樓市：折返點(diǎn)還是接力點(diǎn)？

陳　序

什么時(shí)候中國(guó)樓市才能到折返點(diǎn)？

問自己。

問自己什么時(shí)候不再急著買房子了。

每次說樓市到了折返點(diǎn)（通常所說拐點(diǎn)），其實(shí)都是接力點(diǎn)。這次也不例外。跑得太快的房?jī)r(jià)會(huì)停下來等跑得慢的居民可支配收入，會(huì)向后傾出身體，遞出接力棒。但是，它絕不會(huì)傻到拼命往回跑。因?yàn)橐慌ゎ^，它就能看到面向自己的黑壓壓的人群。

舉個(gè)例子。每逢圣誕節(jié)晚上，迪士高、PUB人滿為患。老板只管賣票，黃牛借機(jī)炒作，大家笑不動(dòng)。買票進(jìn)場(chǎng)的人越多，每個(gè)付出的票價(jià)越不值。人多到一定程度，安全堪虞。

為保護(hù)消費(fèi)者不吃虧，為保證節(jié)日安全，市場(chǎng)監(jiān)管者有很多辦法。可以定時(shí)拉閘限電，指令消防有問題的場(chǎng)所統(tǒng)統(tǒng)歇業(yè)整頓，減少供給。也可以在舞廳門口豎牌子“18歲以下人士和衣冠不整（男著背心、女趿拖鞋）者謝絕入場(chǎng)”，要求高校學(xué)生會(huì)組織校內(nèi)活動(dòng)，限制需求。還可以監(jiān)督營(yíng)業(yè)方最多向每人出售兩張票，打擊炒家。于是，場(chǎng)子里不再人擠人，場(chǎng)子外不再票價(jià)翻筋頭。如此，平安夜的娛樂市場(chǎng)，看上去秩序井然，平安無事。

其實(shí)，在不易監(jiān)管到的地方，通過手機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)，地下交易信息不斷傳遞著：哪個(gè)歇業(yè)的場(chǎng)所偷偷開門了，哪個(gè)場(chǎng)所放開賣票了，哪個(gè)黃牛手里還有幾百?gòu)堫A(yù)售票找下家??一旦夜深，市場(chǎng)監(jiān)管者下班，黃牛便重新上崗（一般沒有時(shí)滯，市場(chǎng)監(jiān)管者的行動(dòng)會(huì)預(yù)先被市場(chǎng)掌握）。不到一小時(shí)，不夜城里恢復(fù)舊模樣。

例子總是不完全恰當(dāng)?shù)模恍枳⒁馄渲信c中國(guó)樓市類似的幾個(gè)特點(diǎn)。

關(guān)于供給。讓需求安靜下來的最好辦法，當(dāng)然是擴(kuò)大供給。在平安夜，由于很多場(chǎng)所存在安全隱患、管理問題，或者電力緊張，娛樂產(chǎn)品的供給不能無限擴(kuò)大。在樓市，原來是土地、最近是資金，都限制了供給。

關(guān)于需求。購(gòu)買娛樂服務(wù)的需求在一定價(jià)格范圍內(nèi)是剛性的，說白了，不在乎多出點(diǎn)錢。在樓市，房?jī)r(jià)漲了六年，銷售始終跟得上，不可能單單是彈性很大的投資性需求在支撐。歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)不可比，人家供給與消費(fèi)性需求基本平衡。房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常上漲，必是投資性需求和支持投資的資金介入，漲到一定程度，投資者預(yù)見到消費(fèi)性需求肯定跟不上來，或者流動(dòng)性盛極而衰，投資者借不到錢，房?jī)r(jià)就一沉到底，等待下一次機(jī)會(huì)。

關(guān)于市場(chǎng)監(jiān)管者。娛樂市場(chǎng)的監(jiān)管者會(huì)下班，樓市的調(diào)控措施會(huì)不會(huì)下班？目前影響市場(chǎng)的政策，貨幣供應(yīng)從緊（包括對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸收緊和對(duì)購(gòu)房者的按揭貸款收緊）能持續(xù)多久？不確定。可以確定的是，既不會(huì)朝令夕改，也不會(huì)一成不變。關(guān)鍵，貨幣政策主要目標(biāo)中沒有資產(chǎn)價(jià)格一項(xiàng)，政府不會(huì)為了平抑房?jī)r(jià)連累經(jīng)濟(jì)與就業(yè)增長(zhǎng)。

消費(fèi)性需求的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，個(gè)人收入增加。準(zhǔn)確地講，中國(guó)樓市令人不爽，不是房?jī)r(jià)相對(duì)于所有人的平均收入水平太高，而是相對(duì)于大多數(shù)人的平均收入水平太高。換言之，少數(shù)人太有購(gòu)買能力了。這是分配問題，不是樓市本身能夠和應(yīng)該解決的。針對(duì)樓市，惟一可以做的是把市場(chǎng)分成自由交易和政府補(bǔ)貼、限制自由交易的雙軌。

政府已經(jīng)在做了。