關于生態(tài)農業(yè)地產設計的探討

【摘要】本文作者分析了生態(tài)農業(yè)地產發(fā)展的必然要求及發(fā)展方向，探討成功開發(fā)農業(yè)地產的必備要素，并對生態(tài)農業(yè)地產的規(guī)劃設計進行了分析與探討。

【關鍵詞】生態(tài)農業(yè)地產；規(guī)劃設計；策略

成功的農業(yè)生態(tài)地產規(guī)劃能直接提升企業(yè)的知名度，如何利用企業(yè)本身的優(yōu)勢進行合理的農業(yè)生態(tài)地產規(guī)劃是值得專業(yè)人士進行分析與探討的。在充分利用這些條件的基礎上需要更大的群體來最大限度地挖掘其文化，創(chuàng)意文化與原生態(tài)文化互融，提出先進務實的設計理念，精心策劃適合當地的生態(tài)農業(yè)地產，設計創(chuàng)意生態(tài)農業(yè)產品，通過不同的資源整合創(chuàng)造一個短期效益又能持續(xù)經營的系統(tǒng)，促進生態(tài)農業(yè)地產健康長足地發(fā)展。

1 生態(tài)農業(yè)地產概述

近年來，我國房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，同時也是拉動中國經濟高速增長的重要力量。但是受國家宏觀調控政策的影響，我國房地產業(yè)以獲得土地為核心，以銀行融資和預售為支撐的基本產業(yè)模式，引發(fā)了諸多經濟問題和社會問題，使國家對其采取從緊政策。在這一背景下，我國房地產業(yè)開始逐步探索以市場化資本運作為主，以專業(yè)化細分和協(xié)作為主要特征的運作模式，并且開始向工業(yè)地產、教育地產、旅游地產、農業(yè)地產等方面拓展生存和發(fā)展空間。作為實現農業(yè)現代化的重要推動力量的現代生態(tài)農業(yè)項目與房地產開發(fā)項目相結合，更有可能是房地產企業(yè)新的投資開發(fā)領域和利潤增長點，這也體現了房地產業(yè)實現產業(yè)升級以及均衡和可持續(xù)發(fā)展的客觀要求。

1.1 生態(tài)農業(yè)地產項目必要性

從2007年開始，國家加大對房地產行業(yè)的調控力度，房地產行業(yè)開始面臨困境，傳統(tǒng)的運作模式開始受到挑戰(zhàn)。因此只有通過市場細分和產品創(chuàng)新，并且不斷拓展生態(tài)農業(yè)地產，發(fā)掘新的發(fā)展機會，繼續(xù)促進房地產企業(yè)的發(fā)展。

經過多年的發(fā)展，中國房地產業(yè)的市場格局已經形成，各房地產企業(yè)的市場定位已經很明確，且形成了一定的產業(yè)規(guī)模和競爭優(yōu)勢，這些方面都很難再進行復制。但是在生態(tài)農業(yè)項目中引入房地產開發(fā)，若能得到市場的認可，則可以形成一定的市場競爭力，且一段時間內難被其他房地產公司復制模仿，從而形成自己的特色。

在生態(tài)農業(yè)項目中引入房地產開發(fā)有如下一些優(yōu)勢，可以在全國范圍內的競爭中獲得優(yōu)勢，包括：①新型產業(yè)鏈優(yōu)勢：在生態(tài)農業(yè)項目中引入房地產開發(fā)可能彌補和打造新型的產業(yè)鏈，尤其在產業(yè)鏈延伸所向的其他領域，尋找不同產業(yè)鏈之間的交集，可以提高資源使用效率，形成轄區(qū)產業(yè)間的同頻共振；②區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢：可以利用有利環(huán)境因素形成對外界的吸引力，構筑觀念上的新型房地產概念，主動利用技術上、心理上、制度上等的依賴，促進產業(yè)定位自發(fā)形成。

1.2 生態(tài)農業(yè)地產的發(fā)展方向

生態(tài)農業(yè)地產的發(fā)展在國內屬于剛起步階段，既要抓住旅游休閑產業(yè)的發(fā)展規(guī)律和機遇，又要結合地產業(yè)上的一些必然需求，以及兩者結合過程中的機遇與問題。隨著假期的增多、交通的便利以及消費水平的提高，一般意義上的觀光旅游已經開始向以農業(yè)生產為中心發(fā)展的旅游度假的方向轉化，而這也是未來農業(yè)地產開發(fā)與服務的方向。

2 生態(tài)農業(yè)地產項目的可行性分析

2.1 消費者理念

隨著國民收入增多以及“綠色房地產”、“健康房地產”、“生態(tài)房地產”等理念的提升，源自于人類的本性，居民對于自然的依賴，無論人類社會發(fā)展到何種程度，這種對自然的依賴情感始終都不會消失。新鮮的空氣，干爽的路面，陽光的溫暖；泥土的芳香，綠葉的清新，天空的蔚藍和遼闊，都是居民所向往和追求的。在交通條件完善，信息化工作方式和生活方式逐步普及的條件下，生態(tài)農業(yè)地產項目將生態(tài)農業(yè)和房地產開發(fā)相結合，符合目前購房者的理念。

