我國商品住房價格規制的效果分析及其完善途徑研究

李偉

摘 要：隨著近年來，我國經濟的快速發展，房地產行業逐漸升溫，價格也是水漲船高，針對這一現象，政府出臺了一系列價格控制措施，該文根據去年上海、重慶所旅行的房產稅改革為例，分析了房產稅政策為房價控制方面做出的成效，在此效果分析的基礎上，提出了房產稅層面和其它宏觀層面的政府價格控制的措施。

關鍵詞：價格規制 房產稅改革 完善途徑

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）05（a）-0172-02

1 價格規制的意義

隨著我國市場經濟的快速增長，我國住宅產市場的演化和發育在不斷地加速，期間存在著很多方面的不平衡。當前的住宅市場的基本要素還不夠健全，有效的自我調節的制衡機制還有待建立。因此，為了克服住宅市場運作過程中市場機制調節的盲目性和局部性以及滯后性將成為未來市場調控的主要目標，減少由“市場失靈（market failure）”所帶來的社會成本和房地產資源的浪費，盡可能地消除住宅市場周期性而帶來的波動，一定要以國家宏觀調控管理為主導，以市場調節為基本取向，構建全局性的和開放的住宅市場規制體制。所以我們開展對住宅價格規制的研究是非常有必要的。

2 房產稅作為政府價格規制手段的出臺

在2011年1月27號，上海市政府頒布了《上海市開展對個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，該辦法明確從當年1月28號開始實行，試點對象主要包括：上海本地的居民家庭，在上海新購買且屬于第二套或以上的房子的，不是上海居民在上海新購的商品房的購房者，都將開始征收房產稅，稅率暫時規定為上限0.6%，下限為0.4%，根據住房的市場交易價格來制定稅收，按應稅住房的交易價格的70%來計算，同天，重慶政府也頒布了《重慶市關于開展部分個人住房征收房產稅改革試點暫行辦法》，該辦法規定在重慶主城九個區的個人的商品房和新購的高檔豪宅，對于沒有重慶戶籍或工作的個人新購第二套或以上的商品房將實行征收房產稅，稅率的上限暫定了1.2%，下限為0.5%，根據上海和重慶頒布的這一系列房產稅政策，充分表明政府要通過稅收來控制商品房價格過快地增長。

3 房產稅改革的住宅價格規制效果

為了評估房產稅改革對調控房價的實際效果，在這里搜集了2011年1月～2012年4月，重慶、上海商品住宅價格指數，并分別選擇成都、廣州作為對照。2010年上海和廣州的房價漲幅逼近（約為28%），重慶、成都的房價漲幅接近（約為30%），且這兩組城市分別同屬我國房地產調控的一、二線城市，在新國八條后樓市調控政策相近，只是在試點房產稅上有明顯的區別。所以可以通過對比自從試點房產稅后兩組城市的房價漲幅來分析房產稅對房價的調控效應。

通過以上數據可以看出幾點：

（1）2011年1月—2012年4月，被考察的四個城市的住房價格走勢非常相似，前半程上揚，后半程下挫，這和全國房價平均走勢非常相似；這也充分說明房產稅的試點并沒有造成試點城市和非試點城市之間在房價波動上的顯著差異；

（2）試點頒布后緊鄰的幾個月內，上海和重慶的房價并沒有下降，而是持續上漲；

（3）從房價波動效應的累計情況分析：重慶房價在一定程度上還是出現了下跌，但跌幅并不及沒有試點房產稅的城市那樣明顯，例如成都；上海房價整體略微下跌，但沒有試點房產稅的城市卻出現一定漲幅，例如廣州；可見上海樓市在一定程度上收到房產稅試點的沖擊，但是對其影響幾乎可以忽略不記。

