無錫房地產市場走勢分析

錢 銳 畢遠志 趙玲玲

(江南大學環境與土木工程學院，江蘇無錫 214122)

0 引言

2011年開始，世界經濟進入金融危機后的第四年。雖然復蘇在延續，但增長乏力。世界經濟仍處于危機后的深度調整之中。中國作為世界經濟的重要組成部分，在經過前30年的急速發展后，現在也跟著世界的腳步，處于調整之中。2011年起到2013年1月全國經濟平穩增長，GDP穩中有降，同季度環比下降2.4%。CPI攀升顯著，6月份環比提升0.3%。在全球經濟衰退的現在，中國GDP持續穩定的表現體現了中國在經濟上擁有毋庸置疑的實力，而中國作為大國目前的經濟發展情況也對當代世界的經濟發展有著積極重要的意義，但通貨膨脹的問題逐年嚴重，不可避免的已經成為當前社會的重大課題［1］。

2013年是中國在過去的十幾年里全國區域內房地產投資規模最大、功能水平提高最快，人居環境變化最大，城市發展最快的一個年份。中國房地產的發展是最重要的GDP增長點之一。10年間全國GDP取得了重大的成就，平均以近10%的速度增長。2011年之前的中國房地產市場一直處于高速增長的階段，房價直線上升，但購房需求不減反增，當中不乏許多炒房者的作用［2］。

2010年是我國房地產市場的調控年，“國十一條”“新國四條”“國十條”等政策一個接一個的出臺，為歷史上少有。由此可見，中央政府對房地產調控的決心之大、力度之強前所未有。房地產市場也隨著政策上下起伏。2011年由于年初“國八條”的發布以及各地限購政策的紛紛出臺，房地產市場總體較為冷淡，進入了平穩發展的階段，一直持續到2012年年底。2013年，全國房地產市場整體平穩增長，投資、資金來源、施工面積、銷售等增幅保持相對平穩，而房屋價格指數增幅則繼續平穩回落，但各方面依然保持上漲，新開工面積增幅則出現明顯回落，房地產市場進入相對健康的發展階段。

1 調查問卷分析

1.1 對象選取

為了確保數據來源的可靠性與真實性，我們并未選擇網絡問卷或者其他非直接交流型數據搜集方式，而是采用了最原始但又是最為有效的數據搜集方式:紙質問卷調查。我們本次調查的對象主要是有一定購買力的成年人，因此我們將調查地點選在了幾個區域內，人員流動量較大的地點:例如濱湖區萬達廣場、南長區南禪寺等，在雙休日隨機發放問卷，當場填寫、當場回收的方式，確保問卷調查的準確性和可信性。本次共發放調查問卷400份，回收有效問卷332份。問卷調查時間為2013年4月～8月。

1.2 數據統計分析

圖1 無錫消費者理想的錫城房價區段分布比例圖

圖2 無錫消費者理想的購房戶型分布比例圖

圖3 無錫市消費者對限購令、房產稅政策的態度分布圖

由圖1～圖4部分數據展示可以看出:從購房主力上看，外來人口是一股不可忽視的力量，尤其是來錫學習工作的年輕人，帶來的是大量剛性需求的釋放;但是由于主體收入水平與無錫房價相差較大，因此一段時間內還是以觀望為主;從政策上看:大家普遍是對實際購房需求更多關注，但是首付比例久居高位，在打壓投機投資性購房的同時，也阻擋了一部分剛需的釋放。從調查問卷中可以看出，仍有一部分消費者處于觀望狀態。

圖4 消費者認為對自身影響較大的調控政策百分比分布圖

2 近期政策梳理

2.1 貨幣和信貸政策

預測2014貨幣政策中性偏緊，繼續實行差別化信貸政策。日前，央行發布2013年第三季度中國貨幣政策執行報告。總體政策基調延續了李克強總理在之前提出的“貨幣政策要保持定力，既不放松也不收緊銀根，重點是通過盤活存量、用好增量來支持實體經濟發展和結構調整”的思路。進而總結為，“把握好穩增長、調結構、促改革、防風險的平衡點，重點是創造一個穩定的貨幣金融環境，促使市場主體形成合理和穩定的預期，推動結構調整和轉型升級”，即落腳到經濟結構調整和轉型這一中期目標。并指出“經濟可能將在較長時期內經歷一個降杠桿和去產能的過程，房地產、地方政府性債務等問題比較突出，資源環境約束也明顯加大，結構調整和轉變發展方式的任務十分艱巨”。這意味著，貨幣政策總體而言是中性偏緊的，其出發點是經濟結構調整，針對這一中期經濟目標的貨幣政策的持續時期就會較長。實際上，從換屆以來的各項金融調控，以至今年6月的銀行間市場“錢荒”事件，貨幣政策和金融調控服從總體經濟政策變化的趨向已經明確［3］。

