盤活存量資產提升使用效率——關于煙草行業基層單位充分發揮存量資產價值的探討

劉佩略LIU Pei-lue

（益陽市煙草專賣局（公司），益陽 413000）

（Yiyang Tobacco Monopoly Bureau (Company)，Yiyang 413000，China）

0 引言

隨著社會經濟發展和煙草行業發展進程的加快，許多企業都不同程度地存在舊的存量資產，能否及時有效地盤活存量資產，已成為影響企業社會、經濟效益以及企業競爭力的重要因素之一。

1 盤活資產方面存在的問題

1.1 對存量資產認識不足 沒有對該類資產進行科學處理，使其變為閑置資產。一旦閑置資產充斥在企業中，在造成資源浪費的同時，企業還要付出人工對其管理，而且對于未提足折舊的閑置資產還要提取折舊費用，增加管理成本。

1.2 存量資產處置政策不明 在存量資產處于半閑置狀況下，企業對處置閑置資產的具體要求和做法不甚了解，擔心處置的做法不對而要承擔責任，特別是對需進行產權處置的資產不敢處置。

2 基層單位存量資產情況實例分析

以基礎某局（分公司）閑置的綜合辦公樓為例，該樓建成于1986年，占地面積1357.47m2，6 層樓磚混結構，土地性質為國家劃撥土地，完全房屋產權。該單位于2012年完成整體搬遷，舊辦公樓已暫停使用。是當前應盤活資產的重點。具體情況如下：

舊辦公樓一樓現有門面10 間，其中8 間暫未使用，其余2 間為金盛636 連鎖店經營使用。二樓至五樓共有房間20 間，會議室1 間，檔案室一間，均未使用。

3 盤活企業存量資產的對策

可嘗試將該資產出租與重新開發利用兩種方式盤活存量資產，不僅充分利用現有資源，而且保留資產所有權，成為比較可行的方法。具體分析如下：一是資產租賃。企業經營權以合同形式所作的全部或部分讓渡，也就是說，企業將企業資產交給其他組織或公司經營，雙方以合同的形式約定，在一定條件、一定期限內，實現托管資產的保值增值。資產租賃不但保留了資產所有權，而且有利于直接進行企業存量資產的重組和流動，從而達到盤活存量資產的目的。二是重新開發利用。如果對現有存量資產的配置進行優化使用，雖然需要投入前期費用且無租金收入，但對基層單位長遠利益來看是更有意義的。

3.1 作為企業對外形象宣傳的窗口 法制宣傳：一樓門面對外宣傳使用較為便利。除金盛636 連鎖店經營使用外，可設立普法宣傳展廳，通過準備宣傳圖冊、制作宣傳展示臺、普法畫廊、沅江煙草執法成果展示等，生動形象的既對市民進行廣泛法律宣傳，普及法律知識，又能傳授消費者鑒別真假卷煙，成為社會了解行業知識和促進行業發展的窗口。同時，依據實際為群眾提供便民點、創可貼、涼茶等服務，使群眾服務更貼心。

品牌宣傳：借助沅江煙草金盛636 零售連鎖店，樹立企業零售終端形象。近年來，連鎖店經營范圍從名煙迅速擴展到名酒、名茶，店面空間可利用相鄰閑置空間將鋪面進行擴展，緩解商品陳設和倉庫存儲的擁擠。如：分卷煙系列展廳、煙酒茶系列展廳，結合相應產品的文化內涵設置品牌展示區與體驗文化走廊，提升煙草終端樣板形象。

創新平臺：現在行業科技創新腳步日益加快，在營銷創新方面，如果能利用這些空間，可以將其作為項目試點的平臺，設置硬件形象展示單位，如制作PPT 展示片，并且舊辦公樓區屬于老經濟區，人流量較大，在使用豐富的促銷方案時，在形象店旁提供專屬空間，是企業管理和服務的創新亮點，更易取得采樣調研資料。

3.2 對內實現企業精神文明建設的平臺 作為基層單位創優建設的亮點：在基層優秀單位創建指標中，隊伍建設、文化建設等方面均有相應要求，舊的資產如果能發揮相應作用，則能更為豐富、全面的展示該單位工作成績和文化氛圍。

建設老年人活動中心：隨著單位離退休老人增多，且有大部分仍在舊家屬區生活，為老年人提供健康、便利、豐富的文化生活，使他們老有所樂、老有所學、老有所為，是企業的責任?？梢詾槔夏耆碎_辟書報室、茶室、棋牌室等，為老年人提供娛樂休閑的空間。

建設青年社團室：目前單位青年職工較多，由工會牽頭組織成立了書畫社、文藝社、運動社等，在舊會議室等比較寬大的房間可以配置乒乓球臺、桌球臺等設備，其他房間可以依據社團性質，配置相應的設施，體現不同社團的特色，提供社團組織活動的空間和優良環境。

解決新進人員的住宿問題：隨著外地新進員工增加，為他們提供良好住宿環境，能使他們加深對單位的歸屬感，體現企業“以人為本”的文化氛圍，只需對舊房間進行些許裝修即可為新進人員解決后顧之憂。舊辦公樓4-6 層的設計為住房，共12 套，以統一模式進行簡易裝修，能夠在很長一段時間解決新進人員住宿問題。

綜上所述，對原辦公樓的自我重新開發利用，其核心是通過不斷調整資本要素的比例、布局、優化資本運行結構。優化老舊資產資源配置,通過提供免費的優質服務能取得良好社會效益，通過品牌形象建設間接創造經濟效益，并為企業文化長效機制建設提供有力支撐。

4 存量資產重新利用需要注意的問題

4.1 資產租賃方面 一是資產所有權和經營權相分離的狀態下，由于與承租人的目標、動機、利益、責任存在差異，資產的支配權和使用權轉給承租人控制而可能引起的利益損失。二是租賃收入產生的稅費對凈利的影響。對于房屋等資產出租價格受地理位置、當地物價等因素影響較大，對于位置較偏的房屋稅后對公司凈利潤的貢獻度較低。

4.2 改造前期投入需要費用 如要將舊辦公樓按照上述方式進行改造，內部基本裝修包括墻面粉刷、門窗更換、線路改造、地面改造，外部墻面也需要重新翻修，涵蓋材料費、人工費及管理費。裝修完畢后需要添置必要的一些辦公家具設備，包括部分桌椅、電視設備等，預計總費用可能需要上百萬元。

4.3 資產改造使用后將產生相應管理費用 改造使用后，舊房屋將設置經營區、展示區、活動區，并增加相應設施設備。針對重新改造的資產，應納入資產信息化管理系統進行及時的數據采集、分析、處理、維護及更新。同時，在管理上嚴格分級管理，負責合理有效保管和使用資產，確保所使用資產的安全、完整。

總的來說，單位存量資產不是閑置資產，還具備一定的使用價值，如果使用得當，既是單位文化建設、創優建設的一大平臺，又能為單位長遠發展助力。

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