2014年上半年房地產信貸陰陽臉譜

高廣春

2014年上半年中國經濟繼續在穩增長、調結構、促轉型的路徑上行進，其中作為支柱產業的房地產業所扮演的角色日漸清晰：以棚戶區改造為主體的保障房建設承擔穩增長的重任，商業房地產則是減速緩行。相應的，房地產金融的運行態勢是否與這一角色相匹配呢？本文從商業房地產信貸諸項指標在數量與結構方面的實證表現予以求解，所謂“數量”主要指房地產信貸投放規模增速及其變化（相對于以往期間的增減）。所謂“結構”主要指房地產信貸規模占信貸總規模比例的變化情況，即所謂相對規模的變化情況。本文所用數據除特別說明外，均來自中國統計局、中國房地產信息網和中國人民銀行三個網站。

房地產信貸數量走勢

2014年上半年房地產信貸增速同比明顯趨緩。圖1是關于房地產開發貸款數量或規模的走勢圖。該圖顯示，2014年上半年，房地產開發貸款的同比增長率在前3個月還維持在20%以上的增長水平，與2013年增速大致相當，但自2014年4月開始，相對于2013年的增速明顯走緩，5月份的降幅超過10%，6月份的降幅接近20%。

相較于房地產開發貸款，個人按揭貸款增速減緩的趨勢更為明顯。如圖2所示，2014年上半年，個人按揭貸款同比增速明顯趨緩，最高漲幅不到4個百分點，4月份和5月份甚至出現了負增長。

表1則進一步給出了個人按揭貸款同比在2014年上半年和2013年同期的相對變化。該表顯示，相對于2013年同期，2014年的同比增速大幅跳水，各月降幅均超過55個百分點。

從同比增速的走勢看，無論是房地產開發貸款還是個人按揭貸款，在2014年上半年均出現了收縮態勢，個人按揭貸款的收縮幅度更為明顯，遠遠高于開發貸款的收縮幅度。

上述房地產信貸的收縮趨勢背后的一個重要因素是貨幣政策的收縮。如圖5所示，2014年上半年的貨幣供應量M2雖有逐月回暖的趨勢，但相較于2013年同期，除6月份以外，其他各月收縮趨勢明顯。

2014年上半年貨幣供應量M2相較于2013年同期的升降幅度如表2所示。由該表可以看出，M2在2014年2月和3月的收縮幅度均超過50%。正是在這樣的背景下，商業銀行選擇收縮房地產信貸，因而，2014年整個上半年才會不斷有媒體披露商業銀行收緊房貸、甚至停貸、調高個人房貸利息的信息。為此，5月中上旬，央行召集多家銀行座談，要求各商業銀行落實差別化房貸政策，及時審批發放個人按揭貸款。央行此舉意在穩定市場預期。

房地產信貸結構分析

2014年上半年房地產信貸結構同比呈現剛性。本部分關于房地產信貸結構指標有二。其一是房地產開發貸款規模與銀行信貸總規模的相對比例，其二是個人按揭貸款規模與住戶總信貸規模的比例。

表3是近三年來房地產開發貸款與銀行信貸總規模之比在2014年上半年的變化情況。由該表可以看出，2014年上半年的這個指標與前兩年的情況保持在大致相同的水平。其中與2013年上半年相比，2014年各月中，有三個月份略升，2個月份略降；進一步同2012年比較，2014年上半年各月份中，所有月份保持略升態勢。這樣的比較結果表明，2014年商業銀行并沒有表現出降低房地產開發貸款在各項貸款中比重的趨勢，換言之，在相對比例上依然維持著與2013年和2012年的剛性。這樣的結論與前文所述房地產開發信貸在數量方面的表現形成明顯反差：2014年上半年房地產開發信貸規模增速在明顯下滑的同時，其相對于信貸總規模的份額并沒有隨之下滑，而是呈現剛性。

個人按揭貸款與住戶信貸總規模的相對比例又是一個什么樣的情形呢？如表4所示，2014年上半年的這個指標與多數年份（2013年、2011年、2010年和2009年）同期相比呈現不同程度增加的特點。與2012年和2008年同期相比表現為不同程度的下降。其中，與2013年上半年同期相比，各月均有小幅增長。這樣的比較結果表明，2014年商業銀行并沒有降低個人按揭貸款在住戶貸款中的比重，反而在相對比例上維持著比2013年略高的水平。這樣的結論也與前文的結論出現反差：2014年上半年個人按揭信貸規模增速在明顯下滑的同時，其相對于住戶信貸總規模的份額并沒有隨之下滑，而是略有擴張。