所以從以上房價走勢的實際數據分析，房產稅試點并沒有充分與述抑制房價的預期相吻合，它對市場的作用力度相當有限；造成這種現象主要有下幾個方面。

房產稅的開征對于房價的上漲雖然起到了一定的作用，但是與房價飛速增長相比，房產稅對房價持續上漲的原因沒有起到實質性的作用，治標而不治本。使房價飛速上漲的因素有許多，包括成本因素、供求關系以及政策因素等；然而最基本的推動力卻并未發生多大的改變，一方面是政府對土地的壟斷；另一方面是房地產開發商對房屋供給的壟斷。這兩大關鍵壟斷與巨大的市場需求之間所產生的突出矛盾，使得房價始終處在一個高速上漲的階段，城市化進程加速、舊城改造、居民可支配的收入上漲等眾多因素使得住房消費性飛速提升；同時我國居民收入分配基尼系數已經突破0.5，這就使得全社會充斥大量的富裕資本，在資本的逐利性的驅使下，投資客選擇通過房地產市場來投資資本，加上政府壟斷土地供給，需求市場的激烈競爭將住房的土地成本不斷推高；而房屋供給雙軌制在保障性住房制度不成熟情形下，實際上將市場主導權交給了開發商；在旺盛市場需求的支撐下，他們得通過掌控房價的定價權來賺取更高的經濟利益。

房產稅并沒有對市場價格的預期降低，由于房價上漲現象基本形成，在眾多調控手段下，其效果都不是特別明顯，房產稅真正扭轉房價上漲的預期是非常困難的；在上海市統計局發布的“房產稅試點影響”網上調查活動中，有53.7%的受調查者認為“沒有作用”或“作用甚微”，24%的受調查者認為“不好說”，不到23%的人認為“有很大作用”，而在問到剛需的購房者房產稅對你買房是否產生影響？近71%的人表示不會產生影響，還是會繼續買房的，23%只表示會觀察一段時間，只有不到5%的人認為會受到影響，放棄買房計劃。

根據以上公式的分析，房產稅是不可能限制房產投資的需求，其中是投資者的凈收益的總現值；表示第年可以獲得的凈收益。

為可收益年限；為折現率；為所投資房屋在年末的價格；為投資者購買房地產的原始成本；根據這個公式充分地表明，住房市場中的投資性需求真正減少的因素是非常多的，稅收成本只是其中的一種，并不是決定性因素，房價的改變將還依賴于房產波動后的市場價格、房價波幅、每年的租金匯報以及其他類別投資的匯報率等眾多方面；在房價將繼續持續上漲的形勢下，只通過收房產稅并能有效地控制投資客們的投資行為，而目前上海和重慶試點辦法所采用的稅率較低，這又進一步降低了房產稅的打擊力度；另一個方面是當社會的通貨膨脹率較高而可替代的投資渠道又相對困乏時，投資房地產也就成了資本保值和增值的第一選擇，其對房產稅的抗性不降反增。endprint

而且從試點實施上來看，新征的房產稅有著較高的轉嫁風險，使其遏制房價作用被打折扣，甚至會背離初衷，助推房價的提高；當前對個人住房所征收的房產稅是以房產購置價格為計征基礎的，這使得房產稅從誕生便被賦予了較大的商品稅屬性，它還不是針對社會存量財富所征收的真正意義上的財產稅；相對于財產稅，商品稅很容易被轉嫁，在目前市場需求缺乏彈性的情況下，這種轉嫁的可能性非常高，這也就說明購房者將會面臨更高的住房壓力；另外上海和重慶辦法所推行的0.4%～0.6%的低額稅率，使得房產稅的轉嫁變得更易實現。

4 價格規制完善途徑

4.1 房產稅層面

對于滬渝試點細則中存在設計缺陷，個人認為全新的征稅方案要將稅率、征稅范圍、計稅依據等征稅因素作為重點去考慮，滬渝方案的稅率距離1%～3%的國際經驗值還存在著一定的距離，可以考慮提升；相對較高的稅率影響房價的力度會相當明顯，與此同時還能增加房產稅的稅收，放大調節收入分配的力度；然而對于過高的稅率，會傷害到市場上的剛性需求，甚至可能抑制房地產市場的長遠發展，傷及到其他的相關產業的健康發展，方案設計者應該重點權衡上述兩個方面。稅率在表現形式上，還將延用重慶方案的累進制梯度稅率，它可以較好地照顧到一些剛性需求，并充分體現稅收的財富調節作用；稅率的確定還應該參考區域經濟發展水平，使稅負水平與納稅承受力要相當；可以通過浮動稅率協調區域之間的不平衡，征稅范圍；滬渝方案都是針對奢侈性住房和外地投資住房進行的征稅，征稅面沒有涉及面不廣，所以其在調節的房價時的公平性上，還有待重新審視；隨著改革的推進，房產稅的征稅對象需要擴大到存量房產，這樣才能體現出對整個房地產市場的調控作用，加大價格控制的力度；計稅依據，但是參考國際市場經濟國家房產稅的征收經驗，我國的房產稅計稅依據應該并更為與市場價格波動一致的市場評估值；因為以市場評估值才是房產真正的市場價值，以市場評估值為計稅基礎，能真正體現出稅收的公平性原則。

