對物流地產運營模式及趨勢的思考

隨著中國經濟的持續增長，市場競爭的日趨激烈，使得企業在追求物流高效運作的過程中，對高標準、專業化物流設施的需求不斷上升，為物流地產的興起和快速成長帶來非常好的發展機遇。一批境外專業的物流地產投資商，例如普洛斯和安博置業等，開始加大對我國物流地產的投資力度，使其日益成為國內外物流、房地產和投資企業追逐的對象，成為我國物流基礎設施的投資熱點。然而，在我國物流地產興起的過程中，也出現了盲目投資開發熱、圈地熱以及低層次分散化經營等問題，對物流地產的長期發展造成不利影響。本文在總結我國物流地產發展現狀以及問題的基礎上，對其普遍策略進行總結研究，并對未來物流地產的發展趨勢表達個人見解。

一、物流地產及特征

有“工業物流地產老大”之稱的美國普洛斯公司在2003 年攜帶著“物流地產”這個新概念登陸中國市場，對于中國物流業來說，這還是個新鮮的名詞，所以在市場上一經推出即備受關注，特別是在上海、廣州等地區。

物流地產的提法剛開始受到了國內許多人的質疑，作為全球最大的物流地產開發商和服務商，普洛斯公司對“物流地產”的解釋是：根據顧客的需求，選擇合適的地點，建設、運營與管理專用物流設施，而且準備采用本地與全球的專業技能開發物流配送設施，與客戶比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作關系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現代物流設施。但有人認為物流雖然需要土地，但物流是一個動態的運輸、分配過程的產業，跟地產沒有關系，可無論如何，物流地產的概念正在被越來越多的人認識，建庫出租目前已成為一種時尚。

隨著物流地產在中國的快速發展，以及機遇與問題的共存，我國物流地產發展中有以下幾個特點：①發展趨勢良好，發展潛力巨大；②市場機制在物流地產決策階段沒有得到充分發揮；③物流地產在區域經濟發展中沒有實現網絡化；④物流地產業在國外巨頭大量涌入下競爭日趨嚴峻。地方政府為發展經濟，積極規劃發展物流地產；各類企業受廉價土地吸引，紛紛進入物流地產業，潛在的巨大利益驅動了各地物流地產項目的快速上馬，導致了物流地產戰略定位不準確、規劃不充分，造成了物流地產低水平重復建設。

二、物流地產運營模式

我國物流地產的運營模式具有典型的中國特色，投資和管理主體呈現多元化。按照國內物流地產開發的實際情況，投資和管理主體的不同，物流地產的運營模式歸為以下四類：①地產商為主導，建設物流設施，出租給客戶并代其管理，如普洛斯，收益來源于物流設施租金與物業管理費；②物流商自有地產，自己經營管理，國內大多數物流企業都是這種模式，傳化物流是他們中的典型代表；③地產、物流商直接合作經營，共同出資、合作經營，收益按協議分享，共擔風險，如普洛斯和中國物資儲運總公司結成了戰略聯盟；④第三方牽頭，將物流商和地產商各自的資源進行整合，物業建成后，第三方負責對管理企業進行招標，第三方根據協議分配收益。此外，我國物流地產的投資和管理主體還包括綜合企業和商貿企業。

由于投資和管理主體的多樣性，進入物流地產業的側重點不同，物流地產與周圍其他類型房地產會產生不同的協同效應，將極大地影響物流地產的開發運營。

針對我國物流地產開發中存在的突出問題，本文提出了相應的建議及策略。例如，物流地產開發商應避免盲目樂觀，將物流地產、物流市場與物流運作緊密結合，做好需求市場的調研與分析，將市場細分，建立特色鮮明的專業物流地產。與普洛斯相比，國內物流地產開發呈現點狀布局，遠未形成一定規模的物流地產網絡。物流經濟是網絡經濟，物流地產只有形成一定規模的網絡后，才能維持一個比較穩定的收益率。隨著商務部《關于進一步做好物流領域吸引外資工作的通知》的逐步落實，外資進入國內物流市場的門檻將大大降低，同時意味著對物流地產市場的爭奪更趨白熱化，加劇了國內地產商開發物流地產的風險。因此，我國物流企業可以和地產商合作，組成戰略聯盟，共同發展物流地產。

三、物流地產未來趨勢展望

1. 物流地產是高含金量的細分市場，前景良好

由于物流地產的特異性，可替代產品不多，因此租金仍會保持一貫的上升勢頭。同時由于業主惜售，預期未來有進一步的租金上漲及資本增值的空間。從2012 年至2015 年主要物流中心城市對符合國際標準的倉庫總體量有巨大提升空間。在這個土地稀缺的環境下，物流地產商可以享受到地產增值所帶來的利益，同時物業的折舊費用可以用來抵扣部分稅收，使得自己也節省了部分租金和物業管理費用。

2. 中國新興城市將成為下一個投資熱點

由于一線城市地價居高不下以及我國二、三線城市物流地產的匱乏狀態，物流地產的下一個戰略重點將是二三線城市。隨著越來越多的公司為了縮減成本將其運營中心遷移出北京，物流地產將轉戰中國新興城市。隨著城市化的進程和基礎設施的改進加快，二三線城市將成為市場競爭的熱點。尤其是圍繞著有大型制造企業的衛星城市，將成為物流地產的投資熱土。

3. 更多產業資本看中物流地產，國內產業品牌與狼共舞

隨著物流地產的發展，越來越多的資本開始進入物流地產領域。傳統的工業地產商和住宅開發商進入物流地產開發行列，這其中既有國內的開發集團，如華潤、招商局等集團也開始涉足物流倉儲領域。也有國外的大財團譬如毅德、安博（AMB）、麥格理旗下的GOODMAN、豐樹等等，投資趨勢是開發建設大型商貿物流中心和城市綜合體，包括會展、酒店、商業連鎖運營、招商、品牌策劃、商業地產、物流、物業、電子商務等。對于國內的物流地產而言，將面臨著長期的與狼共舞局面。

總之，我國的物流地產發展歷史不長，成長空間巨大，但是年輕的成長歷程將面臨許多機遇和挑戰，我們只有不斷地總結、解決問題，提高核心競爭力，這一產業才能不斷做大做強，成為新的經濟增長點。《現代物流報》