鄂爾多斯房地產市場現狀、存在問題和解決辦法

摘要：本文針對鄂爾多斯市房地產的一些市場現狀，存在問題，解決方案進行研討和整理，鄂爾多斯市房地產主要分為城區(qū)和旗區(qū)兩個主要的市場，我們通過對于鐵西區(qū)和天驕路的項目進行的調查，找出可以遵循的規(guī)律，探索今后的發(fā)展情況和問題解決，為鄂爾多斯市房地產今后的發(fā)展提出意見和指導性方法。

關鍵詞：鄂爾多斯市，房地產，市場現狀，問題和解決辦法

1.鐵西區(qū)市場現狀

1.1項目開發(fā)情況

鐵西區(qū)現在總開發(fā)面積達到了兩百六十萬平方米，住宅有兩百萬平方米，其余全部是公建面積，所有的樓盤都由住宅和商業(yè)兩部分，住宅形態(tài)和商業(yè)樓形態(tài)也分為多種。

1.2銷售情況

因為房價攀升的原因，導致了西區(qū)的在過去的零幾年的時候住宅類銷售火爆，銷售量達到百分之九十左右，高檔別墅類型的區(qū)康和麗舍達到了幾乎百分之九十五的好業(yè)績。

但是現在而言，總體來說整個城市的房產銷售呈現低迷現象，剛需較少，房產飽和是主要問題，但是對于二手房來說，銷售情況相對應比一手房好。二手房也因為自己獨特的魅力，呈現一種供不應求的態(tài)勢，房價不斷攀升，有個別房主不愿意出售。

1.3市場分析

在住宅產業(yè)中，高端的市場有很大的需求，但是因為最近政策的問題，開發(fā)風險存在很大的風險，一百平左右的戶型比較受到親睞，但是總體的銷售都不好，但是總體而言一百平左右的戶型相對銷售量不錯。

因為中國的經濟形勢快速發(fā)展，城鄉(xiāng)化城鎮(zhèn)化的腳步加快，人口也在不斷飆升，鄂爾多斯市的住宅類產品會在未來的五年內保持平穩(wěn)狀態(tài)，但是總體的銷售情況也不會太樂觀，后期的具體情況就要看中國政府的態(tài)勢，一個能夠容納五到十萬人的大型企業(yè)就能夠帶動旁邊的十萬到四十萬人口的城鎮(zhèn)，同樣，如果一個能夠容納十萬人到四十萬人的城區(qū)沒有產業(yè)來支撐起經濟發(fā)展的重任，那么這個城區(qū)就會貧窮。現在的鄂爾多斯市就已經開始呈現飽和狀態(tài)，總體的房屋資源較多，購買人群都持觀望態(tài)度。

對于整體的分析，商業(yè)開發(fā)部分，與地區(qū)的外化和開放程度有著直接關系，同時，政府的決策使得商業(yè)部分有著很高的決斷權，招商引資的結果導致了項目開發(fā)的未來，如果能夠通過鄂爾多斯市的招商引資讓一個廠礦落戶，那么就能讓一個十到二十萬人口的城區(qū)就業(yè)，吸引外地的廠商和外來人口不斷進入，帶動本地的城市和企業(yè)不斷開闊，那么商業(yè)性住宅也有一個長足的發(fā)展，畢竟房產，特別是商業(yè)類型的房產，和經濟息息相關，同時，如果沒有經濟發(fā)展的支柱，那么商業(yè)開發(fā)就會受到制約，只有在政府的幫助下，發(fā)展企業(yè)和經濟，不斷擴大城市影響力，政策的不斷出臺中找到共鳴，但是吸引企業(yè)和投資者，是一個漫長的過程，特別是生產類的企業(yè)，也會促進鄂爾多斯的繁榮和發(fā)展，形成很好的局面，造成經濟發(fā)展，從而導致住宅和商業(yè)項目的豐收和發(fā)展。

2.東城舊區(qū)發(fā)展現狀

2.1項目開發(fā)情況

東城舊區(qū)是一個老舊的商業(yè)中心，在天驕中路擁有大量的商業(yè)項目存在，天驕北路則中低檔住宅類為主要，大量的拆遷房和人員，造成了大量的成本，導致了現在問題的嚴重，因為經濟發(fā)展相對較好，所以舊城區(qū)有他自己的獨到的經濟發(fā)展形勢和類別，開發(fā)住宅也有不錯的效果，但是相較于新城區(qū)，這個城區(qū)的成本高，收益不多是現在主要的問題。另外因為現在的拆遷費越來越貴，然后銷售情況不好，導致了很多的房產都進入不賺錢或者虧損的狀態(tài)。

2.2銷售情況

相比起新商業(yè)核心，現在的東城區(qū)銷售沒有鐵西區(qū)的銷售情況好，總體來說鐵西區(qū)的利潤比是最高的。但是整個鄂爾多斯市的房產銷售進入了一種低迷狀態(tài)。