4.2 其他層面

在房產稅稅收政策以外，政府還需進一步對商品房價格控制進行完善，主要可以從以下幾個方面進行：

（1）調控住宅市場的需求，引導住房需求

在市場經濟條件下，商品房投機是不可避免的，只要存在價格變動的獲利機會，投機就會存在，住宅市場上購買需求可以分為三大類：投機需求、投資需求和剛性需求；然而投資和投機之間很容易混淆，兩者也經常相互轉化；所以政府作為房價的規制主體，應主要通過抑制投資和投機需求來保障房地產市場的健康發展，根據購房者購買房子的數量來累進稅率，要嚴格執行稅收制度，對住宅轉讓環節所涉及到的營業稅一定要嚴格執行，加大投資性購房行為的規制；通過調高個人高檔住宅和非自用住宅的貸款利率來限制不合理的消費，打擊投機炒房的行為，使低息政策更好地傾斜于中低收入者，從而引導合理消費；國家還需要加快建立個人購房申貸查詢系統、房產信息共享系統以及個人信用體系，對于一人多貸的情況一定嚴格控制；針對購買奢侈性住房以及異地購房按揭，應施行差別化的貸款利率、首付款比例，控制過度消費和投機需求。

（2）拓寬住宅市場的供給途徑，增加住房供給

短期內無法快速增加供給，這是住宅市場與其他商品的明顯區別；而住房市場的供給約束力度又大于其他商品，所以住宅的價格發生大幅度波動的可能性就會很大；政府作為市場調控主體，應從政策的層面保障住宅市場供給；還要考慮到居民日益增長的可支配收入及由此帶來的對居住條件改善的需求，住宅市場的供給約束問題顯得會更加突出；因此，政府應從拓寬住宅市場的供給途徑入手，調控住宅商品的市場結構，嚴格控制低利用率的住宅產品的供給，適度增加小戶型住宅的供給比例，對別墅和高檔公寓以及低容積率的高端住宅等實施更加嚴格的信貸政策，大幅提高貸款利率來控制，通過政府住宅政策的調整，適度擴大經濟適用房和普通商品住宅供給，建立完善的由普通商品房、經濟適用房、拆遷安胃房和廉租房組成的商品房供應體系；通過增加住宅市場的有效供給，逐步形成供求均衡的住宅市場，強化住宅市場的競爭，讓價格能夠對供求狀況的變化作出更加靈活和正確的反應，運用利率調控，調節住宅市場存在的較為突出的結構性問題。

（3）完善土地出讓制度

①調整土地出讓的方式

目前，土地的出讓收入已經成為各地財政收的主要來源，各地方政府為了利益的考慮，更加傾向于土地的大規模出讓，然而這種做法有幾個問題：一是相對較少的房地產企業的數量，提高了大開發上的壟斷地位且沒有充分發揮競爭的效果；另一個是土地的巨大金額容易將一些中小型的開發商拒之門外，這樣就使部分大的開發商容易形成對地位的壟斷，在這樣的市場結構下，必然會造成開發商的高藍利和消費者的低福利；所以要提高房地產市場結構的競爭性，需要在土地出讓上，政府要控制過大規模地塊的整體出讓，將大規模地塊拆分成若干規模適中的土地，也就是把一個比較大的項目分成幾個小型的項目，出讓給多家開發商，這樣可以給開發商之間營造一種競爭的氛圍。

②規制土地用途

住宅用地就是政府出讓的用于住宅開發方向的土地，一般在出讓前政府對該地塊可供開發的住宅檔次和容積率等作了一定的規定；但是并不是規劃好了就等于能發揮預計的作用，因為很多開發商在拿到土地后都會變相地對最終條件進行變更，以便能獲得更多的經濟利益，比如：將建筑普通商品房的土地用來建設豪華住宅，或把住宅用地一部分建住宅，一部分建商業用房等。無論是如何規劃，最終都是為了獲取更多的利益，但是結果確實導致了住宅供給量不足，購房者購房支出增多，推動了住宅價格上漲，所以必須對違規開發進行大力規制。

