論房地產項目開發中的成本控制

【摘 要：】本文對房地產項目開發的特點及實施成本控制的意義作出了分析，重點對房地產項目的成本構成及、特點，及成本控制的內容和措施緊系了闡述，成本控制總體上應注意的問題。。

【關鍵詞：】特點、意義、構成、措施、問題房地產項目；成本控制

一、房地產項目開發的特點及實施成本控制的意義

房地產開發項目的基本特點是：產品的一次性、多變性和不確定性。所謂一次性是指每次開發的項目均有不同的地域環境，風格類型和使用要求，一次設計僅適用于一個特定開發項目。而就一個特定的環境和項目而言又有多種風格的建筑和結構類型可供選擇，形成多變性和不確定性。因此要使開發項目的成本達到最低，其造價管理則是一個十分復雜系統的工程。要完成這個系統工程必由信息工程、專業技術、營銷策劃經濟分析造價控制各方協同配合方能實現。

房地產項目的開發建設分四個階段：一是策劃階段；二是設計階段；三是施工階段；四是保修服務階段。

房地產開發項目成本管理與控制的目的是：在確保工程質量、開發周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產品。其管理必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。

二、房地產項目的成本構成及特點

房地產企業雖不同于一般企業，但也有其共同點。下面就具體分析一下對房地產開發項目的成本構成作出了分析。

l、項目前期策劃和確立階段的成本

這一階段主要是在市場調研階段的基礎上，對房地產項目進行分析研究、綜合論證和決策。具體工作包括房地產項目的構思與定位、目標設計、可行性研究和報批立項，這期間直接發生的各項支出。可行性研究費尤其是報批支出及建設工程規劃許可證執照費都可以視為項目成本。這一階段還有兩種重要成本，雖尚未發生，但屬于這一階段必須要考慮的內容：（l）土地、土建、設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用，約占總成本的30-40%。土地費用是評價一個項目是否可行，是否有預期利潤的最主要的經濟指標。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。（2）配套及其他收費支出。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設計也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，收費標準偏高。這部分成本是房地產開發項目的成本構成中受外界因素影響最大的一塊，一般占項目總投資10-15%。

2、項目設計與計劃階段的成本

具體包括項目設計、計劃成本，招標投標成本和施工前準備成本。如工程勘察（測量）費、工程設計費、竣工檔案保證金、臨時用地費、臨時建設工程費、建設工程勘察招標管理費、勘察設計監督管理費等。準備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設費、土地有償出讓項目辦理“四源’，接用手續、人防、消防審核費用等。

3、項目施工階段成本

這一階段是房地產開發項目的具體建造過程，一般從現場開工到竣工后交付使用為止。開工手續辦理時的監理、審計、實心粘土磚限制使用費、投資方向調節稅、協調費、綠化建設費等。施工成本包括其間的人工費、材料費、機械費、其他直接費、現場管理費、總部管理費等。竣工驗收時的手續費、綜合驗收、性能認定、測繪產權登記費等。

4、項目使用階段成本。從交付使用到規定的責任期結束為止，即通常的物業管理成本。

三、房地產項目開發成本控制的內容和措施

1、項目策劃階段成本控制

此階段是開發項目的成敗關鍵。國內外研究表明：一個項目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達到30%左右。此階段的成本管理表現為項目的選址（地段、地塊的選擇）和項目建設方案。在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外，還要比較補償費（拆遷、賠償、過渡等項費用）和配套設施費用的高低，結合銷售價格進行綜合平衡，選出最佳經濟效益。接著是建設方案的確定，當建設地點特定后對開發成本和效益尤為重要。通常的作法是進行建設方案招標。開發商制定招標文件除了小區（或區域）的總體規劃設計、功能、配套要求和建筑設計等技術指標外，還必須有經濟指標（投資估算）。在方案評定時由技術專家和經濟專家共同組成評審專家組。業主選定的中標方案必須是技術和經濟指標俱佳的方案，或是技術方案特佳而經濟指標欠佳，但在實施中可采取措施有效優化經濟指標者。經濟專家在評標時對投標人的投資估算進行審計評估，確認其真實可靠程度，防止中標方案在實施中突破（或較大突破）估算值。

