重慶市經濟開發區土地集約利用新理念

肖蓓蓓(重慶欣榮土地房屋勘測技術研究所，重慶400020)

城市土地規劃是對城市土地資源的開發利用在實踐與空間上進行總體的安排。它的主要內容包括城市土地利用的類型、城市建設用地評價、城市用地需求預測、城市用地規劃分析等。城市土地規劃決定了城市未來土地利用的方向與水平，在土地規劃中運用經濟杠桿和公共干預可以促使其在制定城市規劃時向著土地集約利用的方向轉變，可以在源頭上進行干預。而開發區作為城市發展建設的核心區域，也是城市土地投資期望回報值最高的區域，其土地節約集約利用水平往往具有更高要求。

經濟開發區的土地越來越珍貴，對于城市的發展有著不可替代的作用。隨著現代社會經濟的發展，城市化發展的加速，使得人口、資源與環境間的矛盾日益突出，對土地的集約利用成為緩解矛盾的方法之一，而且土地的集約利用進程也會影響到社會的可持續發展，所以建立有效的土地集約評價體系成為眾多學者的研究重點。因此，非常有必要提出土地節約利用的新理念，并在此基礎上進行開發區集約利用體系的構建。

1 重慶市開發區土地集約利用評價體系的構建

1.1 構建評價指標體系的原則

1.1.1 綜合性原則。綜合性原則指的是在進行評價時，所選擇的評價指數與方法應當能夠從多個方面反映出土地集約利用情況。包括反映土地合理利用與可持續發展的程度、土地使用強度和利用率等方面的內容［1］。

1.1.2 系統性原則。開發區土地集約利用評價指標體系是一個系統性的問題，其評價體系中所采取的指標必須可以真實、準確、科學而全面的反應這一地區的發展水平、土地利用等情況，各個指標之間既要相互獨立又要有一定的聯系來構成整個評價體系。

1.1.3 可操作性原則。評價指標的選取必須遵循可操作性原則。因為單純追求評價體系完整會增加收集數據的難度，所以在選取評價指標時要考慮數據的可獲得性，以及數據的完整性、真實性，應當盡量選取權威統計數據。

1.1.4 針對性原則。針對性是指在選取指標時要以土地集約利用為中心選取具有代表性的指標，盡量剔除代表性不強的指標。指標體系應當在這種新理念背景的基礎上加以構建，使得土地集約利用評價指標體系更加系統、科學。

1.2 重慶市開發區土地集約利用評價指標體系 基于土地集約利用新理念遵循上述原則，構建重慶市開發區土地集約利用評價指標體系，見表1。

表1 基于土地集約利用新理念的重慶市開發區土地集約利用評價指標體系

1.2.1 土地利用狀況。從土地利用狀況來看，土地開發率可以直接反映城市土地集約利用的程度，該指數越高，說明集約利用度越高［2］;土地供應率可以反映城市建設土地供應程度，土地供應率越高，說明城市中閑置土地越多，即未開發的土地越多，說明土地集約利用程度低;土地建成率反映了城市建設情況;城市綜合容積率反映了城市建筑化程度，綜合容積率越高說明土地集約程度越高;城市人均建設用地反映了該地區吸收的勞動力的多少，該指數越高說明土地集約程度越高;城市工業用地率反映了該地區工業化程度，一般該指數越高土地集約程度越高，但是一旦超過某一特定值，會出現投資報酬遞減現象［3］;城市建成區綠化覆蓋率反映了這一地區的環境，環境越好，吸引的勞動力越多，引來的投資越多，土地集約程度也就越高。

1.2.2 用地效益。從用地效益角度來看，單位面積固定資產投入反映了這一地區的固定資產情況，固定資產相較于流動資產更加能夠說明投資強度，固定資產越多說明土地集約度越高;單位面積工業用地投資強度反映了地區的投資水平，這一指標越大，說明土地集約程度越高;單位工業面積工業產值是反映地區工業生產規模與生產水平的重要指標，與土地集約程度成正比。

