房地產(chǎn)建設項目的工程成本管理

（大連博興工程咨詢有限公司，遼寧 大連 116011）

房地產(chǎn)建設項目的工程成本管理

湯海輝

（大連博興工程咨詢有限公司，遼寧 大連 116011）

成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中逐漸被重視，建立了一系列的成本管理體系及流程，以規(guī)范和加強成本管理工作。成本管理一般分為前期計劃、過程控制、竣工結(jié)算與項目后評價四個階段，每個階段并不是孤立的，而是相互對應、相互驗證的關(guān)系。

房地產(chǎn)；成本；管理

隨著國家房價調(diào)控措施的不斷出臺，市場競爭的愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)的利潤空間不斷被壓縮，但工程成本卻不斷上漲。成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中逐漸被重視，建立了一系列的成本管理體系及流程，以規(guī)范和加強成本管理工作。成本管理一般分為前期計劃、過程控制、竣工結(jié)算與項目后評價四個階段，每個階段并不是孤立的，而是相互對應、相互驗證的關(guān)系。

一、前期成本計劃

1 合同分判方案。由于建設項目涉及的專業(yè)、材料和設備眾多，需要有眾多的承包商和供應商參與施工和供貨，因此，應提前做好各自的承包范圍和內(nèi)容及各承包商之間的施工界面劃分方案，盡量避免出現(xiàn)合同內(nèi)容重復或漏項的情況。具體的分判方案應根據(jù)項目的業(yè)態(tài)、規(guī)模、工期等具體情況制定。合同分判方案的內(nèi)容應包括承包合同名稱、承包范圍及內(nèi)容、施工界面劃分、招標采購方式等信息。

2 投資估算。投資估算應根據(jù)合同分判方案進行分解，以便和以后的實際成本作比較。在房地產(chǎn)企業(yè)中，投資估算已作為成本管理工作者最重要的考核指標，因此，在編制投資估算時，應將交房標準、材料設備使用檔次作詳細的說明，并充分考慮不可預見風險費用。

3 招標采購計劃。招采計劃的進度應滿足工程進度計劃的要求，在單項工程進場施工前，應完成招標采購工作并簽署合同，對貨物的采購招標，還應考慮到材料和設備的供貨期。確定進場時間后，可推算出招標工作的開始時間。

4 資金需求計劃。根據(jù)工程進度計劃、投資估算及付款方式可計算出單位時間內(nèi)的資金使用量，工期較長的項目可以季度為單位，較短的可以月為單位。資金需求計劃為投資人的資金準備提供了參考依據(jù)，只有資金到位的情況下，才能確保滿足項目的順利實施。

二、過程控制

過程控制為成本管理系統(tǒng)中最重要環(huán)節(jié)，將直接影響到項目的成敗。在項目實施過程中，成本控制工作可從設計方案的經(jīng)濟比選、招標與合同簽訂、進度款控制、設計變更與簽證的審核等幾大方面加強管理，以達到事先控制和事中控制的目的。

1 方案的經(jīng)濟比選。設計方案是控制成本的源頭，在多方案的條件下，應測算每種方案的工程造價，為決策者提供依據(jù)。

2 招標與合同簽訂。只有通過充分的競爭，招標人才能得到質(zhì)優(yōu)價惠的承包商和供應商。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，招標方式最好采用內(nèi)部邀請招標，這樣可以有足夠的時間可以去了解各個投標企業(yè)的實際情況，也可以有足夠的時間對各投標文件進行全面的系統(tǒng)的分析。雙方在工期、質(zhì)量要求、工程造價及各自所承擔的責任和義務都沒有疑義后，方可簽署合同。招標與合同簽訂過程在項目實施階段中屬于事先控制，為合同的順利履行、工程的順利實施起到至關(guān)重要的作用。

