以物抵債須優(yōu)先

王登山 律師

問題

問：第三人以物抵債取得的所有權能否對抗承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權？

承包人與發(fā)包人簽訂建設工程施工合同，承建云海大廈工程。2009年6月工程竣工驗收合格后，發(fā)包人欠承包人工程款1700萬元。發(fā)包人因資金短缺又向第三人借款3000萬元。借款到期后因無力償還，發(fā)包人將云海大廈中部分商鋪轉(zhuǎn)讓給第三人以抵償全部借款及利息，并已辦理房屋過戶登記。

承發(fā)包雙方于2009年10月達成協(xié)議，發(fā)包人用云海大廈的房屋清償所欠工程款及利息，利息按銀行同期同類貸款利率的四倍支付。簽訂協(xié)議后發(fā)包人未償付工程款，2009年12月承包人訴至法院，要求發(fā)包人償付拖欠的工程款及利息，并主張對云海大廈享有優(yōu)先受償權。而第三人則主張對已辦理了房產(chǎn)過戶的商鋪享有所有權，承包人的優(yōu)先受償權不得對抗其所有權。

請問第三人以物抵債取得的建設工程所有權能否對抗承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權？

律師觀點

答：

1.承包人能否主張建設工程價款優(yōu)先受償權？

依據(jù)《中華人民共和國合同法》，發(fā)包人逾期不支付工程款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，工程款就該工程折價的價款優(yōu)先受償。即承包人依法享有建設工程價款優(yōu)先受償權。該優(yōu)先受償權為法定優(yōu)先權，不以登記為必要。

承發(fā)包雙方約定發(fā)包人用云海大廈的房屋清償所欠工程款及利息，該約定應視為承包人以工程折價的方式主張優(yōu)先受償權，且未超過《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》）規(guī)定的六個月的法定行使期間。故承包人有權主張建設工程價款優(yōu)先受償權。

2.建設工程價款優(yōu)先受償權不能對抗哪些主體？

《批復》明確規(guī)定建設工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。例外的是，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人的債權。也就是說，承包人的優(yōu)先受償權可以對抗抵押權和其他債權，但不得對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費者。

3.本案第三人的所有權能否對抗承包人的優(yōu)先受償權？

雖然法律沒有直接規(guī)定建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于第三人以物抵債取得的所有權，但是法律明確規(guī)定建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權，已經(jīng)登記的抵押權優(yōu)于第三人的所有權。法律規(guī)定，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，抵押權人對轉(zhuǎn)讓所得價款優(yōu)先受償；抵押人未經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，除非第三人代為清償債務消滅抵押權，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物。舉輕以明重，發(fā)包人未經(jīng)承包人同意，不得轉(zhuǎn)讓云海大廈抵償債務，第三人也就不能對抗承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權，該優(yōu)先受償權及于承包人承建的云海大廈的全部。