物業服務企業盈利能力淺析

摘 要：隨著物業服務行業的競爭日趨激烈，物業服務企業的生存將面臨更為嚴峻的考驗。本文從嚴控服務成本、提高服務費收繳率；了解客戶需求，全方位提供滿足業主需求的有償服務；關注宏觀政策，提供滿足社會需求的特色服務；加強市場拓展、打造自身品牌；分散經營風險、合理理財等方面著手進行了如何提高盈利能力的一些分析，以期物業服務企業能從中找到適合自身發展的良方，牢牢占據物業服務市場的一席之地。

關鍵詞：物業管理 企業盈利 客戶需求 社會需求

物業服務企業是企業法人，是一個獨立核算、自負盈虧、自主經營的經濟主體，這就表明了物業服務企業不能以物業服務的微利特性、不能以前期有開發商的足額補貼，而忽視其自身的盈利能力。隨著《中華人民共和國物權法》的實施，物業管理企業的叫法修改為物業服務企業，將物業企業的服務職能擺到了首要位置，服務的重要性已然超過經營與管理，服務質量的高低已成為衡量物業企業水準的不二砝碼。而提供服務就一定會消耗資源，絕大部分資源需要靠資金購買，因此創收就成為物業企業面臨的最為重要的課題之一，沒有盈利能力的企業最終必然會消失殆盡。

管理和服務是物業服務企業的主營業務，也是其存在的市場基礎，提供優質的管理和服務能夠讓物業服務企業獲得最起碼和穩定的收入。但隨著物業服務的市場化，物業服務企業要在競爭中求得生存和發展，單靠起碼的收入將難以維繼，經營創收成為物業服務企業發展壯大的一條必經之路。物業服務企業只有通過依法經營，廣開經營渠道，“以業養業、多種經營”，獲取合法的利潤，為業主及其他住戶（以下簡稱業主）提供更加細致、周到的服務，以提高業主滿意度，最終實現經濟效益與社會效益、環境效益并重，公司穩步發展的良性循環。我認為物業服務企業可以從嚴控服務成本、提高服務費收繳率；了解客戶需求，全方位提供滿足業主需求的有償服務；關注宏觀政策，提供滿足社會需求的特色服務；加強市場拓展、打造自身品牌；分散經營風險、合理理財等方面著手，穩步提高企業盈利能力。

一、控制物業服務成本、提高服務費收繳率

物業服務成本或者支出一般由十個部分構成，分別為人員費用、物業共用部位共用設施設備的日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費公攤、固定資產折舊及經業主同意的其他費用。將成本一一列出的好處在于：既可以在擬定項目收費標準時不漏算費用，又可在承接新項目時將總費用與委托方報價比較從而做出是否接盤的判斷。要做好成本控制，企業負責人應根據物業小區規模和現狀，合理設置崗位，挑選適合項目的人才任職，對于一些專業的服務項目盡可能聘請臨時專業人員、或進行分包，無須設定固定人員，以節約開支。人員和物業共用部位共用設施設備的維護費用是物業服務企業成本的大頭，這就要求人力部要會用人，做到人盡其才；工程部要懂日常維護，將隱患排除在萌芽狀態，做到物盡其用。成本控制好了將直接減少現金支出，而提高服務費收繳率將直接增加凈收入，這兩方面的工作成效直接決定著公司經營的命脈。利用法律法規允許范圍和行業特點，采用諸如上門收取、聯系業主單位代扣等多種方式和手段進行催收，以實現服務費的顆粒歸倉。

二、業主的需求就是我們的使命

想方設法滿足業主的一切需求，不但能大力提高業主滿意度，更為企業帶來源源不斷的收益。

1、物業服務企業應從房屋保養、小區環境等方面入手，促使業主持有物業的保值增值。物業管理，表面上看是交錢買物業服務，但實際上，當物業價值因維護保養到位和環境改善而提高時，業主用較少的物業服務費換取了物業價值較大的提升，從而會更主動繳納物業服務費，也更容易接受較高的物業服務費用。

2、利用自身資源，在為業主提供基本服務的基礎上充分開展增值服務，增進創收，如家政服務、汽車美容、裝飾裝修、綠化保養、入戶維修、禮儀服務、叫車服務等。

3、拾建信息服務平臺，把小區業主的需求信息與社會服務供應信息有針對性的對接，如受理業主和房屋中介機構委托進行房屋租售等，引導其各取所需，獲取信息服務費。

4、開展多種物業經營，如會所、幼兒園、餐廳、超市、美容美發、酒吧等服務項目及康體娛樂設施等（有資質要求的需提前取得經營許可），既便捷了業主生活又可獲得合理營業利潤。

