央行放開限貸 地產商冬天能逆襲嗎

袁元

十月，共和國迎來了建國65周年的大慶，搖曳著濃濃秋收味道的原野大地上，迎來了成千上萬去大自然撒野的國人。 或許是為了普天同慶國慶65周年的緣故，或許是為了在這個黃金周給國人帶來更多的快樂和相聚慶祝時的話題，就在國人暢享黃金周假期的前一天，央行正式發文松綁限貸，強調各銀行應優先滿足居民首套房和改善型住房的信貸需求。

央行在《中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中明確，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定；而對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。而在已取消或未實施“限購”措施的城市中，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。此外，銀行還可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。此外，央行還鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）和發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，定向投放房貸。

在國人歡度國慶黃金周假期之際，央行出人意料地在這個時間節點宣布放開限貸，其刀鋒所向值得深思。在記者看來，央行此次松綁限貸，其關鍵詞就是三個字“改善型”。在這個文件沒有出臺之前，國人向銀行申請貸款購買改善型住房也就是俗稱的“二套房”時，央行要求首付款比例不得低于40%，而各地銀行在具體執行二套房首付款比例時，一般要求首付款比例在60%，例如南昌就要求二套房首付比例為70%，而且二套房貸款利率一般為基準貸款利率的1.1倍甚至更高，這使得國人意欲通過銀行貸款來購買二套房基本成為泡影。當然了，央行原先為何出臺如此嚴厲的二套房貸款政策，主要是為了抑制資金過多流向房地產行業，避免房價被過度炒作。

時過境遷，房地產行業經歷了黃金十年的高速發展之后，在進入2014年之后出現了“歇歇腳”的勢頭。數據統計顯示，今年8月，列入房價重點考核的70個大中城市中，有64個城市的房價出現下跌。面對房價下跌和新房銷售量節節下滑，近年來持續依賴“土地財政”的各級地方政府無不叫苦連天，使出渾身解數力保樓市。原先實施新房限購政策的46個城市中，紛紛放開新房限購，如今只剩下北上廣深這四個一線城市尚未放開新房限購。

不過，各地紛紛放開新房限購政策之后，期待之中的買房人依然是難覓蹤影，黃金周期間，記者在西安看到，林立在西安三環內外的新樓盤上，紛紛打著“限購放開不漲價，樓市回暖不捂盤”的橫幅四處招徠買房人，但是來到售樓處看房的人們卻是寥寥無幾，這讓原本認為限購政策放開后會引發一波購房潮的地產商叫苦不迭，一致發出“拿地就能賺錢”的時代已經一去不復返了的哀嘆。在限購放開依然難以擺脫新房銷售窘境的背景下，地產商力逼地方政府出臺新的措施刺激新房銷售，只是地方政府能夠做的用于拯救樓市的招數基本已經做了，實在是沒有潛力可挖，唯一能夠刺激新房銷售的只有放開二套房限貸政策，引導銀行資金流入新房銷售市場，而這個政策的放開并不是各地政府能夠左右的，只有寄希望于央行了。

于是乎，眼見限購政策依然無法拯救低迷的樓市，各地政府紛紛上書央行，希望央行能夠放開二套房限貸政策。而9月份公布的8月全國經濟數據顯示，工業增加值同比增長6.9%，創出68個月以來新低，房地產投資增長同比減少13.2%，連續7個月下跌。低迷的經濟增長數據也讓央行坐立不安，如果任由樓市繼續低迷，今年的經濟數據難看將成定局，本著“兩害相權取其輕”的原則，央行松綁限貸的政策就這樣出籠了。

按照新的二套房房貸政策，付清首套房房貸后，購買二套房的房貸將比照首套房房貸政策執行，這無疑大大減輕了國人購買二套房的經濟成本，刺激了潛在買房人的購房欲望，看上去的確很美。中原地產項目部總經理黃韜在接受媒體采訪時表示， 央行房貸新政對房地產市場將有利好的作用，未來新房成交會更加活躍，發展商也會積極出貨，成交量會上升但不會暴漲，價格還是以保持穩定為主，因為這只是將之前收緊的政策放松而已。黃韜續稱，這一調整，會更加符合金九銀十量升價穩的預期，但樓價不會那么快上漲，因為目前的貨量仍然比較龐大，還是會以走量為主。國泰君安宏觀分析師任澤平認為，毫無疑問，這是迄今為止最具力度的樓市救市政策，復制了2008和2009年救市的做法。民生證券首席宏觀研究員管清友表示，“認房不認貸”如期兌現，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。但是，目前銀行基本對房貸實行基準利率，自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。

一石激起千層浪，央行松綁限貸，讓業內專家和地產商自然是欣喜異常，盡管是在國慶黃金周期間，很多財經媒體也是聞風而動，大多對樓市后市走穩抱有謹慎樂觀態度。不過依筆者看來，央行此舉，與其說是救市，不如說是畫餅。換而言之，央行此舉，不得已而為之的成分居多，做秀的成分居多，難以在短期對樓市回暖起到實質性作用，只是對樓市的中長期走勢起了穩定軍心的作用。

我們知道，從2004年到2013年，樓市經歷了高速發展的黃金十年。在這個樓市發展的黃金十年中，購房人申請通過銀行貸款購買新房多是從2005年開始，從2008年到2010年進入加速階段，貸款期限以20年到30年居多。我們假設，國人購房從2005年申請首套房貸款，貸款期限為15年，以此計算，還清首套房貸款的時間為2020年。也就是說，到了2020年，已經在2005年通過銀行貸款購買首套房的購房人在還清銀行貸款并準備購買二套房時，才有望享受到央行此次公布的限貸新政，而對于大多數在2010年才出手買房的國人來說，要想享受到央行的限貸新政，還得等上15年。這樣看來，央行此番看上去很美的松綁限貸新政，不是畫餅又是什么？

當然，央行此番松綁限貸，對于股市中走勢同樣低迷的地產股來說，無疑是帶來了一個大炒特炒的機會，但是對于地產商而言，要想擺脫目前新房銷售舉步維艱的窘境，指望央行再度出手恐怕是沒有指望了。