關于大型項目的規劃設計管理方法探討

摘要：隨著現代社會的發展，中國的房地產業發展日益成熟，項目的規模也在變大。大型項目工程量大、技術復雜、組織管理難度大，需要耗費的人力物力是極大的，因此大型開發項目做好前期的規劃設計是非常重要。如何做好大型項目的規劃設計，現本文擬對其進行具體分析與探討。

關鍵詞：大型項目；規劃設計；管理方法；探討

1.大型項目設計管理的含義及特點

本文大型項目指的是規模較大，配套設施齊全的房地產開發建設項目。具體就是從事土地與建筑品等房屋的建設，其項目具有建設地理位置相對固定，建設投資大，開發周期長，受國家法規政策嚴格約束和調控，建設環節較多，所需資金量大，但資金周轉較慢，規模大，產品類型多樣復雜，投資大，周期長，設計管理對項目整體開發具有前瞻性等特點。大型項目工程規劃涉及面廣，內容多而復雜。其需要規劃考慮的基本內容有：項目建設的目的和依據，項目建設的規模及其方案，項目涉及到的設計方式和生產技術，項目建設周圍的地理環境，項目建設時的協作條件，項目投資數額和籌資方式，項目所要取得的預計效益。

2.大型項目設計管理的基本內容

大型項目的配套設施一定要齊全，齊全的設施應包括生活配套、娛樂設施、運動場所等。 建筑要彰顯綠色環保的理念。在建筑中體現綠色環保的理念，我認為需要從兩方面入手。一方面，我們要搞好項目中的綠化建設，做好綠化帶的建設和草坪花圃的規劃，同時盡可能建設人工河流，讓我們的生活環境更清新更自然更綠色。另一方面，我們的建筑材料要環保，保證對人類健康無危害綠色環保的建筑，這不僅僅是緊跟時代潮流的簡單做法，更重要的是在滿足消費者的消費需求。

項目規劃需要我們規劃好市政配套設施建設。市政配套是對城市居民生活基礎設施的建設以方便工農業發展、居民出行及生活的基礎設施的建設內容，包括城市供排水、道路建設、燃氣、通訊設施、民眾信訪、市容市貌建設與整治等等。總之一句話就是和人民生活息息相關的各種基礎設施的建設，目的是為了促進發展、改善生活質量。市政配套設施的建設是項目建設中不可缺少的內容。

3.大型項目規劃設計管理具體內容

3.1大型項目的產品定位

大型項目的產品定位需要考慮以下因素：開發項目的土地區域背景因素和市場需求分析。

2.1.1在考慮開發項目的土地背景因素時，首先要對區域內的各種土地用地類型進行分析，用地的各種類型是否齊全完整；其次，要看道路建設狀況，道路修建是否暢通，道路建設是否滿足現代化等；最后得出結論此區域是否可以為本項目的修建提供有力的后盾與發展空間。

2.1.2消費者肯買賬是我們做項目的最終目的，因此消費者的意見我們必須慎重考慮。首先，我們要確定好本區域內的消費者數量，為我們確定好項目的規模提供參考數據。其次，我們要尊重消費者的合理需求，如對產品的環保要求，對產品的設計風格的偏好，對建筑內部結構的要求等等。最后，要準確分析消費者的購買力。不僅要分析好消費者的消費水平，而且要明白當地居民的消費喜好。

3.2大型項目的經濟效益分析

分析項目的經濟效益，需要我們事先做好財務分析。在做財務分析的時候，一是要搞清楚成本輸出，二是計算預計收入。在控規指標的指導下，我們去分析項目各個環節的開銷，在累計在一起，可以得出我們的總成本。總成本應該在控制住合理的范圍內，在實際建設過程中，總成本也要按照策劃中的指標進行，否則之處過多，收入環節又無法提高，就會造成我們經濟效益的損失。

