鄂爾多斯房地產市場現狀、存在問題和解決辦法

摘要：本文針對鄂爾多斯市房地產的一些市場現狀，存在問題，解決方案進行研討和整理，鄂爾多斯市房地產主要分為城區和旗區兩個主要的市場，我們通過對于鐵西區和天驕路的項目進行的調查，找出可以遵循的規律，探索今后的發展情況和問題解決，為鄂爾多斯市房地產今后的發展提出意見和指導性方法。

關鍵詞：鄂爾多斯市，房地產，市場現狀，問題和解決辦法

1.鐵西區市場現狀

1.1項目開發情況

鐵西區現在總開發面積達到了兩百六十萬平方米，住宅有兩百萬平方米，其余全部是公建面積，所有的樓盤都由住宅和商業兩部分，住宅形態和商業樓形態也分為多種。

1.2銷售情況

因為房價攀升的原因，導致了西區的在過去的零幾年的時候住宅類銷售火爆，銷售量達到百分之九十左右，高檔別墅類型的區康和麗舍達到了幾乎百分之九十五的好業績。

但是現在而言，總體來說整個城市的房產銷售呈現低迷現象，剛需較少，房產飽和是主要問題，但是對于二手房來說，銷售情況相對應比一手房好。二手房也因為自己獨特的魅力，呈現一種供不應求的態勢，房價不斷攀升，有個別房主不愿意出售。

1.3市場分析

在住宅產業中，高端的市場有很大的需求，但是因為最近政策的問題，開發風險存在很大的風險，一百平左右的戶型比較受到親睞，但是總體的銷售都不好，但是總體而言一百平左右的戶型相對銷售量不錯。

因為中國的經濟形勢快速發展，城鄉化城鎮化的腳步加快，人口也在不斷飆升，鄂爾多斯市的住宅類產品會在未來的五年內保持平穩狀態，但是總體的銷售情況也不會太樂觀，后期的具體情況就要看中國政府的態勢，一個能夠容納五到十萬人的大型企業就能夠帶動旁邊的十萬到四十萬人口的城鎮，同樣，如果一個能夠容納十萬人到四十萬人的城區沒有產業來支撐起經濟發展的重任，那么這個城區就會貧窮。現在的鄂爾多斯市就已經開始呈現飽和狀態，總體的房屋資源較多，購買人群都持觀望態度。

對于整體的分析，商業開發部分，與地區的外化和開放程度有著直接關系，同時，政府的決策使得商業部分有著很高的決斷權，招商引資的結果導致了項目開發的未來，如果能夠通過鄂爾多斯市的招商引資讓一個廠礦落戶，那么就能讓一個十到二十萬人口的城區就業，吸引外地的廠商和外來人口不斷進入，帶動本地的城市和企業不斷開闊，那么商業性住宅也有一個長足的發展，畢竟房產，特別是商業類型的房產，和經濟息息相關，同時，如果沒有經濟發展的支柱，那么商業開發就會受到制約，只有在政府的幫助下，發展企業和經濟，不斷擴大城市影響力，政策的不斷出臺中找到共鳴，但是吸引企業和投資者，是一個漫長的過程，特別是生產類的企業，也會促進鄂爾多斯的繁榮和發展，形成很好的局面，造成經濟發展，從而導致住宅和商業項目的豐收和發展。

2.東城舊區發展現狀

2.1項目開發情況

東城舊區是一個老舊的商業中心，在天驕中路擁有大量的商業項目存在，天驕北路則中低檔住宅類為主要，大量的拆遷房和人員，造成了大量的成本，導致了現在問題的嚴重，因為經濟發展相對較好，所以舊城區有他自己的獨到的經濟發展形勢和類別，開發住宅也有不錯的效果，但是相較于新城區，這個城區的成本高，收益不多是現在主要的問題。另外因為現在的拆遷費越來越貴，然后銷售情況不好，導致了很多的房產都進入不賺錢或者虧損的狀態。

