三亞市崖州灣旅游地產開發策略研究

李慧　成立

摘要：崖州灣作為三亞市“五大名灣”中唯一一個尚未開發的灣區，其豐富的旅游資源極具開發價值。在運用SWOT分析模型對崖州灣的優勢、劣勢、機會和挑戰進行全面分析的基礎上，建議在崖州灣開發旅游地產應在注重生態環境保護的前提下科學統一規劃，開發復合式的旅游地產產品組合，同時政府也要給予崖州灣更多的政策傾斜，最終提升區域整體價值。

關鍵詞：崖州灣，旅游地產，SWOT，開發策略

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2014）10-0048-53 收稿日期：2014-09-03

旅游地產是指以旅游活動為服務對象的一系列建筑物及關聯空間。從經營角度理解可以分為兩個層次：以旅游資源為核心的地產差異化經營；以地產為核心的旅游資源差異化經。濱海旅游地產屬于旅游地產的一個分支，是依托于濱海地區獨特的旅游資源優勢，通過房地產開發豐富和提升濱海旅游的內涵和層次，從而促進整個區域的價值增長。近年來隨著我國經濟的快速增長和人民消費水平持續提升，旅游經濟獲得了長足的發展，旅游消費模式已經從傳統的以景點觀賞為目的的“觀光旅游”轉向以休閑消費、時間消費與度假居住為目的的“休閑旅游”和“度假旅游”。而濱海旅游地產作為濱海旅游業與房地產業融合創新的新模式既可以滿足人民“休閑度假”的消費需求，也有利于房地產企業在國家政策調控下實現多元化投資與業態轉型，尤其是在以旅游業為主導的海南三亞，未來濱海旅游地產的發展將會有更大的發展空間。

崖州灣位于三亞市西南部，海灣面積約61平方公里，是三亞市五大名灣中的第二大海灣。但相較于已被譽為“天下第一灣”的國家級旅游度假區亞龍灣、以“國家海岸”定位的休閑度假區海棠灣和完全為公眾開發的4A級景區大東海灣，崖州灣目前還是一片處女地。為了更好的規劃和開發這塊三亞濱海地區的價值洼地，同時科學合理的規避三亞其他灣區開發運營中存在的問題，實現崖州灣建設成為立足南海、面向世界的“中國南海新區”的遠景發展目標，本文運用SWOT分析模型，對三亞崖州灣旅游地產開發的優勢、劣勢、機遇和挑戰進行了全面分析，并有針對性的提出一些建議。

1 崖州灣旅游地產開發的SWOT分析

1.1 優勢

1.1.1 自然資源優勢

（1）地理與氣候條件優越。崖州灣距離三亞市以西60公里左右，與三亞市同屬北緯18度（熱帶海洋性氣候），年平均氣溫為25.4℃，年降水量為1315.2mm，除夏秋之際偶爾會有臺風侵襲之外，全年氣候溫和濕潤。同時，崖州灣是個開敞淺水海灣，水深只有10m左右，沿岸沒有大的河流入海，潮差小，海岸類型為沙壩瀉湖海岸，海灣內凹，陸岸地形平坦、低洼，這種得天獨厚的地理與氣候條件為商貿旅游和休閑度假提供了基礎條件。

（2）自然環境優美。崖州灣與國家5A級風景名勝區——南山大小洞天風景區海山相連，兼有海景、山景、樹景和石景，兩者相得益彰、蔚為奇觀，具備了建成國際性旅游休閑度假勝地的獨特自然環境優勢。

（3）崖州灣所屬的崖城鎮農業資源也極為豐富。崖城盛產水稻，是三亞最大的“糧倉”，另外還有椰子、檳榔、香蕉、芒果等熱帶水果。崖城還是中國著名的反季節瓜菜種植基地和交易基地，中國南繁育種基地也在其中，中國80%的種子是在崖城研發誕生的，可以說是名副其實的農業硅谷。