對于這種情況，政府規制機構應該在土地出讓后定期予以跟蹤，對每一幅出讓土地建立動態檔案，一旦發現開發商違規開發或者只儲備不開發就要給予一定的處罰，處罰的額度要求能高于開發商違規開發可以獲得的額外利潤。

③完善招標、拍賣機制設計

招標、拍賣方式不僅透明度高、競爭性強，而且還有利于防止尋租的行為，為了解決招標和拍賣方式帶來的地價上漲問題，政府應以完成招標、拍賣機制設計為主要任務，吸引更多的企業進入市場中，不在讓土地價格出現過高的現象，可以逐漸實行增加規劃設計，增加一些“限房價、限結構”的地塊比例，并通過各種媒體在全國甚至國際上公開發布招標、拍賣公告，使盡可能多的開發商獲取信息，讓潛在的競拍者都能參與競拍，大量競拍者的參與，也能有效地降低開發商之間價格合謀的可能性。

參考文獻

[1] Abraham and Hefldershott.Bubbles in Metropolitan Housing Markets[J].Journal of Housing Research，1996，7（7）.

[2] 夏商末.房產稅：能夠調節收入分配不公和抑制房價上漲嗎[J]，稅務研究，2011（4）.

[3] 王福重.房產稅能降低高房價嗎[J].華中師范大學（人文社會科學版），2011（1）.

[4] 谷成.對進一步完善房產稅的探討[J].經濟理論與實踐，2011（2）.endprint

而且從試點實施上來看，新征的房產稅有著較高的轉嫁風險，使其遏制房價作用被打折扣，甚至會背離初衷，助推房價的提高；當前對個人住房所征收的房產稅是以房產購置價格為計征基礎的，這使得房產稅從誕生便被賦予了較大的商品稅屬性，它還不是針對社會存量財富所征收的真正意義上的財產稅；相對于財產稅，商品稅很容易被轉嫁，在目前市場需求缺乏彈性的情況下，這種轉嫁的可能性非常高，這也就說明購房者將會面臨更高的住房壓力；另外上海和重慶辦法所推行的0.4%～0.6%的低額稅率，使得房產稅的轉嫁變得更易實現。

4 價格規制完善途徑

4.1 房產稅層面

對于滬渝試點細則中存在設計缺陷，個人認為全新的征稅方案要將稅率、征稅范圍、計稅依據等征稅因素作為重點去考慮，滬渝方案的稅率距離1%～3%的國際經驗值還存在著一定的距離，可以考慮提升；相對較高的稅率影響房價的力度會相當明顯，與此同時還能增加房產稅的稅收，放大調節收入分配的力度；然而對于過高的稅率，會傷害到市場上的剛性需求，甚至可能抑制房地產市場的長遠發展，傷及到其他的相關產業的健康發展，方案設計者應該重點權衡上述兩個方面。稅率在表現形式上，還將延用重慶方案的累進制梯度稅率，它可以較好地照顧到一些剛性需求，并充分體現稅收的財富調節作用；稅率的確定還應該參考區域經濟發展水平，使稅負水平與納稅承受力要相當；可以通過浮動稅率協調區域之間的不平衡，征稅范圍；滬渝方案都是針對奢侈性住房和外地投資住房進行的征稅，征稅面沒有涉及面不廣，所以其在調節的房價時的公平性上，還有待重新審視；隨著改革的推進，房產稅的征稅對象需要擴大到存量房產，這樣才能體現出對整個房地產市場的調控作用，加大價格控制的力度；計稅依據，但是參考國際市場經濟國家房產稅的征收經驗，我國的房產稅計稅依據應該并更為與市場價格波動一致的市場評估值；因為以市場評估值才是房產真正的市場價值，以市場評估值為計稅基礎，能真正體現出稅收的公平性原則。

