明智的政府不會故意捅破房地產泡沫

兩會《政府工作報告》沒有提“調控房地產”，踐行“做不到的不寫”的主張，從側面說明管好保障、金融已足夠，做好大中小城市分類監管，其他的，政府不必大動干戈，就是想管也管不了。住建部副部長齊驥進一步解釋“雙向調控”：即對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。

明智的決策者，不會一夜之間捅破房地產泡沫，資產價格落地的過程是漫長而痛苦的過程，與中國改革同步。

未來最大可能性是，房地產價格不會大跌，只是同比增速收窄，低于每年GDP或者人均收入增速，最終房產價格與收入價格剪刀差縮小，實現平穩過渡。當然，這是最美妙的設想。

近期房地產市場預期發生變化。各地銀行收緊房貸，加上杭州等地促銷降價、節后北京二手房交易量環比大降50%，導致房地產泡沫崩潰說再次甚囂塵上。最近股市連續受挫，企業主跑路潮時有耳聞，房地產價格下挫無異于房梁砸到了市場的正中心。

如果房地產預期真正轉變，沒有人愿意購房，中國高負債城市將陷入破產泥潭，這些城市嚴重依賴土地價款。審計署去年底公布，截至2012年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務余額是34865.24億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務余額93642.66億元的37.23%。

中國房地產市場有自己特色，自成一派，在極高的住房自有率背景下，還能維持下去。但這是鋼絲繩上的雜耍，一不小心就會墮入萬丈深淵，主要取決于購房者對未來的信心。

中國住房自有率即私有擁有房產的家庭比例極高，去年底，中國社會科學院社會學研究所發布的調查報告顯示，目前中國的家庭住房自有率為93.5%，較2011年提高1.9個百分點，其中城鎮家庭住房自有率為89.6%，較2011年提高1.7個百分點。18.6%的家庭擁有兩套以上住房。

城市住房自有率高還有無數人買房，不外乎購房投資與家庭拆分等情況。經歷急劇變化的中國，主要變化之一就是家庭小型化， 計生委的數據是1982年，我國平均每戶4.43人，2010年戶均人數下降至3.15人。也就是說，家庭數量從2.935億個增加到4.127億個，增加了1.192億個家庭。以每個家庭100平米計，就需要119.2億平米。此外，土豪口味導致占地面積大的豪宅成為消費主流。

另一種特色是農村宅基地造房，出外打工不住也得造大房子，這是人口流動限制、土地流動限制下的無效自住房。筆者在某小城市看到周邊農民大造房，一問而知，造就是為了多拿新區土地補償，就是為了拆。錯誤激勵機制下的無效自住房觸目皆是，只要有條件，在外打工的農民在擁有自建房的同時還會在老家縣城購買商品房。

現狀就是，房價下跌大家持幣觀望，等得起——但鄂爾多斯等地方政府等不起，鋼鐵等行業等不起，銀行等不起。考慮到北京等地中產階層的資產83%是房地產，房價大跌北上廣等市居民大一部分一夜之間變回窮光蛋。所以，房價大跌，有關部門出面穩定軍心成為常態。