1.1.2 人文資源優勢

（1）歷史文化積淀。崖州灣是海南島古代的海上門戶，是海南、三亞歷史文化的發祥地。崖城共有各類型的文物點65處，目前已公布為全國重點文物保護單位有崖城學宮1處，公布為省級文物保護單位的有崖城故城等4處，公布為市級文物保護單位的有盛德堂、三姓義學等15處。崖城鎮已在2007年5月31日被國家建設部和國家文物局命名為第三批“中國歷史文化名鎮”。保平村2010年7月被命名為第五批“中國歷史文化名村”名錄，保平村2012年12月被國家住建部、文化部、財政部列為首批“中國傳統村落”名錄。崖城還有“崖州民歌”、“黎族打柴舞”兩個入選國家級非物質文化遺產保護名錄。

（2）宗教文化興盛。國家5A級景區南山佛教文化公園就坐落于崖城之南，其中的南山寺占地400畝，是建國以來經中央政府批準興建的最大佛教道場。南山大小洞天目前則成為以傳統的中國道家文化為主題，融熱帶海濱風光、民俗風情、休閑度假為一體，聚道養生、道家人文景觀、道家文化藝術為一體的風景區。

（3）紅色文化基礎。崖州灣的西端是梅山，梅山是紅色革命老區，梅山革命烈士陵園一直是三亞市愛國主義教育基地，是梅山老區革命斗爭的見證和代表。正在規劃建設中的梅山紅色旅游區項目也是三亞市的重點建設項目。

1.2 劣勢

1.2.1 城鎮化水平低

對于旅游城市而言，城鎮化水平的高低關系到旅游產業與城市服務的融合程度以及規模經濟效應。根據《三亞市統計年鑒（2013）》的數據顯示，2012年，崖城鎮總人口為86811人，其中非農業人口11570人，城鎮化率僅為13.33%。在三亞六鎮中低于吉陽鎮（30.69%）和鳳凰鎮（13.42%），與三亞（49.92%）、海南（51.52%）和全國（52.57%）的平均水平則相距甚遠。過低的城鎮化水平將難以為崖州灣濱海旅游地產提供產業支撐和服務配套，亟需提高。

1.2.2 基礎設施落后

根據中國（海南）改革發展研究院研究員符莉對崖城鎮的調研數據顯示，2010年崖城的人均財政支出僅為501元，低于東部沿海小城鎮平均水平近一半，財政支出不足限制了基礎設施投資的能力，導致公共服務供給滯后（見表1）。

1.2.3 城鎮建設用地指標緊張

根據三亞市公布的六鎮土地利用總體規劃（2006-2020）（2011年修改）中的規劃目標要求，崖城鎮到2020年全鎮基本農田保護面積不少于7174.86公頃，是海棠灣鎮的兩倍，在三亞六鎮中也是最高的。同時，崖城鎮的新增建設用地指標又要求控制在1172公頃以內，這在三亞六鎮中僅高于天涯鎮和育才鎮，而同樣規劃于2020年建成的崖州灣創意新城的建設用地面積就達到1128.54公頃，也就是說僅剩43.46公頃建設用地可供其他項目的開發。大面積基本農田保護的壓力與新增建設用地指標緊張的局面并存，是未來崖州灣濱海旅游地產開發所必須解決的一個的難題（見圖1）。endprint

1.3 機遇

1.3.1 國際旅游島戰略和國家南海戰略的實施

2009年12月發布的《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》將海南建設國際旅游島上升為國家戰略。2010年6月，海南省公布了《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》，其中明確提出“將來海南的濱海、濱河、濱湖等優質土地資源，將主要用于度假區酒店及旅游配套服務設施的建設。”未來崖州灣濱海旅游地產的開發將因此獲得土地政策方面的傾斜。同時，崖州灣作為三亞西部重要的發展空間，同時也是目前三亞在交通和能源方面聯動南海的重要地區，具有特殊的戰略價值。伴隨著國際旅游島戰略和國家南海戰略的深入實施，崖州灣的發展將迎來新的機遇。

1.3.2 “西部增長極”的規劃定位和城鄉一體化建設的推進

在《三亞市城市總體規劃2008-2020》中，崖州灣被定位為三亞濱海地區的“西翼”，三亞西拓發展的“西部新城”，是帶動三亞下一階段產業全面發展的“西部增長極”。城市定位的提升為今后崖州灣濱海旅游地產的升值奠定了基礎。三亞三亞市早在2008 年就提出了《關于三亞統籌城鄉全面建設小康社會30條》，2013年又出臺了《關于進一步深化三亞城鄉一體化建設試點工作的實施意見》，其中要求崖城鎮在2013-2015年推進崖城創意產業園和城邊村和新農村綜合改造試點的建設。城鄉一體化建設的推進有助于優化崖州灣的產業結構，為崖州灣旅游地產的開發提供產業配套和市場支撐。