4.2 其他層面

在房產稅稅收政策以外，政府還需進一步對商品房價格控制進行完善，主要可以從以下幾個方面進行：

（1）調控住宅市場的需求，引導住房需求

在市場經濟條件下，商品房投機是不可避免的，只要存在價格變動的獲利機會，投機就會存在，住宅市場上購買需求可以分為三大類：投機需求、投資需求和剛性需求；然而投資和投機之間很容易混淆，兩者也經常相互轉化；所以政府作為房價的規制主體，應主要通過抑制投資和投機需求來保障房地產市場的健康發展，根據購房者購買房子的數量來累進稅率，要嚴格執行稅收制度，對住宅轉讓環節所涉及到的營業稅一定要嚴格執行，加大投資性購房行為的規制；通過調高個人高檔住宅和非自用住宅的貸款利率來限制不合理的消費，打擊投機炒房的行為，使低息政策更好地傾斜于中低收入者，從而引導合理消費；國家還需要加快建立個人購房申貸查詢系統、房產信息共享系統以及個人信用體系，對于一人多貸的情況一定嚴格控制；針對購買奢侈性住房以及異地購房按揭，應施行差別化的貸款利率、首付款比例，控制過度消費和投機需求。

（2）拓寬住宅市場的供給途徑，增加住房供給

短期內無法快速增加供給，這是住宅市場與其他商品的明顯區別；而住房市場的供給約束力度又大于其他商品，所以住宅的價格發生大幅度波動的可能性就會很大；政府作為市場調控主體，應從政策的層面保障住宅市場供給；還要考慮到居民日益增長的可支配收入及由此帶來的對居住條件改善的需求，住宅市場的供給約束問題顯得會更加突出；因此，政府應從拓寬住宅市場的供給途徑入手，調控住宅商品的市場結構，嚴格控制低利用率的住宅產品的供給，適度增加小戶型住宅的供給比例，對別墅和高檔公寓以及低容積率的高端住宅等實施更加嚴格的信貸政策，大幅提高貸款利率來控制，通過政府住宅政策的調整，適度擴大經濟適用房和普通商品住宅供給，建立完善的由普通商品房、經濟適用房、拆遷安胃房和廉租房組成的商品房供應體系；通過增加住宅市場的有效供給，逐步形成供求均衡的住宅市場，強化住宅市場的競爭，讓價格能夠對供求狀況的變化作出更加靈活和正確的反應，運用利率調控，調節住宅市場存在的較為突出的結構性問題。

（3）完善土地出讓制度

①調整土地出讓的方式

目前，土地的出讓收入已經成為各地財政收的主要來源，各地方政府為了利益的考慮，更加傾向于土地的大規模出讓，然而這種做法有幾個問題：一是相對較少的房地產企業的數量，提高了大開發上的壟斷地位且沒有充分發揮競爭的效果；另一個是土地的巨大金額容易將一些中小型的開發商拒之門外，這樣就使部分大的開發商容易形成對地位的壟斷，在這樣的市場結構下，必然會造成開發商的高藍利和消費者的低福利；所以要提高房地產市場結構的競爭性，需要在土地出讓上，政府要控制過大規模地塊的整體出讓，將大規模地塊拆分成若干規模適中的土地，也就是把一個比較大的項目分成幾個小型的項目，出讓給多家開發商，這樣可以給開發商之間營造一種競爭的氛圍。

②規制土地用途

住宅用地就是政府出讓的用于住宅開發方向的土地，一般在出讓前政府對該地塊可供開發的住宅檔次和容積率等作了一定的規定；但是并不是規劃好了就等于能發揮預計的作用，因為很多開發商在拿到土地后都會變相地對最終條件進行變更，以便能獲得更多的經濟利益，比如：將建筑普通商品房的土地用來建設豪華住宅，或把住宅用地一部分建住宅，一部分建商業用房等。無論是如何規劃，最終都是為了獲取更多的利益，但是結果確實導致了住宅供給量不足，購房者購房支出增多，推動了住宅價格上漲，所以必須對違規開發進行大力規制。

對于這種情況，政府規制機構應該在土地出讓后定期予以跟蹤，對每一幅出讓土地建立動態檔案，一旦發現開發商違規開發或者只儲備不開發就要給予一定的處罰，處罰的額度要求能高于開發商違規開發可以獲得的額外利潤。

③完善招標、拍賣機制設計

招標、拍賣方式不僅透明度高、競爭性強，而且還有利于防止尋租的行為，為了解決招標和拍賣方式帶來的地價上漲問題，政府應以完成招標、拍賣機制設計為主要任務，吸引更多的企業進入市場中，不在讓土地價格出現過高的現象，可以逐漸實行增加規劃設計，增加一些“限房價、限結構”的地塊比例，并通過各種媒體在全國甚至國際上公開發布招標、拍賣公告，使盡可能多的開發商獲取信息，讓潛在的競拍者都能參與競拍，大量競拍者的參與，也能有效地降低開發商之間價格合謀的可能性。

參考文獻

[1] Abraham and Hefldershott.Bubbles in Metropolitan Housing Markets[J].Journal of Housing Research，1996，7（7）.

