淺析旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作

【摘要】本文作者主要分析了國(guó)內(nèi)外旅游地產(chǎn)的發(fā)展情況，探討了旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)策略，供大家參考。

【關(guān)鍵詞】旅游地產(chǎn)；規(guī)劃設(shè)計(jì)工作

1 國(guó)內(nèi)外旅游地產(chǎn)的發(fā)展情況

1.1旅游地產(chǎn)的起源

旅游地產(chǎn)是從20世紀(jì)初法國(guó)地中海沿岸興起的，當(dāng)時(shí)地中海沿岸開發(fā)了大量的海濱別墅，屆時(shí)迅速引起了北美、歐洲的游客，使得當(dāng)時(shí)地中海一躍成為歐洲乃至世界的休閑度假中心；到了60年代，法國(guó)地產(chǎn)商以阿爾卑斯山的別墅度假村來招攬游客，從此旅游地產(chǎn)市場(chǎng)誕生；70年代中期，美國(guó)出現(xiàn)了石油危機(jī)，使得美國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮期，造成了大量房地產(chǎn)閑置、積壓，為了處理這些閑置資產(chǎn)，美國(guó)引入“時(shí)權(quán)酒店”這一概念，最終取得了巨大成功； 1987年至今，國(guó)外的分時(shí)度假旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，大量的投資商、開發(fā)商紛紛進(jìn)入旅游地產(chǎn)這一行業(yè)，使得配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)也迅速發(fā)展成熟，全球分時(shí)度假物業(yè)銷售額達(dá)到67.2億美元，在世界上已經(jīng)有60多家大型分時(shí)度假集團(tuán)形成了巨大的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，4500個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在81個(gè)國(guó)家來自124個(gè)國(guó)家的540多萬個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買了度假權(quán)。

在亞洲，隨著游客旅游消費(fèi)的需求從觀光游覽向度假層次的轉(zhuǎn)變，使得對(duì)旅游地產(chǎn)及其相關(guān)的配套設(shè)施的需求迅速增加。緊接著，大批的地產(chǎn)開發(fā)商、國(guó)際金融投資商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)也紛紛加入旅游地產(chǎn)的開發(fā)，而且取得了可觀的收益，同時(shí)也帶動(dòng)了亞洲各國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。 隨著旅游休閑地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，現(xiàn)在休閑地產(chǎn)已經(jīng)不僅是指大面積的造鎮(zhèn)項(xiàng)目，還出現(xiàn)了很多的“小盤”——奢華小酒店。這種奢華小酒店的老板好多都是北美的貴族出身，認(rèn)為住大酒店沒有感覺，于是投資小型奢華酒店，關(guān)注的更多是原生自然和當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的文脈，還有就是充滿靈性的感受。

1.2旅游地產(chǎn)的特征

旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的結(jié)合，具有以下幾個(gè)方面的特征：

1.2.1 各城市間發(fā)展差異較大，形成一二三線城市劃分，多數(shù)集中于沿海城市，比如海南、大連、青島等。

1.2.2 消費(fèi)檔次高，旅游地產(chǎn)是人們用于娛樂休閑的地方，只有經(jīng)濟(jì)上有空余的人們才有能力消費(fèi)，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，它能滿足傳統(tǒng)的旅游項(xiàng)目所不能滿足的需求。

1.2.3 投資回收率高，房地產(chǎn)投資本身就具有保值的功能、能夠抵抗通貨膨脹，同一處房產(chǎn)可以在不同的時(shí)間租賃給不同的消費(fèi)者，從而增加資金的回收率。

1.2.4 季節(jié)性強(qiáng)，常年居住在旅游地產(chǎn)的很少，因?yàn)槭且揽柯糜味l(fā)展的，在節(jié)假日、春秋季節(jié)火爆，平時(shí)比較淡，而此時(shí)的物業(yè)管理就成為一個(gè)難點(diǎn)。

1.2.5 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式越來越豐富，對(duì)于外部環(huán)境的設(shè)計(jì)特別講究，因此創(chuàng)新型產(chǎn)品、配套服務(wù)需求更加豐富。

1.2.6 功能、運(yùn)作方式多元化，旅游地產(chǎn)除了要保證基本的住宅功能，還要保證各種各樣的保證各種各樣的康體養(yǎng)生、文化娛樂、運(yùn)動(dòng)休閑、商務(wù)會(huì)議等旅游功能。

1.3 我國(guó)旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀

目前，我國(guó)的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源”的發(fā)展趨勢(shì)。北京、上海、天津、深圳等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)以走“地產(chǎn)”路線為主，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來和住宅、酒店、社區(qū)等配套；二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)主要走“旅游”路線，依靠本土區(qū)域的旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。

我國(guó)目前在北京、上海、青島、大連、海南、廣東、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)；以高爾夫、滑雪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假項(xiàng)目超過80家。大家比較熟知的有海南的“南海傳說”、三亞的“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”等等。以曲靖溫泉組團(tuán)項(xiàng)目為例，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)有針對(duì)性地挑選了幾個(gè)國(guó)內(nèi)外知名的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目來分析，并對(duì)溫泉、高爾夫球場(chǎng)等進(jìn)行專題研究，從而提煉了大量值得借鑒的理念、方法和技術(shù)。這些為項(xiàng)目的設(shè)計(jì)提供了強(qiáng)有力的支撐，更重要的意義在于：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不同于一般的住宅項(xiàng)目，并沒有成熟或標(biāo)準(zhǔn)的模式可循，因此，從這些已經(jīng)落地并已獲得成功的案例中總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)，與書本上的某某主義、某某理念相比，更具操作價(jià)值，也更易于被業(yè)主認(rèn)同。