3.3大型項目的交通評估

大型項目的建設要考慮周圍的交通設施的通達狀況。一是要分析周圍交通的狀況是否利于在此開展項目修建，而是要分析開發項目后新增的交通需求是否可以得到滿足。一要根據項目的類型，按照國家規定，建設足夠數量的停泊車位。二要預測項目對周圍區域交通的影響，分析年限按規定在3-5年，包括范圍內用地現狀、路網現狀，交叉口處車流量流向的定性分析等。在分析之后，對于反映出來的問題要制定出具體的解決方案。

3.4大型項目的環境評估

房地產開發建設的項目類型很多，不同類型有自己不同的功能，但或多或少都會對周圍環境產生影響。分析大型項目的建設對周圍的環境影響，及時制定有效措施，可以讓我們更好地優化項目周圍的環境。我們在對的大型項目進行分析時，要先從項目概況入手，包括項目的工程內容、建筑面積及工程總占地面積、交通出入口方向等。同時，要對項目利用開發前原地土地利用類型進行分析，給出水源來源及水質情況，排水管道設備的規劃利用，原有排水管道是否需要重建，供熱工程來源，項目本身是否需要修建鍋爐房等。其次，要考慮項目本身對周圍環境帶來的污染。一般來說，項目自身帶來的污染包括廢水污染、固體垃圾物污染以及噪聲污染，由于這些污染都是可預知的，因此在項目設計初期就要制定好合理的應對方案。最后，考慮外圍環境對項目的影響。項目不是單獨存在的，必定要與周圍環境發生聯系。如周圍交通噪聲，工業污染等，在規劃設計中要具體分析，對于不可避免的影響要制定出相應的防治措施。

3.5大型項目的綠色可持續發展理念分析

可持續發展是現代社會提倡的重要發展方式，我們在開展項目建設時也要將其貫徹落實到項目路建設的方方面面。通常情況下，影響項目中可持續發展的因素主要有：項目的經濟效益、項目的資源利用情況、項目的可改造性、項目的環境狀況、項目的科技進步情況、項目的可維護性等。我們都知道，項目建設中不僅只有直接經濟效益，還會產生間接經濟效益，如建筑周圍的交通建設，間接經濟效益也算經濟效益的一部分，因此也應該包括在經濟效益計算之中，以免忽略間接開支造成項目期間投入費用過高，導致入不敷出影響工程建設。資源的利用出現在項目運行的各個階段，可分為：運營階段所需資源，運營階段后產生的廢棄物處理和利用狀況，項目報廢后資源的再利用情況，分階段分析可以分析的更詳細更精確。隨著科學技術的快速發展，建筑項目的生命周期在不斷縮短，更新重建在所難免。

4.大型項目規劃設計的評價問題

大型項目的規劃建設主要從以下幾個方面來考慮：一是要評價項目是否以人為本，二是要評價項目的經濟效益與工程效率，三是要評價項目的可持續性。

項目的評價需要注意以下幾個問題。首先，項目評價要有專業的評價團隊。在構建評價團隊的時候，不僅要注意評價人員的專業素質高低也要注重評價人員的專業差異，以便可以多角度評價項目。其次，評價團隊在評價時要注重交流與合作。各個專業人員不能固執己見，要善于與他人交流自己的看法，并吸收他人正確的意見；在項目出現問題的時候，各專業人員要相互配合，整合意見，提出完整合適的解決方案。第三，構建綜合評價系統。綜合評價系統要關注要評價內容的科學完整連續性和項目的全過程動態評價。[2]注重以上措施的實施，全方面可持續的保障項目的可靠性與有效性。

結語：經濟社會的快速發展，離不開大型項目的建設。大型項目的建設就是要服務的我們的社會，服務我們的生活，因此確保大型項目的安全可靠就顯得尤為重要。做好大型項目的規劃設計是大型項目建設中的重要一步，搞好規劃設計就是成功的一半。筆者結合自己的經驗及知識對其進行了簡單的分析，希望有更多的仁者對此問題進行探討，并對此文進行補充，以便對大型項目的規劃提出更好的意見。

參考文獻：

[1]于瑞海.大型建設項目的設計管理研究[D].華南理工大學.2012-05

[2]胡芳.大型公共工程項目績效評價研究[D].湖南大學.2012-05