5、公共場地或建筑物共用部位的經營，如電梯廣告、公共場地出租等，可以按合同約定或者持有建筑面積比例獲取收益（物權法第八十條約定）。

6、開展豐富的社區活動，營造祥和的生活氛圍，通過對業主的情感投資，提升業主對物業服務的認同，從而加大對物業工作的支持。

7、為致力于物業服務行業的個人及物業同行提供專業培訓、物業服務方案的擬定等方面的有償服務。

8、收集和整理業主對物業產品提出的建議結合自身的物管經驗，為房產開發商提供前期介入等有償咨詢，從業主使用和管理維護的角度提出意見進而使開發商改良產品設計、完善小區配套。

三、緊跟政策春風，迎頭而上，做第一個吃螃蟹的人

歷史總是不斷向前，不同的時期將有政策最支持的熱門事件，物業服務行業也同樣春風勁吹。

“城管外包”——將“外包服務”引入城市管理，由政府出資將其承擔的諸多服務性事務“打包”交由專業的物業公司打理的一種全新的城市化管理模式。自2009年3初長沙縣城鎮管理局提出至今，得到了許多地區的認同。這種機遇被湖南六建興發物業公司首先捕捉到，馬上動用公司主要力量與政府部門深入溝通，先后承攬到了長沙縣星沙鎮包括環境衛生、園林綠化、市政維護、綜合巡檢、治安巡查、公共設施立面保潔、門前三包、除“四害”等管理事務，同時協助城管執法；望城區市政管理局望城區環衛第三輪社會化承包項目二標段近132萬平方米的服務項目，此兩項目將為興發物業帶來持久穩定的利潤。在全國大力推進城鄉一體化的大背景下，將此種方式加以優化和變通，物業服務企業的優勢將會更加明顯。

“以房養老”——老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。自2013年底提出來后，老年公寓便開始火熱起來。長沙新境界物業公司便以此為契機，認真研究了老年人的服務需求，從而走在養老地產物業服務前列，其管轄的康乃馨老年公寓為公司帶來了豐厚的利潤，甚至于公司還決定放棄一些盈利較低的在管項目，全身心投入到為老年人服務上來。

四、合理規避經營風險、合理理財

一方面是要根據企業的戰略定位，讓公司規模始終保持在最適宜的尺度。物業服務企業是一個勞動密集型企業，一味為了追求高大上，并不能使自己強大起來。企業發展到一定時期，就要從數量擴展型轉向質量效益型，堅持“做大不為強，做強方為大”的總體思路，追求規模和效益的同步增長。公司接管項目時著重考慮效益問題，對不能實現盈利的項目堅決不接（對企業有特殊影響力的項目不在此討論范圍，但也要經企業決策層討論通過后方可介入或續約）；對一些面臨虧損或盈利困難的在管樓盤要主動退出。長沙新境界物業公司將主要服務力量集中到物業費水平高、收繳率高的康乃馨老年公寓，放棄陳舊住宅項目正是這種思路的實際運用。

二是要利用保險手段分散風險：物業服務企業目前涉及的主要險種有公眾責任險、公眾責任附加險（停車場、電梯、游泳池責任附加險及機器損壞險等）及財產保險和物業管理綜合責任險。保險可以在特定風險損害發生時獲得保費，而減輕或消除物業服務企業的經濟負擔。物業服務企業可以根據物業服務合同或者小區實際收費標準與企業的財務狀況有選擇、有針對性的投保。

再者，理財也是物業服務企業要重視的一個盈利點，這一點物業服務企業的財務人員應重點把關。當下互聯網金融推出的各種“余額寶”也可作為打理閑散資金的一種考慮方式，既能享受活期存款般的靈活，又有定期存款般的收益。

綜上，物業服務行業是一門強綜合性的行業，服務范圍廣、涉及內容多，物業服務企業要在未來日趨激烈的市場中贏得一片天地，不光要做好前述四大工作，也要善于總結經驗，勇于創新。只有“革故鼎新”，才能“萬象更新”；只有開源節流，不斷發現新的盈利點，才能使公司的利潤率不斷增長，實現又好又快發展。

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第一作者簡介：薛劍波，35歲，男，湖南東景房地產開發有限公司，房地產經濟師，注冊房地產估價師，招標師，物業管理師，任職公司綜合部，主要研究房地產項目投資分析、開發報建及銀行信貸政策分析、物業服務監管。