探索房地產開發項目工程管理問題及對策

摘要：隨著我國經濟的發展，人們生活水平的不斷提高，對居住場所的要求也越來越高，因此，房地產行業的競爭越來越激烈，工程管理是房地產項目中的一個重要環節，本文主要探討房地產開發項目工程管理問題及對策，以供同行參考。

關鍵詞：房地產 開發項目 工程問題 對策

前言

當代社會，為了實現資源的有效利用，管理學被廣泛運用于各行各業。工程管理同樣也是房地產開發項目整個過程中的重中之重，工程管理在整個項目中起著不可替代的作用。本文通過論述房地產開發項目中工程管理上存在的管理缺陷，找到問題的癥結，并對癥下藥，試圖提出具有建設性的建議，以期促進房地產開發項目的健康發展。下面主要介紹房地產開發項目工程管理存在的問題及對應提出一些解決對策。

1、房地產開發項目

房地產開發，是指房地產開發企業通過過程中一系列的具體措施，把最初的想法！構思最終落成一座具體建筑物的社會實踐活動。在這項實踐活動中，房地產開發企業要遵守國家的相關政策要求，循序漸進的落實到最后建筑物的施工建設，其中，首先需要完成的工作取得土地開發使用權，并對整個房地產的開發項目進行規劃設計，在一切相關手續準備完成后，通過市場招、投標，確定合格的建筑施工隊伍，開展建筑工程施工建設，完成從設計圖紙到實際建筑的轉變。

2、房地產開發項目工程管理過程中存在的問題

2.1前期欠缺準備

作為房地產開發企業，他們更多關注的是開發地段的周邊環境，周邊配套，考慮的是所開發的位置的商業價值，而建筑施工單位，他們往往只負責施工下作，而對工程前期的準備事項缺乏了解和重視。而作為開發商的又想早點動工，所以往往在欠缺周全考慮的前提下就開始施工了，這樣就造成了施工中才發現圖紙中存在錯、缺、碰、漏，甚至建筑結構嚴重影響正常使用功能等現象，給房地產開發企業帶來巨大的經濟損失，給未來的業主留下功能的缺陷。

2.2忽視施工過程和細節的管理

房地產企業大都重視工程形象進度，不重視施工過程和細節的監督管理，很多監理單位疏于施工過程的檢查監督，只是在工程隱蔽前組織檢查，使的許多問題無法及時發現，發現了也難以徹底整改給工程留下隱患。

2.3各施工隊伍間協調配合不夠

房地產工程施工后期（特別是外圍管網施工階段）自來水、供電、煤氣、通訊、廣電等專業施工隊伍同時進場施工，施工隊伍分屬不同單位，各隊伍之間缺乏相互配合，如協調不利，極易造成各施工隊伍相互影響，產品相互破壞，嚴重影響工程順利進行。

2.4管理制度不健全

現目前我國房地產項目在開發過程中，項目的管理不夠深入和具體，雖然也在按照項目管理的模式進行著管理，但未對項目管理的具體細節進行深入研究，工程管理制度普遍不夠完善。這容易導致在房地產開發項目成本和進度方面失控，偏離預期的項目開發目標。例如：很多房產開發都存在著延遲交房，由于成本過高而難以控制房價，工程管理費用偏高等現象。

2.5設計和監督制度不規范

現目前，在房地產項目的開發中，監理單位和設計單位的配合不密切，很多設計問題在施工中得不到解決，很多施工單位施工變更很多，不僅造成了房地產開發項目的成本浪費，還對房地產開發項目的工程管理造成混亂，加上工程設計的建立制度不夠完善，很多施工單位對設計對項目投資的控制重要性不夠重視，導致施工單位缺乏有效的規范運行及制度保證。

2.6售后服務和物業管理不到位

房地產行業是一個投資比較大的產業，很多消費者往往在購買時都很注重房地產后期的維修以及相關配套設備的齊全。然而我國現目前的很多的房地產開發項目，品牌意識和售后服務都比較差。比如一些已經交房的商品房屋存在質量及其他問題，開發商沒有及時對其進行售后維修；另外開發商之前予以承諾的一些基礎設施及相關配套設施也存在了偷工減料現象，有的開發項目甚至沒有。這對房地產開發項目的后期銷售產生嚴重的負面影響，嚴重影響著房地產開發項目的經濟效益的發揮。

3、房地產開發項目工程管理問題對策

項目管理雖然在房地產項目的開發過程中取得了一些成效，但在實際的管理過程中仍存在一些問題，應當加強對房地產開發項目的工程管理，使房地產行業健康良性發展，可以從以下幾方面入手：

3.1加強房地產項目開發的規劃管理

房地產的開發應當結合市場的行情，選擇開發的地理位置應當具有商業價值。房地產開發企業在開發前應當進行市場調查，了解消費者的具體需求，合理規劃建筑戶型。開發企業應當和國家規劃部門進行溝通，尋找政策保障。在房地產項目的工程招標前做好建筑圖紙的優化設計工作，盡量減少后期施工中的工程變更。

3.2加強對工程質量的管理和控制

房地產是人們所有投資中所占比例最大的投資，人們在房屋的質量方面考慮很多，房屋質量合格是房地產企業對房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質量，在項目工程的開發過程中應當在材料、人員、機械及施工等方面嚴格控制和管理，并做到量化要求。另外，應當做好其它基礎配套設施，房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。還應當加強對商品房售后的監管和控制，積極了解客戶的需求并及時作出滿意的回復，組建專門的售后服務部門，對房屋維修做出及時的處理。

3.3完善房地產開發項目的成本管理

在競爭日益激烈的房地產行業中，價格已成為房地產行業的一個主要籌碼和優勢。在房地產的項目開發工程中，必須對房地產開發項目的成本管理進行全面完善，并對工程項目的成本嚴格控制。可以采取以下方式進行控制：①在項目開發的規劃階段，應當做好房地產開發項目的預測及評估工作，對房地產開放項目的成本、銷售及利潤進行嚴格控制，盡量做到房地產開發項目成本最低且質量最優。②在房地產項目的實際施工中，應當引入競爭機制，做到市場化投保招標，還應當建立明確的獎懲制度，嚴格控制項目工程的工期和質量。在項目的施工階段應當加強和完善現場簽證管理，可以從現場簽證的辦理及審查兩個階段進行加強和完善。

3.4加大對項目的風險管理

由于房地產行業是一個周期長、投資大的行業，必須加強房地產項目開發的風險管理。房地產開發項目在開發前應當規避風險，盡量減少房地產開發的損失，實現經濟效益的最大化。房地產企業一方面可以通過簽訂合同的方式來轉移風險，達到降低和減少風險管理的目的。通過簽訂合同，明確甲乙雙方的責任，減少房地產業的隱蔽損失。另一方面是采取保險管理來降低和減少風險管理。采取保險管理，一旦發生意外，相關保險公司會承擔一定的費用，項目的一部分風險就轉移給了保險公司，當發生重大自然災害或施工事故時，項目的很大一部分費用有了保險公司這個承擔客體，在客觀上降低了房地產開發項目的成本和風險。

結束語

房地產開發項目的工程管理是一項比較復雜的系統工程，對房地產項目工程的優化管理，應當在房地產項目規劃前做好充分的調研，應當不斷完善房地產開發項目工程管理的機制和制度，著眼于房地產開發項目中存在的工程管理問題，對房地產開發的整個過程進行全面控制，促進房地產行業的健康發展。

參考文獻

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