香港黃金地段租金飆高神話破滅

程安逸

與住宅樓市最近的小陽春行情相比，香港的商鋪市場就沒那麼樂觀了，租金、售價雙雙下調，空置率卻不斷上升。進入2014年6、7月以來，這種趨勢更加明顯變化，並由二三線商鋪轉蔓延向核心區域的一線商鋪。

專家認為，黃金地段商鋪租金只升不跌的神話破滅，幾乎可以確認香港鋪位租金已達歷史高點。預計2014年下半年，核心區商鋪租金會相對穩定，下調幅度在5%以內；但二三線地段的租金下跌會達到10%～15%。這些變化，帶來商鋪投資方向的變化，一是投資者傾向購入大面積商鋪，再做商場拆售；二是非核心區鋪位將成為投資熱點。

租金回落明顯

根據高緯環球商鋪部統計，2014年6月底，香港四大零售核心區銅鑼灣、中環、尖沙咀和旺角，分別有126、79、95和48個空置鋪位，分別比2013年底上升55%至100%，達到近幾年的新高。

事實上，自2013年開始，香港商鋪空置率已經在不斷上升。2013年銅鑼灣商圈的波斯富街、白沙道以及尖沙咀加連威老道的商鋪已有多間空置。當時中介分析原因，認為是業主的意向租金與商戶的實際承租能力已經有差距。空置一年後，商鋪業主才開始接受現實，把租金下調1至3成，最近這些商鋪才漸漸被市場消化。

而到2014年，商鋪空置開始由二三線地段，向核心區一線地段蔓延，商鋪新約的租金面臨更大的壓力。中環皇后大道中的華人行一地下（即內地樓盤的一層）商鋪，歷來屬黃金地段一線鋪，由名表勞力士所屬代理冠亞名表城2008年起承租，曾兩度創下中環商鋪每平方英尺租金的最高紀錄。原商戶3月遷出後，業主叫價租金280萬港元，但一直未獲承租而空置，最近業主開始下調租金。而同地段太平行的多層商鋪，在原業主遷走後也處於空置期。

黃金地段的商鋪不但租金水準開始下降，近期銷售價格也開始下調。九龍城一個包括地下A鋪及1樓全層的商鋪，面積共3290平方英尺（1平方米=10.674平方英尺），近日剛剛以7500萬港元成交。而此前該鋪報價一度達8900萬港元，最終降價16%才得以成功售出。

市場還出現業主自降價格以求成交的個案，這其中甚至包括「鋪王」。銅鑼灣波斯富街一個街鋪，以1.73億港元成交，按平均每平方英尺售價成為香港新鋪王。可是，鋪王風光「登基」的過程卻頗多波折，買家在2014年3月簽約後嫌貴，結果業主主動降價1200萬港元，最終才交易成功。

據香港差餉物業估價署公佈的數字顯示，5月份零售店鋪售價已經比3月份明顯回落。鋪租方面，只有港島及新界區繼續上揚。在生意大不如前的壓力下，鋪租市場已有出現拐點的跡象，不止一家地產顧問已經預測2014年下半年鋪租會繼續下調。

商鋪投資轉向

核心區域的商鋪租金下降，直接與零售業的數據下滑相關。

香港政府統計處公佈的2014年5月零售業數據顯示，5月同比再次下跌4.1%，這已是連續4個月下跌。與2013年比較，珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷量下跌24.5%，頗受自由行旅客歡迎的電器及攝影器材下跌14.3%。這是香港開放自由行以來零售業跌幅最大的一次。而體現在鋪租上，2013年整體鋪租回落至個位數的上升幅度，已經是鋪租下行的訊號，而2014年開始有持平和小幅度下跌的趨勢。

在香港商鋪租金處於雙位數上升期的時候，經常出現的案例是上個商戶的租約尚未到期，國際品牌就砸出原租金2倍甚至更高搶鋪。而2014年的情況恰恰相反。租約未滿而選擇更便宜鋪位的個案越來越多。而對租金過高、銷量下滑的鐘錶、珠寶、奢侈品和高級禮品商戶，也開始主動調整，或租約到期不再續約，或調減開新店數量。

不過，針對目前商鋪市場出現的調整，也有樂觀的機構表示，香港商鋪整體還是供不應求的，租金水準在經過目前的平穩期後，總體趨勢還是會繼續上漲。第一太平戴維斯投資部副資深董事方詠清認為，從目前幾宗大面積商鋪成交來看，市場已逐漸消化雙倍印花稅的「辣招」，在觀望半年後，2013年下半年已經開始出現大手買賣，到近期市場積壓已久的購買力開始爆發，長線投資者開始入市。

對於香港的商鋪投資版圖，方詠清認為2014年的投資熱點將於核心區向非核心區轉移。因為核心區商鋪供應少，業主不願減價，交易不活躍；而元朗、上水等位於新界的鋪位，較市場便宜很多，但地區人口卻不少，現在也有部分自由行遊客專門去這些地區購物，預計2014年下半年這些非核心區的交易會更加活躍。endprint