1.2.3 管理績效［4］。從管理績效角度來看，單位面積財政收入反映了這一地區的企業的經驗狀況，政府財政收入有很大一部分來自稅收，單位面積的財政收入越高，說明區域的土地集約程度越高;工業用地綜合容積率與工業用地密度都是反映當地經濟發展與工業土地利用情況;閑置土地處置率與土地有償使用率反映了開發區土地基本使用情況以及土地管理績效問題。

2 重慶市開發區土地集約利用存在的問題

2.1 土地利用效益有待提高 重慶市開發區土地利用效率比較低，很多開發區還處于土地未平整階段，還沒有經過比較系統的開發利用。通過調查分析可以看到，重慶市開發區很多地方雖然投入使用，但是土地利用粗放，開發的潛力較大。

2.2 土地利用結構有待調整 從城市工業用地率與城市建成區綠化覆蓋率兩項指標來看，重慶市這兩項指標實現度都沒有達到理想標準，這主要與重慶市開發區成立時間不長，尚處于邊建設邊開發狀態有關［4］。隨著不斷地開發和利用，重慶市開發區城鎮化建設與工業化建設用地需求會不斷地增加，與此同時綠化與農業用地比例可能會逐年減少，為了滿足重慶市開發區可持續發展戰略的需求，土地利用結構需要平衡規劃。

3 優化重慶市開發區土地集約利用的新理念

3.1 優化土地結構，提高土地利用的經濟效益 重慶市開發區土地集約利用的有效提升，首先要優化土地結構，提高土地利用的經濟效益。重慶市開發區在提升土地利用率方面，要努力加大科技的投入，采用先進的技術生產發展。同時，對于污染的水域與耕地應當及時治理，采取有效的防護與治理措施。此外，為了進一步優化土地結構，提高土地利用的經濟效益，還要努力做好生態用地規劃，在工業化建設加快的同時，注重環境保護建設。與此同時，還要注重土地長遠規劃發展，對在建區域實行嚴格管理，以減少不必要的拆遷浪費。

3.2 協調好經濟發展與土地保護的關系 協調好經濟發展與土地保護，也是優化重慶市開發區土地集約利用的一個新理念［5］。重慶市開發區建設用地需求會不斷增加。有些開發區離城市不遠，往往涉及農業用地的征收、利用，為了保護廣大農民的利益和城市的生態環境，要協調好土地與經濟的關系，充分發揮土地的潛在效益，可以考慮利用鹽堿地等劣質土地進行經濟開發。

3.3 努力做好節約集約利用土地 優化重慶市開發區土地集約利用過程中，還要努力做好節約集約利用土地。在進行建設規劃時要注重節約集約利用土地，對目前國內外集約用地顯著的城市進行考察分析，借鑒他們的成功經驗，要處理好閑置土地與“開發不利用”的問題，提高土地的利用效率。

4 結論

重慶市開發區建設在理念上應注重提高土地利用效率、優化土地利用結構、協調好經濟發展與土地保護、促進土地集約利用。重慶市開發區應當嚴格按照各項規章制度，充分發揮自身的特色，在加快經濟建設的同時，注重可持續發展戰略方針，在遵循市場經濟規律調節利用土地的同時，政府應當有意識地保護農用土地，注重生態環境的發展，使重慶市開發區的整體發展區域更加合理規范。

［1］飛鴻，倪貴平.開發區土地集約利用評價指標理想值確定的探討——以福清市江陰開發區為例［J］.臺灣農業探索，2010(3):40－45.

［2］張美華.工業園區土地集約利用評價技術與方法——以廣東韶關為例［J］.資源與人居環境，2010(10):32 －35.

［3］史永君，苗春暉.淺談開發區土地集約利用評價［J］.科技致富向導，2010(5):156，165.

［4］姚秋昇，梁啟學.重慶市國家級開發區土地集約利用水平研究［J］.西南師范大學學報(自然科學版)，2014(1):86－91.

［5］楊少敏，邵虹，李愛新，等.開發區土地集約利用新理念研究［J］.江西農業學報，2010，22(1):184－186.