樓市呈現怎樣的“新常態”

郭文婧

隨著三亞放開限購，此前46個限購城市中僅剩北、上、廣、深四個一線城市尚在執行限購。經過近5個月的博弈，9月30日，央行和銀監會聯合發文修改首套房的認定標準：首套房貸款已結清，再購房視為首套房;對于未限購地區的多套房政策也同樣放開，已經結清可以享受首套房政策。同時，央行重申了房貸利率最低7折的政策。

然而，市場并未“聞雞起舞”，“金九”，今年依然可能落空。中國指數研究院10月1日發布報告，2014年9月，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10672元，環比上月下跌0.92%，連續第5個月下跌，跌幅擴大0.33個百分點。旺季“銀十”看國慶，兆頭恐怕也不妙，《全國新聞聯播》10月7日報道，國慶期間，各地樓市成交量波瀾不驚，購房者大多仍持幣觀望。

跟漲不跟跌，限購松綁，購房者因害怕房價逆轉，所以有微刺激作用，但同時，限購松綁也進一步確認了目前樓市疲軟的態勢，增加了觀望情緒，所以暫時回升后又開始下降。房價看信貸，“央行新政”大大超出此前市場預期，是否會帶來質的變化呢？盡管業內人士將國慶期間的表現平淡，歸于房貸新規還未落地;實際上，即使落地又如何，房價反轉的可能性也微乎其微。

房價將向何處去？首先得弄清楚中國房價的真正支持力量是什么。目前各種解釋都強調價格虛高、供給過剩是這輪房價下行的原因，但這恐怕只是表面現象，一來供給過剩是相對之前的平均成交量而言的，而之前的成交量在限購政策之下，主要是剛需，所以真實的市場供求關系可能仍是一個謎;二來，價格虛高總是用國際慣例的居民收入與房價比來衡量的，而過去的歷史已經證明這一標準在中國失效，因為中國計劃生育的政策已經讓房價不再是由一個家庭支撐，往往是兩個，甚至是三個、四個家庭來支撐，再加上城市化趨勢下的未來走勢與寬松貨幣政策。

房地產作為我國支柱產業的多年慣性，已讓房地產與中國經濟互為晴雨表。但是，房地產總是滯后半拍的，房價正式的上漲趨勢要晚于宏觀經濟增長，正式的下行趨勢也要晚于宏觀經濟的困境。10月5日，央行貨幣政策委員會在三季度例會上強調了繼續實施穩健貨幣政策的同時，卻刪除了“經濟金融結構開始出現積極變化”的表述，更加強調了經濟形勢的復雜程度。與此同時，世界銀行10月6日在新加坡發布《東亞經濟半年報》，將中國2014年經濟增長預期由之前的7.6%調低至7.4%，并將中國明后兩年經濟增長預期從7.5%下調至7.2%和和7.1%。

可見，基于宏觀經濟形勢，房價反轉在短期內幾乎沒有可能。房價看信貸沒有錯，但要看對誰的信貸。如果是對房地產開發商放寬信貸，開發商就可以犧牲成交量來拉抬房價，制造趨勢;但很遺憾，“央行新政”的信貸對象是購房者，而不是開發商。16家上市銀行半年報的數據顯示，上半年新增的涉房貸款盡管高達1.09萬億元，但其中住房按揭的增長超過了8000億元。相比去年，針對開發商的貸款，實際上是不升反降，銀行內部人士也說針對開發商“早已經實施了名單制管理”。

因此，理解未來房價走勢，還得看我國的經濟“新常態”，那就是不通過“強刺激”，也讓經濟走上更可持續的發展軌道。在不“強刺激”的“新常態”下，房價下跌并不意外，開發商資金斷裂跑路也不意外，但是開發商留下的巨額民間借貸，既威脅我國的社會穩定，也威脅我國的金融安全。正是基于此，“央行新政”出臺了，給了開發商保命續命的機會，但前提依然是抓住時機“以價換量”，回籠資金。如果期望“央行新政”帶來樓市反轉，注定是要落空的。

理解中國經濟的“新常態”，還必須回到十八屆三中全會“讓市場在資源配置中起決定性作用”的決定上，行政色彩鮮明的限購退潮如此，“首套房貸款已結清，再購房視為首套房貸”，也是回歸市場本身。盡管“央行新政”有可能帶來投機需求的抬頭，但這是“市場在資源配置中起決定性作用”的天然附屬物。投機需求向來比剛需精明，不會主動選擇當“冤大頭”，所以不值得太過憂慮。

隨著中國經濟步入“新常態”，樓市未來也必將步入“新常態”。可以預見，房地產的轉折點必將來臨，未來房地產投資方向將發生巨大變化，住宅地產可能將不再是最重要的產品，商業地產的熱度也會隨之降溫，文化地產、旅游地產、養老地產等的機會可能更大。endprint