試論農(nóng)用地估價的若干問題

（廣西崇左市土地估價所，廣西 崇左 532200）

試論農(nóng)用地估價的若干問題

馮小紅

（廣西崇左市土地估價所，廣西 崇左 532200）

近年來我國正在不斷完善市場經(jīng)濟(jì)體制，土地使用制度改革也進(jìn)一步深化，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的土地市場逐漸向“競爭、統(tǒng)一、開放”的方向發(fā)展。而土地估價工作是保證土地市場良好發(fā)展的基礎(chǔ)性工作，也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)工作的一部分。本文將就農(nóng)用地估價展開探討，分析問題原因，提出相應(yīng)策略。

市場經(jīng)濟(jì)體制；土地估價；問題和策略

農(nóng)用地一般包括耕地、園地、林地、草地、養(yǎng)殖水面等，這些土地的作用主要是進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。下面針對農(nóng)用地價格特點(diǎn)和土地特點(diǎn)展開分析：

價格特點(diǎn)：農(nóng)用地是人類生產(chǎn)環(huán)境的組成部分，同時兼具生產(chǎn)資料和自然資源兩個方面的特點(diǎn)，所以，農(nóng)用地也就包含了無形價值和實(shí)際使用價值兩個方面的價值，但是生態(tài)、文化和環(huán)境等因素并未在顯示市場中得到體現(xiàn)。

土地特點(diǎn)：農(nóng)用地的特點(diǎn)是影響估價的重要因素，農(nóng)用地主要包含了幾個方面的特點(diǎn)。第一是農(nóng)用地對自然環(huán)境因素的要求比較高，但是其他非農(nóng)業(yè)土地的收益卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)用地；第二是農(nóng)用地可以有多個方面的用途，適應(yīng)性較強(qiáng)，但是同樣具有使用上的不可逆性；第三是農(nóng)用地生態(tài)脆弱的特點(diǎn)，社會市場經(jīng)濟(jì)和自然條件兩個因素使得農(nóng)村土地具有生態(tài)脆弱性；第四是農(nóng)用地對自然條件要求較高，排水灌水、土壤肥力和當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件對農(nóng)用地都有重要影響。而隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對于土地需求的加劇，但是農(nóng)用地數(shù)量有限，可以看到現(xiàn)今農(nóng)用地資源數(shù)量正在快速縮減。

2 農(nóng)用地估價的意義和問題

進(jìn)行農(nóng)用地估價，能夠?yàn)檗r(nóng)民的總資產(chǎn)評估工作提供幫助，因?yàn)檗r(nóng)用地估價能夠測算出農(nóng)民的包括耕地在內(nèi)的不動產(chǎn)的總價值，而且農(nóng)用地估價能夠?yàn)檗r(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供參考，幫助了解全國各個地區(qū)的耕地需求狀況。耕地轉(zhuǎn)移是農(nóng)村土地使用權(quán)和所有權(quán)分離過程中必然發(fā)生的，進(jìn)行農(nóng)用地估價，能夠幫助確定耕地轉(zhuǎn)移費(fèi)用的具體水平，發(fā)覺農(nóng)用地的最大生產(chǎn)價值。隨著現(xiàn)今城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)用地必然會轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫兀@也就意味著農(nóng)用地使用權(quán)和所有權(quán)的變更，而占用農(nóng)用地必須進(jìn)行補(bǔ)償，農(nóng)用地估價能夠結(jié)合土地質(zhì)量、社會保障等因素，確定合理的補(bǔ)償金額。

由于我國的土地市場發(fā)展較為滯后，農(nóng)用地的估價工作不可避免的會出現(xiàn)問題。首先就是我國缺乏統(tǒng)一的價格評估體系。我國在1951年制定了《縣級土地評價技術(shù)規(guī)程》，但是規(guī)程所述方法主要是對農(nóng)用地的自然環(huán)境因素進(jìn)行評價，針對經(jīng)濟(jì)方面的評價較少；雖然各地開展的農(nóng)民土地估價屬于經(jīng)濟(jì)范疇，但是沒有科學(xué)合理的評價依據(jù)；隨著我國土地使用制度改革的普及，我國又頒布了諸如《農(nóng)用土地分等級規(guī)劃規(guī)程》，但是針對農(nóng)用地估價仍然缺少法律法規(guī)，無法形成統(tǒng)一的農(nóng)用地估價體系。