2.2 國家土地政策

國家土地政策的重大改變?yōu)轫椖繋頇C遇。《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》公布集體用地與國有土地同權同價。過往幾十年，我國實行的是城鄉(xiāng)二元制土地制度：土地的國家所有制和農民集體所有制，土地分為城市（鎮(zhèn)）國有土地和農村集體土地，集體土地必須被政府征用，變?yōu)閲型恋兀拍艹蔀榻洜I性建設用地。而集體土地轉為國有土地，“身價”立即躥升數十倍，但農民集體所得不過十幾分之一。因此，在建設用地這個平臺，農民集體所有的土地與國家所有的土地，開始享有平等的權利，打通了建設用地的城鄉(xiāng)壁壘。這是國家制度建設的一大進步，也是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的基礎。對于在生態(tài)農業(yè)中引入房地產開發(fā)項目來說，第一，實現了項目用地的土地供應多元化；第二，可以和土地擁有者合作進行開發(fā)經營，使得項目的實施更加靈活，降低了成本和風險。

3 生態(tài)農業(yè)地產規(guī)劃設計策略

3.1 定位生態(tài)農業(yè)地產

農業(yè)地產，最早的雛形是農家樂，是一種最簡單的商業(yè)活動行為，農業(yè)地產是以農業(yè)為主包括農業(yè)生產、高端酒店和餐飲、休閑旅游和休閑住宅的地產模式。農業(yè)生產可最大限度滿足城鎮(zhèn)食品的需求，高端酒店和餐飲以及休閑旅游可為項目積聚人氣并鍛造品牌，休閑住宅既可滿足高收入人群對住宅環(huán)境的要求，又能為房產公司創(chuàng)造利潤。

3.2 規(guī)劃設計突出特色

規(guī)劃要充分利用原有自然條件，因勢利導、突出特色。環(huán)境設計體現自然的風格，源于自然而用于自然自然地形在變化與和諧中延續(xù)著生態(tài)與人文的交融充分保留原有的地形地貌綠化等自然資源，在原有自然資源的基礎上，建造了人造綠色景觀 ，與原生態(tài)環(huán)境合為一體。農業(yè)生產、餐飲酒店、旅游及休閑地產

3.3 市場定位生態(tài)農業(yè)地產

生態(tài)農業(yè)地產項目的目標群體主要定位于高級管理和技術人員、大學高收入教授和私營企業(yè)主。再對他們做一個總體描述：這是一群生于六十年代，如今因知識而成為了高收入的知識者。在他們身上，有著一種追求大自然的情節(jié)，并且表現如下一些特征：具有60年代人的氣質、知識富足、向往和追求大自然的生活。

在生態(tài)農業(yè)中引入房地產開發(fā)的項目在確定自己的市場定位時，應首先綜合考慮自身的綜合實力、所處市場環(huán)境、自身特色和優(yōu)勢以及歷史形成的條件，確立自身的競爭優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢產生于能夠為顧客創(chuàng)造的價值。其次，選擇若干個適用的優(yōu)勢，同時，與競爭者的各種相應因素進行比較，進而發(fā)現自己的優(yōu)勢和不足，以便加以改進和加強。最后，要有效地向市場表明企業(yè)的定位觀念。通過各種媒體及渠道（如報紙、電臺、電視、網絡等）宣傳自己的服務能力及優(yōu)勢。

3.4 營造綠色低碳的環(huán)境

規(guī)劃設計中強調以人為本的思想，以建設生態(tài)型環(huán)境為規(guī)劃目標，開發(fā)全新的以配套為特征，以景觀環(huán)境為滲透的健康生態(tài)城市將綠色低碳的理念導入旅游地產規(guī)劃設計，綠色低碳單體建筑 綠色低碳室外環(huán)境 綠色低碳生活方式，建設生態(tài)城，如日本豪斯登堡確定在經濟上發(fā)展旅游業(yè)與商業(yè)服務業(yè)為支柱產業(yè)，減少許多對環(huán)境污染的不利因素，在規(guī)劃建設之初，建設了一系列環(huán)境保護設施，對工廠采取了節(jié)能減排措施，建成后豪斯登堡的生態(tài)環(huán)境質量得到居民的盛贊，游客們贊不絕口 ，各種野鳥都飛回來了

4 結束語

近年來，受國家宏觀調控的影響，我國房地產業(yè)開始逐步探索以市場化資本運作為主，以專業(yè)化細分和協(xié)作為主要特征的運作模式，并且開始向工業(yè)地產、教育地產、旅游地產、農業(yè)地產等方面拓展生存和發(fā)展空間。特別是，作為農業(yè)現代化的重要推動力量的現代生態(tài)農業(yè)項目與房地產開發(fā)項目相結合。

參考文獻

[1] 陳于模.生態(tài)農業(yè)地產項目風險識別研究[D].西南交通大學，2010.

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