2 旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)策略

2.1旅游地產(chǎn)定位

主要以文化挖掘和游客行為特征為入手點(diǎn)，綜合考慮人文、民俗文化，目標(biāo)客戶，市場(chǎng)及消費(fèi)能力等因素，圍繞所扮演角色與功能目標(biāo)，將各種因素整合到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中去，培植獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，避免同構(gòu)與重復(fù)，做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，確定旅游地產(chǎn)的主題項(xiàng)目，進(jìn)行特色化的定位。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的主題定位具有提升附加價(jià)值的極大功效。

2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合自然

2.2.1 規(guī)劃要充分利用原有自然條件，因勢(shì)利導(dǎo)、突出特色。

2.2.2 環(huán)境設(shè)計(jì)體現(xiàn)自然的風(fēng)格，源于自然而用于自然，自然地形在變化與和諧中延續(xù)著生態(tài)與人文的交融。

2.2.3 充分保留原有的地形、地貌、綠化等自然資源，在原有自然資源的基礎(chǔ)上，建造了人造綠色景觀，與原生態(tài)環(huán)境合為一體。

如三亞亞龍灣酒店區(qū)從規(guī)劃開始就從生態(tài)環(huán)境保護(hù)出發(fā)，充分重視海岸帶的環(huán)境保護(hù)。而其中許多度假酒店的設(shè)計(jì)更是體現(xiàn)出尊重環(huán)境，與自然環(huán)境相結(jié)合的特色。

2.3 文化為旅游地產(chǎn)增值

文化演繹了戰(zhàn)略整合的魅力城市，沒有文化的旅游地產(chǎn)設(shè)計(jì)是不能吸引回頭客的。在設(shè)計(jì)中最大限度挖掘文化，創(chuàng)意文化與原生文化協(xié)同增值。如日本豪斯登堡規(guī)劃師把一塊荒地建成一座重現(xiàn)17 世紀(jì)荷蘭文化特色的旅游城，古樸的風(fēng)車與運(yùn)河成了象征荷蘭的標(biāo)志，開鑿了 6 km 長(zhǎng)的運(yùn)河環(huán)繞并流貫全城，為游客增添了乘游艇沿運(yùn)河繞城一周，享受水域中具有荷蘭特色的令人陶醉的風(fēng)光并且建造了被荷蘭人視為國(guó)寶和民族象征的荷蘭式風(fēng)車群。

2.4 精心設(shè)計(jì)旅游產(chǎn)品

要吸引源源不斷的客戶，項(xiàng)目產(chǎn)品須進(jìn)行不斷創(chuàng)新與策劃。情景設(shè)計(jì)、體驗(yàn)設(shè)計(jì)、娛樂化設(shè)計(jì)，逐步形成完整的旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。項(xiàng)目的規(guī)模與功能、建筑風(fēng)格、空間布局、氛圍營(yíng)造，都應(yīng)有創(chuàng)意，只有不斷創(chuàng)新，抓住游客心理，設(shè)計(jì)出多元化的游憩方式，旅游房地產(chǎn)才能不斷以新的姿態(tài)和魅力贏得廣大消費(fèi)者的青睞。深圳華僑城是中國(guó)旅游地產(chǎn)成功的典范，對(duì)建成后的景區(qū)及旅游項(xiàng)目產(chǎn)品，并不固守不變，而是不斷對(duì)每一個(gè)景區(qū)的硬件和軟件進(jìn)行換代升級(jí)，不斷推出有市場(chǎng)沖擊力的新項(xiàng)目，游憩方式多元化，在設(shè)計(jì)上留有充分的變通與發(fā)展余地，使景觀、項(xiàng)目產(chǎn)品年年有變化，游憩方式多元化，常來常新。

2.5 營(yíng)造綠色低碳的環(huán)境

規(guī)劃設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)以人為本的思想，以建設(shè)生態(tài)型環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，開發(fā)全新的以配套為特征，以景觀環(huán)境為滲透的健康生態(tài)城市。將綠色低碳的理念導(dǎo)入旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，綠色低碳單體建筑、綠色低碳室外環(huán)境、綠色低碳生活方式，建設(shè)生態(tài)城，如日本豪斯登堡確定在經(jīng)濟(jì)上發(fā)展旅游業(yè)與商業(yè)服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，減少許多對(duì)環(huán)境污染的不利因素，在規(guī)劃建設(shè)之初，建設(shè)了一系列環(huán)境保護(hù)設(shè)施，對(duì)工廠采取了節(jié)能減排措施，建成后豪斯登堡的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到居民的盛贊，游客們贊不絕口，各種野鳥都飛回來了。

3 結(jié)束語

旅游地產(chǎn)是近些年來出現(xiàn)的一個(gè)新概念。隨著傳統(tǒng)的以觀光為主的旅游逐步向休閑度假旅游轉(zhuǎn)移以及規(guī)劃功能由單一利用時(shí)代走向綜合開發(fā)時(shí)代，旅游+地產(chǎn)在兩者互補(bǔ)互助中聯(lián)姻形成了旅游地產(chǎn)業(yè)。旅游地產(chǎn)的發(fā)展呼應(yīng)著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人們生活方式的需求，為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的深入發(fā)展開辟了新空間，理性的旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)有利于兩大產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)。對(duì)旅游地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要引起高度的重視，以期能夠帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

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