1.3.3 三亞旅游業的深化改革與創新

新時期三亞旅游發展的主題思想是“做精、做深、做厚”。崖州灣即將落位的南海旅游服務港擁有水上飛機、南海游艇母港和郵輪港， 將極大地提升南海旅游開發的水平。游艇裝配和游艇配套也將實質性的落戶崖州，將促進旅游業和游艇產業的互動發展。同時，《三亞市低空旅游發展專項規劃（2012-2022）》提出要在崖州灣內陸腹地規劃建設1處直升機旅游基地，這將使得崖州灣形成“海陸空”立體化的旅游產業體系。

1.4 挑戰

1.4.1 外部壓力

當今世界各國都把旅游業作為一個推動經濟發展的重要產業，國際上尤其是亞太地區同類濱海旅游城市的競爭尤為激烈。從世界范圍來看，地中海沿岸及拉美沿海的一些國家占據“地利”的優勢，吸引了大批歐美地區的旅游度假和投資消費人群。從亞太地區來看，北至韓國，南到印度洋，分布著一大批如濟州島、沖繩、普吉島、馬爾代夫等世界著名的濱海旅游勝地，相比之下，三亞雖然已經開發了亞龍灣、海棠灣等多個旅游景點，但整體上在旅游產品的獨特性、設施的完善性以及服務的全面性上不具有大的市場競爭優勢。對于崖州灣而言，雖然具備建成世界頂級濱海旅游勝地的潛力，但國際濱海旅游業的快速發展和激烈競爭將給其未來的發展帶來巨大的壓力。

1.4.2 內部挑戰

在三亞市內，國家級旅游度假區亞龍灣早已名震四海，有“國家海岸”美譽的海棠灣是海南省繼亞龍灣之后重點建設和推出的高等級國際濱海休閑度假區，2012年海棠灣的投資就占到了整個三亞市的四分之一還多，而面向公眾的國家級4A景區大東海灣曾被國家旅游局評為中國“四十佳”旅游景點之一。根據2011年國家旅游局的數據，這三大灣區分布著31家五星級酒店和18家四星級酒店，分別占全市五星級酒店總量的58.49%和全市四星級酒店總量的54.55%。因此，崖州灣旅游地產的開發若不具有一定的特色和創新，將難以從灣區競爭中脫穎而出（見表2）。

2 崖州灣旅游地產開發的對策與建議

2.1 在生態保護的基礎上，科學制定規劃、統一開發

優質的濱海資源是一種稀缺資源，濱海旅游地產的開發就是實現這種稀缺資源的景觀和經濟價值的最大化。但開發前提必須是生態保護，否則不能獲得可持續的發展。國際成功的濱海度假區都十分注重生態保護的原則。亞龍灣、海棠灣和大東海灣在規劃上先天不足，土地出讓無節奏、無次序，開發經營上政府的監管又不到位，不僅給生態環境造成了巨大壓力，而且也降低了整體旅游市場的吸引力。未來崖州灣在旅游地產的開發上一定要以生態環境保護為基礎，結合區位價值和民生利益科學制定區域發展規劃，統一開發的節奏和步伐，合理布局，準確定位，在避免房地產開發“外部性”的同時最大程度地挖掘崖州灣的市場潛力。

2.2 充分發揮崖州灣的資源優勢，開發復合式的旅游地產產品組合

目前三亞的灣區開發中酒店、賓館發展較快，而景點、景區的開發和游樂配套設施建設滯后，旅游商品的生產、加工、銷售水平低，購物中心數量少且檔次低，難以滿足現在消費者多元化的旅游休閑需求。世界上成功的濱海旅游度假區，其旅游地產產品都是一個綜合了度假地產、住宅地產、景點地產和商業地產的復合式的完善系統。因此，崖州灣應充分借鑒國際經驗，結合崖州灣的區位和資源優勢，合理規劃度假、住宅、景點和商業的布局和比例，形成海洋旅游、主題旅游、商業旅游和民俗文化旅游一體化的“組合拳”來合力開拓旅游市場。