2.2銷售情況

相比起新商業核心，現在的東城區銷售沒有鐵西區的銷售情況好，總體來說鐵西區的利潤比是最高的。但是整個鄂爾多斯市的房產銷售進入了一種低迷狀態。

3.總結

3.1市場現狀分析

鐵西區和天驕路，鄂爾多斯市的房產市場總體能夠分為四個部分進行討論：

（1）高端大戶型的住宅：自從零五年中國的房地產市場不斷發展，零六年之后的市場就變成了相對穩定的供需，價格穩定攀升，零七年上半年的時候，在房地產不斷攀升的時候維持了一定的穩定性，在最近房地產總體銷售下滑較嚴重。

（2）中低端小戶型住宅類型：現在的市場情況是這樣的，哪怕是不斷增加中低檔住宅的建設，但是仍然供不應求，因為價格和二手房市場有著很大的關系，所以導致了價錢不高，但是現在的總體需求量不高，同比起高端大戶型的產品總價低。

（3）底商市場：底商仍然是一種供不應求狀態，因為政府的原因，導致了住宅區的底商供應不多，總體數量不多，在生活不便的同時，也使得開發商無法使用底商價格來減少住宅價格。

（4）商業市場，零六年開始，對于商業的開發不斷增加，零七年底的時候，大量的商業市場交付使用，供需量平穩，但是因為政府對于一些企業的引進的步伐平穩，導致了同期的市場有著同期的反應，長期來看就是樂觀的氛圍，現在看來比較樂觀，但是如果不能夠長期的有效地招商引資，那么這一市場存在的風險就比較大，但是因為人民對于住宅的總體需求下降，商業市場雖然照比幾年前有所下降，但是就現在的態勢中，已經算不錯的銷售量了。

3.2開發情況

（1）企業不斷擴大，在零六年的時候，房產企業在鄂爾多斯市有將近一百五十家，大部分企業開發能力額經驗都有限，基本上不具備開發大型項目的條件，房地產的條件寬松，品質不高，市場亂，實力差異較大，行業內沒有規范性管理，讓鄂爾多斯市的總體情況需要清理和整頓，在政府的幫助下需要整頓管理房地產行業，需要規范一些不具備開發資質的企業，讓一些條件成熟的企業發展起來。

（2）資金強勢，因為人民經濟發展較快，導致了房地產也成為了現在鄂爾多斯市的一個支柱型產業，帶動了一些其他產業的發展，在今后也會形成不斷發展的態度，但是政府部門也應該積極相應讓房地產企業健康發展，企業在開發之前也應該調研，策劃，不能夠頭腦一熱進行開發，避免造成不必要的損失。

（3）房地產企業的效益較好，因為現在的房地產行業仍然是一種穩步晉升發展的態勢，一般的房地產企業能夠良好運作，普遍效益較好。

4.鄂爾多斯房地產行業的總體優劣勢

優勢：

（1）市場仍然雖然有些飽和，中國經濟不斷發展，本地的經濟也在快速持續的發展，國際型的能源稀缺，導致了鄂爾多斯市的經濟發展幅度較大。

（2）政府的規劃較好，城區的分化，一市三區規模比較貼近當地的經濟發展形勢，城市規劃導向政策好。

（3）原來的舊城區的房地產市場不太穩固，導致了現在的新市場有著很大發展空間。

劣勢：

（1）水資源缺乏，在某種程度上控制了人口增長和經濟發展。

（2）環境較差，人口發展不夠快，偏遠。

（3）經濟類型不多樣化，沒有對于整體經濟有支柱性的支撐。

（4）人口不夠多，導致了大型超大型的商超無法進入。

機遇：

（1）國際經濟不斷發展導致了現在城市發展。

（2）西部大開發的策略會影響到鄂爾多斯市總體的經濟和人口發展。

總結：鄂爾多斯市的發展前景相當廣闊，但是對于房地產在鄂爾多斯市的發展并沒有什么幫助，發展的前景已經不被看好，現在對于房地產的發展，跟政府的調控，招商引資有著密切的關系，人口和經濟發展情況也影響著鄂爾多斯的房地產發展，只有城市不斷壯大，人口不斷發展，消費水平提高，政策不斷改善，才能夠拉動人民買房的需求，才能夠提高房地產行業的總體發展。

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