3.總結

3.1市場現狀分析

鐵西區(qū)和天驕路，鄂爾多斯市的房產市場總體能夠分為四個部分進行討論：

（1）高端大戶型的住宅：自從零五年中國的房地產市場不斷發(fā)展，零六年之后的市場就變成了相對穩(wěn)定的供需，價格穩(wěn)定攀升，零七年上半年的時候，在房地產不斷攀升的時候維持了一定的穩(wěn)定性，在最近房地產總體銷售下滑較嚴重。

（2）中低端小戶型住宅類型：現在的市場情況是這樣的，哪怕是不斷增加中低檔住宅的建設，但是仍然供不應求，因為價格和二手房市場有著很大的關系，所以導致了價錢不高，但是現在的總體需求量不高，同比起高端大戶型的產品總價低。

（3）底商市場：底商仍然是一種供不應求狀態(tài)，因為政府的原因，導致了住宅區(qū)的底商供應不多，總體數量不多，在生活不便的同時，也使得開發(fā)商無法使用底商價格來減少住宅價格。

（4）商業(yè)市場，零六年開始，對于商業(yè)的開發(fā)不斷增加，零七年底的時候，大量的商業(yè)市場交付使用，供需量平穩(wěn)，但是因為政府對于一些企業(yè)的引進的步伐平穩(wěn)，導致了同期的市場有著同期的反應，長期來看就是樂觀的氛圍，現在看來比較樂觀，但是如果不能夠長期的有效地招商引資，那么這一市場存在的風險就比較大，但是因為人民對于住宅的總體需求下降，商業(yè)市場雖然照比幾年前有所下降，但是就現在的態(tài)勢中，已經算不錯的銷售量了。

3.2開發(fā)情況

（1）企業(yè)不斷擴大，在零六年的時候，房產企業(yè)在鄂爾多斯市有將近一百五十家，大部分企業(yè)開發(fā)能力額經驗都有限，基本上不具備開發(fā)大型項目的條件，房地產的條件寬松，品質不高，市場亂，實力差異較大，行業(yè)內沒有規(guī)范性管理，讓鄂爾多斯市的總體情況需要清理和整頓，在政府的幫助下需要整頓管理房地產行業(yè)，需要規(guī)范一些不具備開發(fā)資質的企業(yè)，讓一些條件成熟的企業(yè)發(fā)展起來。

（2）資金強勢，因為人民經濟發(fā)展較快，導致了房地產也成為了現在鄂爾多斯市的一個支柱型產業(yè)，帶動了一些其他產業(yè)的發(fā)展，在今后也會形成不斷發(fā)展的態(tài)度，但是政府部門也應該積極相應讓房地產企業(yè)健康發(fā)展，企業(yè)在開發(fā)之前也應該調研，策劃，不能夠頭腦一熱進行開發(fā)，避免造成不必要的損失。

（3）房地產企業(yè)的效益較好，因為現在的房地產行業(yè)仍然是一種穩(wěn)步晉升發(fā)展的態(tài)勢，一般的房地產企業(yè)能夠良好運作，普遍效益較好。

4.鄂爾多斯房地產行業(yè)的總體優(yōu)劣勢

優(yōu)勢：

（1）市場仍然雖然有些飽和，中國經濟不斷發(fā)展，本地的經濟也在快速持續(xù)的發(fā)展，國際型的能源稀缺，導致了鄂爾多斯市的經濟發(fā)展幅度較大。

（2）政府的規(guī)劃較好，城區(qū)的分化，一市三區(qū)規(guī)模比較貼近當地的經濟發(fā)展形勢，城市規(guī)劃導向政策好。

（3）原來的舊城區(qū)的房地產市場不太穩(wěn)固，導致了現在的新市場有著很大發(fā)展空間。

劣勢：

（1）水資源缺乏，在某種程度上控制了人口增長和經濟發(fā)展。

（2）環(huán)境較差，人口發(fā)展不夠快，偏遠。

（3）經濟類型不多樣化，沒有對于整體經濟有支柱性的支撐。

（4）人口不夠多，導致了大型超大型的商超無法進入。

機遇：

（1）國際經濟不斷發(fā)展導致了現在城市發(fā)展。

（2）西部大開發(fā)的策略會影響到鄂爾多斯市總體的經濟和人口發(fā)展。

總結：鄂爾多斯市的發(fā)展前景相當廣闊，但是對于房地產在鄂爾多斯市的發(fā)展并沒有什么幫助，發(fā)展的前景已經不被看好，現在對于房地產的發(fā)展，跟政府的調控，招商引資有著密切的關系，人口和經濟發(fā)展情況也影響著鄂爾多斯的房地產發(fā)展，只有城市不斷壯大，人口不斷發(fā)展，消費水平提高，政策不斷改善，才能夠拉動人民買房的需求，才能夠提高房地產行業(yè)的總體發(fā)展。

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