2.3 建立和完善政策保障體系，提升區域整體的價值

國家、海南省、三亞市為促進旅游地產的發展在政策和規劃上都已經出臺了一系列的優惠措施，并已經取得了顯著的成效。崖州灣作為三亞市傳統的農業片區，在開發上會面臨更多的問題和挑戰，政府應在招商引資、項目用地、金融服務、人員出入境管理以及免稅政策上進一步加大對崖州灣的支持和保障力度，以分散旅游地產開發的經營風險，提高旅游地產市場的信譽度。同時，健全旅游地產及相關行業的法律法規和監管制度，科學規范的引導旅游地產的開發，并保障當地居民合理分享開發過程中的增值收益，營造一個公平公正的市場環境，提升區域整體的經濟水平和社會效率。

參考文獻：

1.徐向陽.對我國旅游地產發展前景的一點思考.科技經濟市場.2006.9

2.董欣 張沛 段祿峰.西安大都市與旅游地產發展互動模式研究.人文地理.2011.1

3.崖州灣：見證極地歷史與天涯文化http：//sanya.hinews.cn/system/2014/01/05/016355834.shtml.

4.邱守明.旅游地產研究綜述.旅游經濟.2012.5

5.祝曄 黃震方.旅游景區房地產開發模式研究.安徽農業科學.2006.21

6.蔡道成 張喬.SWOT模型在三亞旅游可持續發展中的應用.特區經濟.2010.5

7.徐徐 仇立慧 姚媛.基于SWOT分析的西安旅游地產開發及策略.西安文理學院學報（社會科學版）.2011.5

8.畢素梅.三亞旅游飯店業發展策略——基于SWOT方法的分析.中國經貿導刊.2011.8

9. 劉俊.海濱旅游度假區發展模式比較研究——三亞亞龍灣和北海銀灘度假區案例.人文地理.2010.4

10.保繼剛.三亞海濱度假區形態研究——以亞龍灣、大東海、海坡為例.城市規劃學刊.2007.1

11.黃海雄.打造西部新城 助推綠色崛起http：//hi.people.com.cn/n/2012/0604/c231196-17106306.html.

12.符莉.統籌城鄉資源視角下的小城鎮產業聯動發展——三亞市崖城鎮調研報告.新東方.2011.6

13.符莉.國際旅游島背景下旅游房地產發展研究.旅游經濟.2012.10

作者簡介：

李慧，中國國土資源經濟研究院副研究員，研究方向為土地政策與法規。

成立，中國人民大學土地管理系博士，研究方向為房地產經濟。endprint

1.3 機遇

1.3.1 國際旅游島戰略和國家南海戰略的實施

2009年12月發布的《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》將海南建設國際旅游島上升為國家戰略。2010年6月，海南省公布了《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》，其中明確提出“將來海南的濱海、濱河、濱湖等優質土地資源，將主要用于度假區酒店及旅游配套服務設施的建設。”未來崖州灣濱海旅游地產的開發將因此獲得土地政策方面的傾斜。同時，崖州灣作為三亞西部重要的發展空間，同時也是目前三亞在交通和能源方面聯動南海的重要地區，具有特殊的戰略價值。伴隨著國際旅游島戰略和國家南海戰略的深入實施，崖州灣的發展將迎來新的機遇。

1.3.2 “西部增長極”的規劃定位和城鄉一體化建設的推進

在《三亞市城市總體規劃2008-2020》中，崖州灣被定位為三亞濱海地區的“西翼”，三亞西拓發展的“西部新城”，是帶動三亞下一階段產業全面發展的“西部增長極”。城市定位的提升為今后崖州灣濱海旅游地產的升值奠定了基礎。三亞三亞市早在2008 年就提出了《關于三亞統籌城鄉全面建設小康社會30條》，2013年又出臺了《關于進一步深化三亞城鄉一體化建設試點工作的實施意見》，其中要求崖城鎮在2013-2015年推進崖城創意產業園和城邊村和新農村綜合改造試點的建設。城鄉一體化建設的推進有助于優化崖州灣的產業結構，為崖州灣旅游地產的開發提供產業配套和市場支撐。