[2] 夏商末.房產稅：能夠調節收入分配不公和抑制房價上漲嗎[J]，稅務研究，2011（4）.

[3] 王福重.房產稅能降低高房價嗎[J].華中師范大學（人文社會科學版），2011（1）.

[4] 谷成.對進一步完善房產稅的探討[J].經濟理論與實踐，2011（2）.endprint

而且從試點實施上來看，新征的房產稅有著較高的轉嫁風險，使其遏制房價作用被打折扣，甚至會背離初衷，助推房價的提高；當前對個人住房所征收的房產稅是以房產購置價格為計征基礎的，這使得房產稅從誕生便被賦予了較大的商品稅屬性，它還不是針對社會存量財富所征收的真正意義上的財產稅；相對于財產稅，商品稅很容易被轉嫁，在目前市場需求缺乏彈性的情況下，這種轉嫁的可能性非常高，這也就說明購房者將會面臨更高的住房壓力；另外上海和重慶辦法所推行的0.4%～0.6%的低額稅率，使得房產稅的轉嫁變得更易實現。

4 價格規制完善途徑

4.1 房產稅層面

對于滬渝試點細則中存在設計缺陷，個人認為全新的征稅方案要將稅率、征稅范圍、計稅依據等征稅因素作為重點去考慮，滬渝方案的稅率距離1%～3%的國際經驗值還存在著一定的距離，可以考慮提升；相對較高的稅率影響房價的力度會相當明顯，與此同時還能增加房產稅的稅收，放大調節收入分配的力度；然而對于過高的稅率，會傷害到市場上的剛性需求，甚至可能抑制房地產市場的長遠發展，傷及到其他的相關產業的健康發展，方案設計者應該重點權衡上述兩個方面。稅率在表現形式上，還將延用重慶方案的累進制梯度稅率，它可以較好地照顧到一些剛性需求，并充分體現稅收的財富調節作用；稅率的確定還應該參考區域經濟發展水平，使稅負水平與納稅承受力要相當；可以通過浮動稅率協調區域之間的不平衡，征稅范圍；滬渝方案都是針對奢侈性住房和外地投資住房進行的征稅，征稅面沒有涉及面不廣，所以其在調節的房價時的公平性上，還有待重新審視；隨著改革的推進，房產稅的征稅對象需要擴大到存量房產，這樣才能體現出對整個房地產市場的調控作用，加大價格控制的力度；計稅依據，但是參考國際市場經濟國家房產稅的征收經驗，我國的房產稅計稅依據應該并更為與市場價格波動一致的市場評估值；因為以市場評估值才是房產真正的市場價值，以市場評估值為計稅基礎，能真正體現出稅收的公平性原則。

4.2 其他層面

在房產稅稅收政策以外，政府還需進一步對商品房價格控制進行完善，主要可以從以下幾個方面進行：

（1）調控住宅市場的需求，引導住房需求

在市場經濟條件下，商品房投機是不可避免的，只要存在價格變動的獲利機會，投機就會存在，住宅市場上購買需求可以分為三大類：投機需求、投資需求和剛性需求；然而投資和投機之間很容易混淆，兩者也經常相互轉化；所以政府作為房價的規制主體，應主要通過抑制投資和投機需求來保障房地產市場的健康發展，根據購房者購買房子的數量來累進稅率，要嚴格執行稅收制度，對住宅轉讓環節所涉及到的營業稅一定要嚴格執行，加大投資性購房行為的規制；通過調高個人高檔住宅和非自用住宅的貸款利率來限制不合理的消費，打擊投機炒房的行為，使低息政策更好地傾斜于中低收入者，從而引導合理消費；國家還需要加快建立個人購房申貸查詢系統、房產信息共享系統以及個人信用體系，對于一人多貸的情況一定嚴格控制；針對購買奢侈性住房以及異地購房按揭，應施行差別化的貸款利率、首付款比例，控制過度消費和投機需求。

