在變化與和諧中延續(xù)著生態(tài)與人文的交融充分保留原有的地形地貌綠化等自然資源，在原有自然資源的基礎(chǔ)上，建造了人造綠色景觀 ，與原生態(tài)環(huán)境合為一體。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、餐飲酒店、旅游及休閑地產(chǎn)

3.3 市場定位生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)

生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目的目標(biāo)群體主要定位于高級管理和技術(shù)人員、大學(xué)高收入教授和私營企業(yè)主。再對他們做一個總體描述：這是一群生于六十年代，如今因知識而成為了高收入的知識者。在他們身上，有著一種追求大自然的情節(jié)，并且表現(xiàn)如下一些特征：具有60年代人的氣質(zhì)、知識富足、向往和追求大自然的生活。

在生態(tài)農(nóng)業(yè)中引入房地產(chǎn)開發(fā)的項目在確定自己的市場定位時，應(yīng)首先綜合考慮自身的綜合實力、所處市場環(huán)境、自身特色和優(yōu)勢以及歷史形成的條件，確立自身的競爭優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢產(chǎn)生于能夠為顧客創(chuàng)造的價值。其次，選擇若干個適用的優(yōu)勢，同時，與競爭者的各種相應(yīng)因素進(jìn)行比較，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)自己的優(yōu)勢和不足，以便加以改進(jìn)和加強(qiáng)。最后，要有效地向市場表明企業(yè)的定位觀念。通過各種媒體及渠道（如報紙、電臺、電視、網(wǎng)絡(luò)等）宣傳自己的服務(wù)能力及優(yōu)勢。

3.4 營造綠色低碳的環(huán)境

規(guī)劃設(shè)計中強(qiáng)調(diào)以人為本的思想，以建設(shè)生態(tài)型環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，開發(fā)全新的以配套為特征，以景觀環(huán)境為滲透的健康生態(tài)城市將綠色低碳的理念導(dǎo)入旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，綠色低碳單體建筑 綠色低碳室外環(huán)境 綠色低碳生活方式，建設(shè)生態(tài)城，如日本豪斯登堡確定在經(jīng)濟(jì)上發(fā)展旅游業(yè)與商業(yè)服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，減少許多對環(huán)境污染的不利因素，在規(guī)劃建設(shè)之初，建設(shè)了一系列環(huán)境保護(hù)設(shè)施，對工廠采取了節(jié)能減排措施，建成后豪斯登堡的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到居民的盛贊，游客們贊不絕口 ，各種野鳥都飛回來了

4 結(jié)束語

近年來，受國家宏觀調(diào)控的影響，我國房地產(chǎn)業(yè)開始逐步探索以市場化資本運(yùn)作為主，以專業(yè)化細(xì)分和協(xié)作為主要特征的運(yùn)作模式，并且開始向工業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等方面拓展生存和發(fā)展空間。特別是，作為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重要推動力量的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)項目與房地產(chǎn)開發(fā)項目相結(jié)合。

參考文獻(xiàn)

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