2、項目設計階段成本控制

設計階段的成本控制，是項目建設全過程成本管理的重點，項目設計要盡可能采用國家和省級的設計標準，因為優秀的設計標準有利于降低投資縮短工期，給項目帶來經濟效益。開發商通過招投標方式選擇設計單位，在委托設計范圍之前一定要對項目投資進行詳細分析，在此基礎上一般采用限額設計的方式，保證有效的成本管理，并著重考慮以下兩點：（l）設計前的投資估算。通過對社會同類項目的價格、材料、設備、人工費用、稅收、管理費用、利潤的調查，在項目評估的基礎上進行詳細的綜合比較、進行投資估算，作為初步設計控制的依據。（2）初步設計要重視方案的選擇，按投資估算進一步落實成本費用，將施工圖預算嚴格控制在批準的范圍內，同時應加強設計變更的管理工作。

3、項目施工階段成本控制

施工階段的成本控制工作主要包括：（l）編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務；（2）熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環境，作為重點控制對象；（3）對經濟技術變更進行經濟技術比較，并進行預測和分析，嚴格控制設計變更；（4）詳細進行工程計量，復合工程付款賬單，嚴格經費簽證；（5）做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發生的索賠提供依據。（6）定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預算的方案和措施；（7）及時掌握國家、省、市有關部門的各種定額和收費標準的變化；（8）注重合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對項目成本的影響。

4、保修服務階段的成本管理與控制

保修服務階段的成本高低，首先取決于工程設計和施工質量好壞，做好工程質量工作，則可以將保修費用降到最低水平。

（l）作好商品房的使用說明書和保修書，分清開發商、物業管理公司和用戶各方應承擔的保修責任和費用，杜絕非開發商自身責任所發生的保修支出。

（2）選擇業務水平高、管理素質高的物業管理公司承擔項目的物業管理工作，加大對物業在使用中的監管力度和維護保養，從而達到減少保修量提高開發商信譽的目的。

四、成本控制總體上應注意的問題

1、成本控制的綜合性

成本目標不是孤立的，它只有與質量目標、進度目標、效率、工作量要求、資源消耗等相結合綜合考慮才能有價值。不能一味強調成本控制而忽視了其他目標的實現，例如為了降低成本而降低質量要求，結果可能因為質量問題而造成返工或停工，拖延工期，不但達不到降低成本的目的，也會損害項目的整體功能和利益。因此，在項目實施過程中，成本控制必須與質量控制、進度控制、合同控制同步進行。實踐證明，成本的超支通常并非成本控制本身的問題，而是由于目標的調整或是其他因素造成的，這些問題通常不是靠單獨加強成本控制就可以解決的，還需要通過合同控制、技術措施、管理措施來綜合解決。因此，當采取某項成本控制措施時，要考慮這項措施是否會對其他的項目目標控制產生不利的影響。如在采用限額設計進行成本控制時，一方面要力爭使實際的房地產項目成本限定在成本額度內，同時又要保證項目的功能、使用要求和質量標準，這種協調工作不可或缺。

2、成本控制的全面性

房地產項目的成本控制是貫穿于整個房地產開發實施過程，包括整個房地產開發建設及銷售過程中的所有費用。在成本控制中，要對具體的房地產項目費用組成實施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設備和器具費用的控制；要對房地產項目結構內的所有子項目或單項工程的費用實施控制，防止只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制；要對所有合同的付款進行控制；要對成本數量進行控制對費用發生的時間進行控制，以滿足資金使用計劃的要求。

五、結束語

通過以上幾個方面的成本控制，降低項目成本，才能使企業在競爭中發揮自己的優勢。在實現以上幾點策略的過程中，房地產企業必須依靠各方面的專業人才，真正發揮人才的能動性，才能在當今激烈競爭的市場經濟大潮中站穩腳跟，穩步發展。

參考文獻：

【1】王玉山. 房地產開發項目成本控制研究[J]. 中國集體經濟. 2011（21）

【2】黃智勇. 房地產項目施工階段的成本管理策略探討[J]. 時代金融. 2011（09）

作者簡介：孟靜，女（1970～），工程師，國家注冊造價師，高級項目管理師，研究方向：工業與民用建筑工程造價。

作者簡介：孟靜（1970～），女，工程師，國家注冊造價師，高級項目管理師，專業方向為工業與民用建筑工程造價