確定合同金額后應與投資估算金額做對比，并分析差異的原因。如超出估算金額較大，可考慮對其它分項的投資估算額進行調(diào)整，或可向投資人追加投資金額。

合同條款的擬定要嚴謹細致，不要出現(xiàn)模棱兩可的詞匯，對合同雙方的責、權(quán)、利要約定清楚，對發(fā)生違約情況的罰則要可執(zhí)行，特別是需要明確承包人應完成的工作范圍及內(nèi)容，可最大限度的減少實施過程中發(fā)生爭議與索賠的情況。

3 進度款控制。按合同約定的付款方式，發(fā)包人應當及時向承包人支付進度款。成本管理在進度款支付流程中應承擔審核承包人上報進度款的工作。為避免出現(xiàn)超付的情況，成本管理工作者應仔細審核上報的進度款申請，并到現(xiàn)場核實實際完成情況。每期的進度款應采用累計方式進行計算，與合同金額實時比較，這樣可有利于對總額進行控制。

4 設計變更與簽證。在項目建設過程中，發(fā)生設計變更和簽證在所難免，但怎樣有效控制發(fā)生的量對成本控制有很大的作用。為能及時了解設計變更及簽證所發(fā)的金額，應對變更及簽證及時處理并轉(zhuǎn)交給成本管理部。成本管理部應設立設計變更及簽證臺賬，每月進行測算統(tǒng)計并進行累加，當累加金額超過合同金額的一定比例后（一般為5%），應及時發(fā)出成本預警告知其它部門，對后期的變更及簽證量要嚴加控制。

三、竣工結(jié)算

竣工結(jié)算作為成本管理的最后一個環(huán)節(jié)，反映了工程的真實造價，是前期計劃、過程控制水平的集中體現(xiàn)，因此，大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)對竣工結(jié)算工作非常重視，一般都設立了多級審核制度。

竣工結(jié)算作為結(jié)算工程價款的經(jīng)濟文件，首先要注意結(jié)算資料的完整性，一般包括施工圖（竣工圖）、施工合同、設計變更及簽證、甲供材清單、承包商上報的結(jié)算書以及其它資料。設計變更及簽證的書面材料上經(jīng)發(fā)包人、承包人及監(jiān)理人代表簽字蓋章后方可作為結(jié)算的依據(jù)。

為保證審核結(jié)果的準確性，審核的方法應采用詳細審核法，對工程量和綜合單價逐條進行審核，對核減的部分要有理有據(jù)，不要為維護企業(yè)利益，而盲目的進行核減。對有爭議的部分，核對雙方應做爭議匯總表，列明爭議產(chǎn)生的原因，爭議的金額、對方的訴求和己方的建議處理方法，由成本管理部相關(guān)人員統(tǒng)一研究處理，并與承包商協(xié)商達成一致意見后形成書面文件作為結(jié)算依據(jù)。

竣工結(jié)算總造價應分為合同范圍內(nèi)造價、設計變更造價、合同范圍外增加造價、簽證部分造價及索賠金額，與合同金額做對比分析。

雙方無疑義后，應編制結(jié)算審核報告，報告內(nèi)容應包括項目概況、審核的范圍及內(nèi)容、審核的結(jié)果及審核的說明。報告出具后雙方應簽字蓋章，委托第三方審核的還需加蓋第三方印章。

四、項目后評價

項目完成后，成本管理部應統(tǒng)計整理完整的結(jié)算數(shù)據(jù)，與投資估算金額、合同金額相比較，對于超出合同金額較大的項目，應重點予以研究，分析超出原因，以便在下一個項目制定相應的預控防范措施。同時，已完項目的結(jié)算數(shù)據(jù)也可作為待開發(fā)項目制定投資估算的重要參考依據(jù)。

[1]王偉.基于全過程造價管理理念下的施工階段工程造價動態(tài)控制研究[D].昆明理工大學，2008（09）.

[2]李露梅.工程建設項目設計階段工程造價控制研究[D].天津工業(yè)大學，2008（09）.

F293 < class="emphasis_bold"> 文獻標識碼：A

A