1.3.3 三亞旅游業的深化改革與創新

新時期三亞旅游發展的主題思想是“做精、做深、做厚”。崖州灣即將落位的南海旅游服務港擁有水上飛機、南海游艇母港和郵輪港， 將極大地提升南海旅游開發的水平。游艇裝配和游艇配套也將實質性的落戶崖州，將促進旅游業和游艇產業的互動發展。同時，《三亞市低空旅游發展專項規劃（2012-2022）》提出要在崖州灣內陸腹地規劃建設1處直升機旅游基地，這將使得崖州灣形成“海陸空”立體化的旅游產業體系。

1.4 挑戰

1.4.1 外部壓力

當今世界各國都把旅游業作為一個推動經濟發展的重要產業，國際上尤其是亞太地區同類濱海旅游城市的競爭尤為激烈。從世界范圍來看，地中海沿岸及拉美沿海的一些國家占據“地利”的優勢，吸引了大批歐美地區的旅游度假和投資消費人群。從亞太地區來看，北至韓國，南到印度洋，分布著一大批如濟州島、沖繩、普吉島、馬爾代夫等世界著名的濱海旅游勝地，相比之下，三亞雖然已經開發了亞龍灣、海棠灣等多個旅游景點，但整體上在旅游產品的獨特性、設施的完善性以及服務的全面性上不具有大的市場競爭優勢。對于崖州灣而言，雖然具備建成世界頂級濱海旅游勝地的潛力，但國際濱海旅游業的快速發展和激烈競爭將給其未來的發展帶來巨大的壓力。

1.4.2 內部挑戰

在三亞市內，國家級旅游度假區亞龍灣早已名震四海，有“國家海岸”美譽的海棠灣是海南省繼亞龍灣之后重點建設和推出的高等級國際濱海休閑度假區，2012年海棠灣的投資就占到了整個三亞市的四分之一還多，而面向公眾的國家級4A景區大東海灣曾被國家旅游局評為中國“四十佳”旅游景點之一。根據2011年國家旅游局的數據，這三大灣區分布著31家五星級酒店和18家四星級酒店，分別占全市五星級酒店總量的58.49%和全市四星級酒店總量的54.55%。因此，崖州灣旅游地產的開發若不具有一定的特色和創新，將難以從灣區競爭中脫穎而出（見表2）。

2 崖州灣旅游地產開發的對策與建議

2.1 在生態保護的基礎上，科學制定規劃、統一開發

優質的濱海資源是一種稀缺資源，濱海旅游地產的開發就是實現這種稀缺資源的景觀和經濟價值的最大化。但開發前提必須是生態保護，否則不能獲得可持續的發展。國際成功的濱海度假區都十分注重生態保護的原則。亞龍灣、海棠灣和大東海灣在規劃上先天不足，土地出讓無節奏、無次序，開發經營上政府的監管又不到位，不僅給生態環境造成了巨大壓力，而且也降低了整體旅游市場的吸引力。未來崖州灣在旅游地產的開發上一定要以生態環境保護為基礎，結合區位價值和民生利益科學制定區域發展規劃，統一開發的節奏和步伐，合理布局，準確定位，在避免房地產開發“外部性”的同時最大程度地挖掘崖州灣的市場潛力。

2.2 充分發揮崖州灣的資源優勢，開發復合式的旅游地產產品組合

目前三亞的灣區開發中酒店、賓館發展較快，而景點、景區的開發和游樂配套設施建設滯后，旅游商品的生產、加工、銷售水平低，購物中心數量少且檔次低，難以滿足現在消費者多元化的旅游休閑需求。世界上成功的濱海旅游度假區，其旅游地產產品都是一個綜合了度假地產、住宅地產、景點地產和商業地產的復合式的完善系統。因此，崖州灣應充分借鑒國際經驗，結合崖州灣的區位和資源優勢，合理規劃度假、住宅、景點和商業的布局和比例，形成海洋旅游、主題旅游、商業旅游和民俗文化旅游一體化的“組合拳”來合力開拓旅游市場。

2.3 建立和完善政策保障體系，提升區域整體的價值

國家、海南省、三亞市為促進旅游地產的發展在政策和規劃上都已經出臺了一系列的優惠措施，并已經取得了顯著的成效。崖州灣作為三亞市傳統的農業片區，在開發上會面臨更多的問題和挑戰，政府應在招商引資、項目用地、金融服務、人員出入境管理以及免稅政策上進一步加大對崖州灣的支持和保障力度，以分散旅游地產開發的經營風險，提高旅游地產市場的信譽度。同時，健全旅游地產及相關行業的法律法規和監管制度，科學規范的引導旅游地產的開發，并保障當地居民合理分享開發過程中的增值收益，營造一個公平公正的市場環境，提升區域整體的經濟水平和社會效率。

參考文獻：

1.徐向陽.對我國旅游地產發展前景的一點思考.科技經濟市場.2006.9

2.董欣 張沛 段祿峰.西安大都市與旅游地產發展互動模式研究.人文地理.2011.1

3.崖州灣：見證極地歷史與天涯文化http：//sanya.hinews.cn/system/2014/01/05/016355834.shtml.