第二個問題，是我國的農(nóng)用地估價無法和定級、分等工作很好的銜接。現(xiàn)今，我國的農(nóng)用地的估價、定級、分等工作往往是單獨(dú)進(jìn)行，很少進(jìn)行三者綜合的評價，造成實(shí)際的評價結(jié)果不具參考性。可以看到，只有將農(nóng)用地定級、分等工作和估價工作銜接起來，才能保證評價結(jié)果具有綜合性和科學(xué)性。

3 農(nóng)用地的估價方法

下面先對農(nóng)用地的估價方法進(jìn)行綜合分析，首先是最基礎(chǔ)的農(nóng)用地等別基準(zhǔn)地價的評估，結(jié)合農(nóng)用地的的分等數(shù)據(jù)，可以得到計算平均條件下的標(biāo)準(zhǔn)糧實(shí)際總量的公式：標(biāo)準(zhǔn)糧理論總量×土地利用系數(shù)。例如水稻的價格為1.8元/千克，小麥的價格為0.8元/千克，權(quán)重分別為0.55和0.45，得到標(biāo)準(zhǔn)糧的平均加權(quán)價格：1.8×0.55+0.8×0.45=1.35元/千克；另土地的投入有勞動力投入和物質(zhì)投入，計算純收益的公式為：標(biāo)準(zhǔn)糧實(shí)際總量×價格-物質(zhì)資金量-勞動力資金量。第二是農(nóng)用地級別基準(zhǔn)地價的估價，可以得到計算公式為：標(biāo)準(zhǔn)糧價格＜平均經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量=級別地價，得到結(jié)果為4級1.48元/平方米，3級1.62元/平方米，2級為1.90元/平方米，1級2.12元/平方米。第三是宗地等別地價的估價，需結(jié)合多個方面的因素共同確定，通過和其他級別的宗地價格進(jìn)行對比，確定最后估價。第四是宗地級別地價的估價，需要分析農(nóng)用地的經(jīng)營規(guī)模、結(jié)構(gòu)和形態(tài)等因素，確定修正系數(shù)，最后確定估價。

由于農(nóng)用地兼具質(zhì)量價值和生產(chǎn)資料兩個方面的特點(diǎn)，具有社會穩(wěn)定價值、保障價值和環(huán)境價值，可以采取多種方法進(jìn)行價值估算：

市場比較法：市場比較法是依據(jù)替代原則進(jìn)行的估價方法，需要對比市場上情況相似、價值相同的土地交易的實(shí)例，進(jìn)行農(nóng)用地估價。修正影響土地交易的日期、區(qū)域和其他因素，得到待估土地的價值的估算方法。

收益還原法：這種方法是將待估農(nóng)用地的正常純收益，按照一定的收益還原比率還原為總收益的方法。相應(yīng)的計算公式為p=a/（1+r）+a/（1+r）2+...+a/（1+r）na/r[1-1/（1+r）n]，如果n趨向于無窮大，可得到p=a/r，a是預(yù)算的土地凈收益，r為土地還原比率，p為代表地價。

成本逼近法：這種方法是將產(chǎn)量較低農(nóng)田進(jìn)行改造的總花費(fèi)作為依據(jù)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，結(jié)合利息和利潤，以及國家政策要求的稅金和增值收益等數(shù)據(jù)，修正后作為農(nóng)用地的估價。相應(yīng)的計算公式為S=Aa+Ab+T+P1+P2+P3，其中P3增值數(shù)額，P2為利潤而P1為利息，T是稅金，Aa和Ab為土地的取得費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用，P為土地價格。

環(huán)境價值估算法：一部分農(nóng)用地還具有傳統(tǒng)的文化特色或者具有獨(dú)特的經(jīng)營方法以及地方特色，這些也是具有一定價值的因素，所以要進(jìn)行環(huán)境價值評估，主要方法有人力資本法、市場價值法等。

結(jié)語

由于我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，但是農(nóng)用地估價方法仍然不足，在進(jìn)行土地估價時會產(chǎn)生問題，所以應(yīng)該綜合分析環(huán)境價值、社會價值等因素，運(yùn)用市場比較、收益還原等方法，做好農(nóng)用地估價工作。

[1]鄭湘梅.農(nóng)用地分等定級估價成果的特點(diǎn)與應(yīng)用[J].改革與理論，2003（12）∶88.

[2]沈秀峰，周生路.試論農(nóng)用土地估價的幾個問題[J].土壤，2003（01）∶12.

[3]李琳.農(nóng)用土地估價方法探討[J].河北國土資源，2002（10）∶25.

F301 < class="emphasis_bold"> 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

A