換個角度看“9·30”房貸新政

陳小慧

9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。明確提出：貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

10月2日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》。落實新預(yù)算法相關(guān)條款，建立借、用、還相統(tǒng)一的地方性債務(wù)管理機制，杜絕地方違規(guī)舉債，防范財政金融風(fēng)險。

10月8日，推進新型城鎮(zhèn)化工作部際聯(lián)席會議第一次會議召開。《城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案》《居住證管理辦法》即將出臺，城區(qū)人口超過500萬的城市，將被定義為特大城市而嚴(yán)控人口，影響將波及國內(nèi)大部分重點省會城市。

解讀房貸新政

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉在接受采訪時認為，央行、銀監(jiān)會“9·30”房貸新政出臺后，對于經(jīng)歷了近一年時間下行調(diào)整的樓市來說，盡管依然要觀察商業(yè)銀行實際的執(zhí)行力度情況，但已是市場重大利好無疑。受新政影響，短期內(nèi)市場輿論炒作“房價將暴漲”“開發(fā)商連夜通知漲價”等消息的輿論不絕于耳。但是，綜合長假期間與行業(yè)相關(guān)的三則重要新聞事件，市場各方和輿論或應(yīng)從更宏觀的角度來理解房貸新政，理性看待其對于市場短期和中長期兩方面的影響。

一方面，在信貸收緊的情況下，宏觀樓市經(jīng)歷了從年初分化下行到現(xiàn)階段全面下行的變化過程，部分二三四線城市庫存高企，去化緩慢，客觀上對宏觀經(jīng)濟、地方財政收入和債務(wù)都形成了一定程度的負面影響，市場風(fēng)險累積。

另一方面，在我國“經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、增速換擋、前期政策消化”三期疊加的大背景下，內(nèi)、外需相對疲軟，宏觀經(jīng)濟新的內(nèi)生動力正在逐步孕育和調(diào)整，需要相對穩(wěn)定的經(jīng)濟、市場環(huán)境。

第三，進入2014年，世界主要政治和經(jīng)濟體政策與利益博弈、摩擦不斷，外部環(huán)境的變化促使“穩(wěn)定國內(nèi)發(fā)展、著力保障民生”成為擺在本屆政府面前的“務(wù)本之務(wù)”。在今年下半年宏觀經(jīng)濟下行壓力加大、四中全會召開的背景下，穩(wěn)定經(jīng)濟、著眼長遠，成為政府戰(zhàn)略的必然選擇。

成交量將上升

胡景暉說，9月30日央行、銀監(jiān)會通知對于房地產(chǎn)下游市場購買力制約的松綁和支持，事實上承載了涉及托市穩(wěn)定經(jīng)濟、扶持剛需保障民生、支持新型城鎮(zhèn)化長遠戰(zhàn)略、緩解地方政府經(jīng)濟壓力等多方面的意義。

對于房地產(chǎn)市場來說，短期來看，新政將加快消化樓市庫存、釋放合理的市場自主需求，未來一段時間宏觀樓市成交量上升、價格企穩(wěn)的情況很有可能出現(xiàn)；而從中長期來看，在嚴(yán)格控制大城市人口增量、積極發(fā)展中小城市經(jīng)濟、推進新型城鎮(zhèn)化的背景下，近期一系列的調(diào)控政策將成為未來引導(dǎo)人口流向，支持人口和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要支持策略，對樓市的調(diào)控也逐步從微觀的僅限于房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控，逐步轉(zhuǎn)向人口、資源、產(chǎn)業(yè)等宏觀經(jīng)濟層面的調(diào)控。

因此，胡景暉認為，對于市場而言，未來一段時間預(yù)計將出現(xiàn)的樓市成交量回暖并不意味著市場將如過去曾有過的年份那樣，經(jīng)歷“一場狂歡”，一系列政策的效用很可能將在相對長期、穩(wěn)定的環(huán)境下逐步釋放。endprint