4.邱守明.旅游地產研究綜述.旅游經濟.2012.5

5.祝曄 黃震方.旅游景區房地產開發模式研究.安徽農業科學.2006.21

6.蔡道成 張喬.SWOT模型在三亞旅游可持續發展中的應用.特區經濟.2010.5

7.徐徐 仇立慧 姚媛.基于SWOT分析的西安旅游地產開發及策略.西安文理學院學報（社會科學版）.2011.5

8.畢素梅.三亞旅游飯店業發展策略——基于SWOT方法的分析.中國經貿導刊.2011.8

9. 劉俊.海濱旅游度假區發展模式比較研究——三亞亞龍灣和北海銀灘度假區案例.人文地理.2010.4

10.保繼剛.三亞海濱度假區形態研究——以亞龍灣、大東海、海坡為例.城市規劃學刊.2007.1

11.黃海雄.打造西部新城 助推綠色崛起http：//hi.people.com.cn/n/2012/0604/c231196-17106306.html.

12.符莉.統籌城鄉資源視角下的小城鎮產業聯動發展——三亞市崖城鎮調研報告.新東方.2011.6

13.符莉.國際旅游島背景下旅游房地產發展研究.旅游經濟.2012.10

作者簡介：

李慧，中國國土資源經濟研究院副研究員，研究方向為土地政策與法規。

成立，中國人民大學土地管理系博士，研究方向為房地產經濟。endprint

1.3 機遇

1.3.1 國際旅游島戰略和國家南海戰略的實施

2009年12月發布的《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》將海南建設國際旅游島上升為國家戰略。2010年6月，海南省公布了《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》，其中明確提出“將來海南的濱海、濱河、濱湖等優質土地資源，將主要用于度假區酒店及旅游配套服務設施的建設。”未來崖州灣濱海旅游地產的開發將因此獲得土地政策方面的傾斜。同時，崖州灣作為三亞西部重要的發展空間，同時也是目前三亞在交通和能源方面聯動南海的重要地區，具有特殊的戰略價值。伴隨著國際旅游島戰略和國家南海戰略的深入實施，崖州灣的發展將迎來新的機遇。

1.3.2 “西部增長極”的規劃定位和城鄉一體化建設的推進

在《三亞市城市總體規劃2008-2020》中，崖州灣被定位為三亞濱海地區的“西翼”，三亞西拓發展的“西部新城”，是帶動三亞下一階段產業全面發展的“西部增長極”。城市定位的提升為今后崖州灣濱海旅游地產的升值奠定了基礎。三亞三亞市早在2008 年就提出了《關于三亞統籌城鄉全面建設小康社會30條》，2013年又出臺了《關于進一步深化三亞城鄉一體化建設試點工作的實施意見》，其中要求崖城鎮在2013-2015年推進崖城創意產業園和城邊村和新農村綜合改造試點的建設。城鄉一體化建設的推進有助于優化崖州灣的產業結構，為崖州灣旅游地產的開發提供產業配套和市場支撐。

1.3.3 三亞旅游業的深化改革與創新

新時期三亞旅游發展的主題思想是“做精、做深、做厚”。崖州灣即將落位的南海旅游服務港擁有水上飛機、南海游艇母港和郵輪港， 將極大地提升南海旅游開發的水平。游艇裝配和游艇配套也將實質性的落戶崖州，將促進旅游業和游艇產業的互動發展。同時，《三亞市低空旅游發展專項規劃（2012-2022）》提出要在崖州灣內陸腹地規劃建設1處直升機旅游基地，這將使得崖州灣形成“海陸空”立體化的旅游產業體系。