上述房地產信貸數量與規模在2014年上半年的走勢差異有點類似于古京劇中的陰陽臉譜。一面是房地產信貸數量增速收縮，一面是房地產信貸結構占比擴張。數量增速收縮可解釋為源于貨幣政策的收縮，而結構占比的擴張則可能有更為復雜的原因。房地產信貸在結構調整中并沒有像一般預期的那樣成為“裁減”的對象，反而有些更受“青睞”。這其中可以理解的原因有二，其一是商業銀行和房地產長期以來形成的利益捆綁關系存在固化傾向，雙方都不想“撕破臉皮”，以免兩敗俱傷。其二是經濟結構轉型尚未產生相對于房地產有比較收益的產業或領域，商業銀行盡管“錢袋子”有些緊，但仍然維持了對房地產信貸的既有份額。這實際上表明：結構層面的轉型難于數量層面的變化，不會一蹴而就。

數量與結構的再討論

為了進一步理解房地產信貸在2014年上半年在數量和結構上的變化，本部分進一步引入兩個指標，其一是房地產投資的數量和結構，即房地產投資本身的增速變化和房地產投資相對于固定資產投資份額的變化情況。其二是按揭貸款和開發貸款的數量與結構，即按揭貸款和開發貸款的同比增速走勢對比及兩者之間比例變化情況。

房地產投資數量增速同比明顯收縮，結構同比僅有略降。如圖4所示，2014年上半年，房地產投資增速雖有近20%的增長率，但與2013年相比呈現較為明顯的下降趨勢，這樣的走勢與同期固定資產投資走勢的方向基本保持一致。但是，房地產投資在固定資產投資中的份額在2014年上半年并沒有呈現明顯的下降趨勢，其中前2個月呈現略升態勢，其余幾個月呈現略降態勢（如表5所示）。

房地產投資在數量與結構方面所呈現的變化與前述房地產信貸的情形基本一致。這樣的結論進一步說明，2014年上半年，經濟結構調整并沒有出現所謂的“去房地產化”的趨勢，相反略有加強。endprint

2014年上半年，房地產開發貸款和按揭貸款增速均出現了下滑趨勢。但按揭貸款的下滑幅度遠大于房地產開發貸款，2014年前4個月份的下滑幅差超過20個百分點，5月和6月的下滑幅差雖有收窄但也在10個百分點以上（如圖5所示）。

總所周知，房地產開發貸款與房地產供給相關，按揭貸款與住房需求相關，開發貸款和按揭貸款增速同比變化的差異性從金融層面對圖6給出了一個較為有效的解釋視角。2014年上半年，受開發貸款增速下滑的影響住宅竣工面積前4個月呈現出負增長的態勢，但由于開發貸款增速下滑幅度相對較小，5月份住宅竣工面積增速由負轉正。但受個人按揭貸款增速大幅下滑的影響，住宅銷售面積增速大幅下降，多數月份降幅超過了40個百分點，與住宅竣工面積的變化形成明顯的反差。

表6所提供的數據則進一步顯示，2014年上半年住宅銷售面積的相對大幅下滑與個人按揭貸款增速相對于開發貸款增速的大幅下降有關。該表顯示，個人按揭貸款與房地產開發貸款之間的比例，在2014年相對于2013年同期，降幅多保持在10%以上。這樣的降幅與上半年商業銀行普遍收縮個人按揭貸款的策略選擇有關。此外，將表6與表5給出的數據進行比較，我們還發現，相較于按揭貸款在住戶貸款中的份額，按揭貸款與開發貸款的相對關系對住房需求的影響更為明顯。

綜上所述，房地產信貸多項指標的數量與結構呈現出陰陽臉譜的景象，這樣的景象一方面部分解釋了目前房地產的一些運行狀況，如房市降溫、庫存增加等；另一方面也透射出了經濟結構轉型的復雜性，經濟增長、銀行收益與房地產繁榮之間多年以來形成的相互捆綁關系，對經濟結構的重構和再造構成較大的瓶頸約束。

下半年展望

根據前文的分析，2014年上半年房地產信貸數量和結構已經走出分化路線即數量明顯萎縮，但結構則顯示剛性。數量萎縮是貨幣政策收緊的伴隨結果，結構剛性則表明銀行業與房地產業利益關系的鎖定化傾向。由此而言，2014年下半年將很難看到所謂銀行業“去房地產化”的成效。

而前述關于個人按揭貸款與開發貸款的相對關系則成為商品房銷售面積大幅走低的重要金融因素。圖7從商品房庫存量走勢視角進一步印證了商品住宅銷售面積的此種走低態勢。沿此趨勢，2014年下半年，商品房去庫存的壓力將進一步加大。從近日相關決策層的反映看，住房庫存的壓力似乎已經到了容忍的極限。2014年7月初，剛剛履任住房和城鄉建設部部長的陳政高在其上任后的第一場全國住房城鄉建設工作座談會上，將“去庫存”作為住建部2014年下半年的重要工作之一。憑借陳政高的資歷和影響力，他的這一工作安排應該能夠得到央行和銀監會的積極配合，由此判斷，2014年下半年的貨幣政策和監管走向有望對個人按揭貸款構成定向寬松，因此，2014年下半年的按揭貸款將有望持續回暖。

（作者單位：中國社會科學院財經戰略研究院）endprint