2.2 調控政策

圍繞“國五條”，調控政策從嚴從緊，不過激。從2010年全年幾次調控到2011年初的“國八條”以及寫進十二五的“房產稅”到現在的“國五條”可以看出，中央政府對房地產業政策調控的決心和力度都是空前的，為了GDP增長而放松政策調控的情況幾乎不會出現。一旦放松限購限貸政策，可能導致房價再度快速上漲。無錫樓市在一段時間不會有放松相關政策的跡象，但也不大可能出刺激性的政策。

3 擬合分析

我們選取2013年4月～2014年4月，這12個月，對錫城房價分別采用線性回歸擬合、對數回歸擬合、多項式回歸擬合等多種數學模型的擬合，選取其中擬合度最高的模型，對未來房價進行預測分析［4］(見表1)。

表1 12個月的價格表和月x值對應關系表的商品房交易

相關分析是用相關系數R來表示兩個變量間相互的直線關系，并判斷其密切程度的統計方法。相關系數R沒有單位。在－1～+1范圍內變動，其絕對值愈接近1，兩個變量間的直線相關愈密切，愈接近0，相關愈不密切。相關系數若為正，說明一變量隨另一變量增減而增減，方向相同;若為負，表示一變量增加、另一變量減少，即方向相反，但它不能表達直線以外(如各種曲線)的關系。

相關系數R=0～0.3表示相關程度低，相關系數R=0.3～0.5表示相關程度普通，相關系數R=0.5～0.7表示相關程度顯著，相關系數R=0.7～0.9表示相關程度高，相關系數 R=0.9～1.0表示相關程度極高。

圖5 線性擬合圖和線性擬合方程

圖6 指數擬合圖和指數擬合方程

圖7 對數擬合圖和對數擬合方程

圖8 多項式擬合圖和多項式擬合方程

如圖5～圖8所示，多項式擬合度最高，R值達到0.67，可以得出，無錫房價和月份相關性顯著，這與我們俗稱的“金九銀十”也比較吻合，因此我們根據擬合方程，可以將月份轉化后代入，預測五六月房價。其中，月份和x值如表1所示，則:

令x=14，15 分別代入 y= －0.010 9x6+0.574 5x5－11.771x4+118.25x3－605.42x2+1 486.1x+6 650.4 得，y(1405)=7 984，這與收集到的五月份成交均價7 847基本吻合，因此預測y(1506)=8 012，即為六月份的成交均價。

4 結語

1)自2011年來，為了控制房價，政策上始終保持收緊。但是從調查問卷反映消費者的真實需求再結合商品房成交均價所反映的無錫房市情況，說明無錫樓市的投資投機性購房比例不大，陸續接盤的剛性需求將推動未來錫城房價微漲。

2)一方面，通過對消費者的調查，相對于無錫市民的心理接受價位無錫房價仍需調控。另一方面，根據數據顯示，2014年4月無錫商品房成交均價為8 164元/m2，同比去年增長5.64%，比北京上海一線城市逾20%的增幅仍算合理，無錫樓市大體算是穩步前進。但根據擬合分析預測，五六月份房價仍會出現小幅波動，總體上呈現波動小幅上升。

［1］Zhang Jun.Investment，Investment Efficiency，and Economic Growth in China［J］.Journal of Asian Economics，2003(8):83-84.

［2］To tell the world［J］.China national conditions and strength，2014(2):102-104.

［3］王永生.宏觀調控下無錫房地產市場現狀及房貸策略［J］.現代金融，2008(10):3-4.

［4］徐學紅.我國房地產現狀及發展趨勢分析［J］.福建財會管理干部學院學報，2004(3):4-5，8.