1.4 挑戰

1.4.1 外部壓力

當今世界各國都把旅游業作為一個推動經濟發展的重要產業，國際上尤其是亞太地區同類濱海旅游城市的競爭尤為激烈。從世界范圍來看，地中海沿岸及拉美沿海的一些國家占據“地利”的優勢，吸引了大批歐美地區的旅游度假和投資消費人群。從亞太地區來看，北至韓國，南到印度洋，分布著一大批如濟州島、沖繩、普吉島、馬爾代夫等世界著名的濱海旅游勝地，相比之下，三亞雖然已經開發了亞龍灣、海棠灣等多個旅游景點，但整體上在旅游產品的獨特性、設施的完善性以及服務的全面性上不具有大的市場競爭優勢。對于崖州灣而言，雖然具備建成世界頂級濱海旅游勝地的潛力，但國際濱海旅游業的快速發展和激烈競爭將給其未來的發展帶來巨大的壓力。

1.4.2 內部挑戰

在三亞市內，國家級旅游度假區亞龍灣早已名震四海，有“國家海岸”美譽的海棠灣是海南省繼亞龍灣之后重點建設和推出的高等級國際濱海休閑度假區，2012年海棠灣的投資就占到了整個三亞市的四分之一還多，而面向公眾的國家級4A景區大東海灣曾被國家旅游局評為中國“四十佳”旅游景點之一。根據2011年國家旅游局的數據，這三大灣區分布著31家五星級酒店和18家四星級酒店，分別占全市五星級酒店總量的58.49%和全市四星級酒店總量的54.55%。因此，崖州灣旅游地產的開發若不具有一定的特色和創新，將難以從灣區競爭中脫穎而出（見表2）。

2 崖州灣旅游地產開發的對策與建議

2.1 在生態保護的基礎上，科學制定規劃、統一開發

優質的濱海資源是一種稀缺資源，濱海旅游地產的開發就是實現這種稀缺資源的景觀和經濟價值的最大化。但開發前提必須是生態保護，否則不能獲得可持續的發展。國際成功的濱海度假區都十分注重生態保護的原則。亞龍灣、海棠灣和大東海灣在規劃上先天不足，土地出讓無節奏、無次序，開發經營上政府的監管又不到位，不僅給生態環境造成了巨大壓力，而且也降低了整體旅游市場的吸引力。未來崖州灣在旅游地產的開發上一定要以生態環境保護為基礎，結合區位價值和民生利益科學制定區域發展規劃，統一開發的節奏和步伐，合理布局，準確定位，在避免房地產開發“外部性”的同時最大程度地挖掘崖州灣的市場潛力。

2.2 充分發揮崖州灣的資源優勢，開發復合式的旅游地產產品組合

目前三亞的灣區開發中酒店、賓館發展較快，而景點、景區的開發和游樂配套設施建設滯后，旅游商品的生產、加工、銷售水平低，購物中心數量少且檔次低，難以滿足現在消費者多元化的旅游休閑需求。世界上成功的濱海旅游度假區，其旅游地產產品都是一個綜合了度假地產、住宅地產、景點地產和商業地產的復合式的完善系統。因此，崖州灣應充分借鑒國際經驗，結合崖州灣的區位和資源優勢，合理規劃度假、住宅、景點和商業的布局和比例，形成海洋旅游、主題旅游、商業旅游和民俗文化旅游一體化的“組合拳”來合力開拓旅游市場。

2.3 建立和完善政策保障體系，提升區域整體的價值

國家、海南省、三亞市為促進旅游地產的發展在政策和規劃上都已經出臺了一系列的優惠措施，并已經取得了顯著的成效。崖州灣作為三亞市傳統的農業片區，在開發上會面臨更多的問題和挑戰，政府應在招商引資、項目用地、金融服務、人員出入境管理以及免稅政策上進一步加大對崖州灣的支持和保障力度，以分散旅游地產開發的經營風險，提高旅游地產市場的信譽度。同時，健全旅游地產及相關行業的法律法規和監管制度，科學規范的引導旅游地產的開發，并保障當地居民合理分享開發過程中的增值收益，營造一個公平公正的市場環境，提升區域整體的經濟水平和社會效率。

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作者簡介：

李慧，中國國土資源經濟研究院副研究員，研究方向為土地政策與法規。

成立，中國人民大學土地管理系博士，研究方向為房地產經濟。endprint