（2）拓寬住宅市場的供給途徑，增加住房供給

短期內無法快速增加供給，這是住宅市場與其他商品的明顯區別；而住房市場的供給約束力度又大于其他商品，所以住宅的價格發生大幅度波動的可能性就會很大；政府作為市場調控主體，應從政策的層面保障住宅市場供給；還要考慮到居民日益增長的可支配收入及由此帶來的對居住條件改善的需求，住宅市場的供給約束問題顯得會更加突出；因此，政府應從拓寬住宅市場的供給途徑入手，調控住宅商品的市場結構，嚴格控制低利用率的住宅產品的供給，適度增加小戶型住宅的供給比例，對別墅和高檔公寓以及低容積率的高端住宅等實施更加嚴格的信貸政策，大幅提高貸款利率來控制，通過政府住宅政策的調整，適度擴大經濟適用房和普通商品住宅供給，建立完善的由普通商品房、經濟適用房、拆遷安胃房和廉租房組成的商品房供應體系；通過增加住宅市場的有效供給，逐步形成供求均衡的住宅市場，強化住宅市場的競爭，讓價格能夠對供求狀況的變化作出更加靈活和正確的反應，運用利率調控，調節住宅市場存在的較為突出的結構性問題。

（3）完善土地出讓制度

①調整土地出讓的方式

目前，土地的出讓收入已經成為各地財政收的主要來源，各地方政府為了利益的考慮，更加傾向于土地的大規模出讓，然而這種做法有幾個問題：一是相對較少的房地產企業的數量，提高了大開發上的壟斷地位且沒有充分發揮競爭的效果；另一個是土地的巨大金額容易將一些中小型的開發商拒之門外，這樣就使部分大的開發商容易形成對地位的壟斷，在這樣的市場結構下，必然會造成開發商的高藍利和消費者的低福利；所以要提高房地產市場結構的競爭性，需要在土地出讓上，政府要控制過大規模地塊的整體出讓，將大規模地塊拆分成若干規模適中的土地，也就是把一個比較大的項目分成幾個小型的項目，出讓給多家開發商，這樣可以給開發商之間營造一種競爭的氛圍。

②規制土地用途

住宅用地就是政府出讓的用于住宅開發方向的土地，一般在出讓前政府對該地塊可供開發的住宅檔次和容積率等作了一定的規定；但是并不是規劃好了就等于能發揮預計的作用，因為很多開發商在拿到土地后都會變相地對最終條件進行變更，以便能獲得更多的經濟利益，比如：將建筑普通商品房的土地用來建設豪華住宅，或把住宅用地一部分建住宅，一部分建商業用房等。無論是如何規劃，最終都是為了獲取更多的利益，但是結果確實導致了住宅供給量不足，購房者購房支出增多，推動了住宅價格上漲，所以必須對違規開發進行大力規制。

對于這種情況，政府規制機構應該在土地出讓后定期予以跟蹤，對每一幅出讓土地建立動態檔案，一旦發現開發商違規開發或者只儲備不開發就要給予一定的處罰，處罰的額度要求能高于開發商違規開發可以獲得的額外利潤。

③完善招標、拍賣機制設計

招標、拍賣方式不僅透明度高、競爭性強，而且還有利于防止尋租的行為，為了解決招標和拍賣方式帶來的地價上漲問題，政府應以完成招標、拍賣機制設計為主要任務，吸引更多的企業進入市場中，不在讓土地價格出現過高的現象，可以逐漸實行增加規劃設計，增加一些“限房價、限結構”的地塊比例，并通過各種媒體在全國甚至國際上公開發布招標、拍賣公告，使盡可能多的開發商獲取信息，讓潛在的競拍者都能參與競拍，大量競拍者的參與，也能有效地降低開發商之間價格合謀的可能性。

參考文獻

[1] Abraham and Hefldershott.Bubbles in Metropolitan Housing Markets[J].Journal of Housing Research，1996，7（7）.

[2] 夏商末.房產稅：能夠調節收入分配不公和抑制房價上漲嗎[J]，稅務研究，2011（4）.

[3] 王福重.房產稅能降低高房價嗎[J].華中師范大學（人文社會科學版），2011（1）.

[4] 谷成.對進一步完善房產稅的探討[J].經濟理論與實踐，2011（2）.endprint