論建筑物區分所有權專有部分的界定

高文君

隨著社會經濟的發展和科技水平的提高，人們的居住環境發生了很大的改變，為解決大量流向城市的人口的居住問題，對土地的利用逐漸從平面向立體發展。順應時代的腳步，建筑物區分所有權便應運而生。對于專有部分，建筑物區分所有權人享有的幾乎是完全的所有權，而我國《物權法》對此部分的界定只作了籠統的界定。針對這一情況，對專有部分的合理界定已成為迫切需要，筆者在此進行探討。

一、建筑物區分所有權專有部分界定概述

1. 建筑物區分所有權專有部分界定的重要性

建筑物區分所有權的專有部分是指具有構造上及使用上獨立性，并能成為區分所有權客體的部分。通常專有部分在建筑物各個不同部分的基礎上形成，這種單獨所有權與一般的單獨所有權并無本質區別，一般具備三個要件：第一，建筑物在構造上可以區別且客觀上可由住戶自由支配；第二，可供一個建筑物單獨使用，亦即區分以后各個部分可單獨使用；第三，須經過登記，住戶的專有權才能產生效力。而專有部分所有權通常是指在將建筑物分割成各個不同的單元部分的基礎上所形成的所有權。依《物權法》的規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，即有權對專有部分予以占有、使用、收益和處分的權利。

2. 建筑物區分所有權專有部分界定的相關學說及評析

（1）“壁心”説。該學說認為區分所有建筑物的專有部分的范圍達到墻壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心。該觀點對于界定權利的范圍較為明確，但對建筑物維護、管理較為不妥。

（2）“空間”說。此說認為專有部分的范圍僅限于墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分，而界線點上的分割部分如墻壁、地板、天花板等則為全體或者部分區分所有人共有。此說實質是擴張區分所有中共有部分范圍，排斥區分所有人對墻壁、地板等進行專屬性支配，區分所有權人如果進行裝修、維護等均需征得其他共有人同意，勢必造成區分所有權人生活上不便。

（3）“最后粉刷表層”說。該說認為專有部分包含壁、柱等部分表層所粉刷的部分，但最后粉刷的表層部分為專有部分。此說既可以兼顧區分所有人現實支配的需要，又不會危及建筑物整體的安全。但其在計算建筑物面積時，所計算的面積實際上包含到壁心的面積，與一般的交易習慣所不相符。

（4）“壁心和最后粉刷表層”說。該說認為專有部分的范圍應依內部關系和外部關系而定。在區分所有人內部、專有部分應僅包括壁、柱、地板及天花板等部分表層所粉刷的部分；但是在外部關系上，尤其涉及第三方關系時，專有部分應僅包含壁、柱、地板及天花板等部分厚度的中心線。

二、我國目前對建筑物區分所有權專有部分范圍界定存在的問題

1.對建筑物區分所有權專有部分的規定不明確

我國《物權法》第七十一條規定：“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物安全，不得損害其他業主合法權益。”對建筑物區分所有權專有部分未規定具體范圍。

2.對建筑物區分所有權的共有部分的規定內容不完整

《物權法》第70 條規定，業主“對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。可見，《物權法》并未對共有部分給出明確的定義或者描述其準確特征；反之，《物權法》采取的是“除外式”立法技術；換言之，共有部分是區分所有的建筑物中除專有部分以外的其他部分。隨后，《物權法》以部分條文采取零星列舉的方式，明確了哪些部分屬于共有部分。例如，《物權法》第73 條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”很顯然，《物權法》中的這些列舉屬于不完全列舉，未窮盡共有部分的所有內容。

三、完善建筑物區分所有權專有部分界定的建議

1.以建筑物區分所有權專有部分的特殊性質明確界定標準

在《建筑物區分所有權司法解釋》中對于建筑物的專有部分的問題做出了規定，該解釋第2條第1款規定：“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分： （一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分； （二）具有利用上的獨立性，可以排他使用； （三）能有登記成為特定業主所有權的客體。”

2.以其自身的獨立性，劃定專有部分具體范圍

確定專有部分的具體范圍即對專有所有權的客體量化，在理論上主要有四種學說，而“壁心和最后粉刷表層說”似乎成為學界的通說。但筆者認為該學說有其不妥之處，它模糊了專有部分的范圍。“最后粉刷表層說”的主要缺陷實可經由解釋而獲至解決：所謂購買時計算交易面積至壁心，而實際專有范圍卻至粉刷層之矛盾事實上并不存在。因為區分所有人購買之面積并非其得以完全獨立支配的面積，樓梯、通道等部分的共攤面積亦包含其中，而共攤面積組成部分當然不能由區分所有人單獨支配。因此，可以解決上述所謂與交易慣例的不符或“矛盾”，無須引入復雜依內外部關系而確定不同的范圍。①基于此，我們完全可以將“最后粉刷表層說”作為界定專有部分具體范圍的依據。

3.進一步完善建筑物區分所有權的共有部分內容

就其本質而言，共有部分在物理上是由不可分割之要素所組成；在功能上，其是為全體業主所共用。對于未列舉的其他場所和設施，可以根據具體情況確認其是否屬于業主的共有部分。一方面，不能簡單地將其一概認定為共有；另一方面，也不能簡單的將其一概認定為開發商或其他機構所有，如果這些設施的建造是開發商為了履行其在售房合同中的約定義務，并且是由全體業主承擔了其建造和運行成本，且這些設施的服務基本上僅保留給全體業主，則也可以將其認定為業主共有。

4.進一步完善立法

應采取法律解釋的形式來完善法律規定的不足之處，這樣做一方面為法院處理相關的案件提供統一的依據，利于提高司法效率，在解決矛盾糾紛的同時又提高法律的權威性；另一方面，以司法解釋的形式出現，不會破壞法律的相對穩定性，而且為日后相應法律制度的修訂完善提供很好的依據。同時，要關注國外其他國家在相應領域的發展態勢，借鑒吸收其合理有效的部分，完善我國法律制度在這方面的不足之處。

參考文獻：

[1] 陳辰.物權法熱點問題解答[M].北京：中國方正出版社，2007.

[2] 韓松，張翔，姜戰軍.物權法所有權編[M].北京：中國人民大學出版社，2007.

[3] 劉智慧.中國物權法釋解與應用[M].北京：人民出版社，2007.

[4] 李偉，李建明.淺議建筑物區分所有權之共有權.經濟與法[J]，2011.

[5] 季峰，王能.完善建筑物區分所有權制度的建議.建筑經濟[J]，2010.

注釋：

①韓松、張翔，姜戰軍：《物權法所有權編》，北京，人民大學出版社2007年版，第179頁。