優化住房金融服務 促進民生消費發展

連平

9月30日，央行、銀監會聯合下發了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（以下簡稱《通知》），旨在通過加強金融服務對房地產行業的支持，達到惠民生和促消費的目的。

《通知》中對金融支持房地產提出了多項具體措施，主要涉及以下五點內容。

松口徑 《通知》明確，擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，可以按照首套房標準申請貸款。此項“貸清不認房”新政超乎市場預期，對于實實在在的自住型購房需求給予了較大力度的支持。

降成本 《通知》明確，對于家庭首套房按揭貸款，首付比例為不低于30%，利率下限為基準利率的0.7倍。首付比例與此前無變化，而強調利率的7折下限則力度較大。在2013年信貸環境相對寬松的階段，房貸利率下限也多以基準利率0.85倍為主，此次對于下限7折的規定有利于促進銀行房貸利率進一步走低，從而有助于降低剛需購房成本。

提效率 《通知》明確要求銀行縮短個人住房貸款審核時間。2013年年底和今年年初，銀行業對個人房貸審批和放款速度較慢的問題突出。這其中存在兩大問題：一是年底和年初企業機構客戶貸款需求較大，銀行需要及時加以滿足；二是銀行業務流程尚存在一系列不合理的環節。當下，需要銀行合理簡化流程，提高審批效率?！锻ㄖ窂娬{縮短審核時間，旨在敦促銀行減少停貸、拖貸、壓貸的情況，推動合理住房貸款需求加快步伐的落實。

推創新 《通知》鼓勵通過發行住房抵押貸款支持證券的方式，來增強金融機構個人住房貸款的投放能力。通過鼓勵開展住房抵押貸款支持證券的業務創新，可以盤活銀行的存量信貸資產，有助于加大銀行個人房貸的支持能力，擴大房貸投放額度。

控風險 《通知》要求將保障房貸款期限上限從15年延長至25年，表明對保障性安居工程的金融支持力度明顯加大。延長保障房貸款期限對銀行的貸款風險管控能力提出了更高要求，銀行在履行社會責任的同時需具備更好的項目營運和資金管理能力。

根據《通知》的有關要求，為更好地加強金融服務對房地產行業的支持，以達到惠民生和促消費的目的，提出以下三項政策建議。

一是落實個人住房貸款支持政策。建議央行和銀監會指導商業銀行對關乎民生消費的個人住房貸款持續加以支持。銀行應統籌安排，優先保障個人房貸業務規模，調整組織架構，精簡貸款審批流程，提高放款效率。

二是指導市場合理確定房貸利率。建議中國銀行業協會主導開展個人住房貸款業務定價的指引和協調，在支持民生消費的同時，兼顧銀行運營的商業可持續性。房貸利率調整下限的確定應充分考慮銀行的利差狀況、營業成本和風險成本，使銀行具有持續支持個人住房貸款的積極性。

三是加大保障房貸款風險管理。建議監管當局針對保障性安居工程項目投資大、回收期長的特征，指導銀行有效控制資金運行，與借款人簽訂賬戶監管協議；掌控關鍵資金節點，做到資金內部流轉，最大限度地封閉運行；強化風險預警機制，切實防范保障房信貸風險。