江蘇房價上漲影響居民消費的區域差異性分析

梁作鵬+葛揚+賈春梅

摘要：房價持續上漲對江蘇各區域居民消費均產生了擠出作用，但是擠出程度存在明顯差異。蘇中地區房價上漲對居民消費的擠出作用最大；蘇南地區房價上漲對居民消費的擠出作用居中；蘇北地區房價上漲對居民消費的擠出作用最小。造成三大區域上述差異的原因在于：房價壓力不同、居民住房自有率不同，邊際消費傾向不同以及房地產市場發育程度不同。因此，為了擴大居民消費，促進經濟增長，需要分類調控以抑制房價過快上漲、促進三大區域協調發展、完善住房租賃市場，培育“先租后買”觀念等。

關鍵詞：房價；居民消費；區域差異；住房自有率

一、 引言

消費、投資和凈出口是拉動經濟增長的“三駕馬車”，其中消費是經濟增長的第一拉動力。然而，在中國經濟增長的動力結構中，最為乏力的卻是消費，江蘇也不例外。近10年來江蘇消費對經濟增長的拉動作用仍顯不足，江蘇最終消費率基本在40%，而居民消費率均在30%以下。最終消費率是消費在“地區生產總值”中的比重，包括居民消費率和政府消費率。僅就居民消費率而言，從橫向看，世界銀行的統計資料顯示，2010年低收入國家居民消費率平均為75%，高收入國家平均為62%，中等收入國家平均為57.5%，而江蘇的居民消費率在30%以下，遠低于中等收入國家的平均水平；從縱向看，2003年～2010年，江蘇居民消費率逐年下降，2011年～2012年居民消費率稍有回升，但仍然低于30%（見表1）。

影響居民消費的因素有很多，比如，居民收入、收入分配、居民消費傾向、資產價格波動等。從庇古開始學者們就已經發現實物資產價格波動會影響居民的消費行為。住房不僅是必需的容身之所，也是居民擁有的最重要的實物資產。購買住房在現行統計中屬于投資，不屬于消費。在既定收入的條件下，房價波動會影響住房之外的其他商品消費。房價波動是促進還是抑制居民的消費性支出水平？不同區域的房價波動對居民消費性支出水平的影響是否相同？對這些問題的準確回答，有利于揭示房價波動對居民消費的影響機理，有助于對房價進行分類調控，有益于促進居民消費，進而拉動經濟增長。

二、 江蘇房價影響居民消費的區域差異性事實

根據經濟發展水平和地理位置的差異，江蘇被劃分為三大區域：蘇南地區、蘇中地區和蘇北地區。經濟發展水平相對較高、自然稟賦相對較好的蘇南地區包括南京、無錫、常州、蘇州和鎮江；經濟發展水平相對較低、自然稟賦相對較差的蘇北地區包括徐州、連云港、淮安、鹽城和宿遷；經濟發展水平和自然稟賦居中的蘇中地區包括南通、揚州和泰州。三大區域經濟發展極不平衡，差異非常明顯。2012年經濟發展水平最高的蘇州市區人均GDP為111 628元，而經濟發展水平最低的宿遷市區人均GDP只有37 491元，蘇州是宿遷的近3倍。從城市居民人均可支配性收入看，蘇州高達37 531元；宿遷低至18 311元，蘇州是宿遷的2.05倍；蘇南地區平均為35 827元，而蘇北地區平均僅為20 822元。

此外，三大區域的住宅均價也呈逐年上漲的態勢，但房價上漲速度各不相同。國家統計局每月發布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》（定基以2010年價格為100）中，報告了江蘇省的4個城市的住宅價格指數。這4個城市是：南京、無錫、揚州和徐州，其中南京和無錫屬于蘇南地區、揚州屬于蘇中地區、徐州屬于蘇北地區。按照城市行政級別劃分標準，南京屬于副省級城市，而無錫、揚州和徐州均屬于地級市。因而，我們只比較無錫、揚州和徐州三個地級市的房價變動情況。對處于蘇中地區的揚州而言，以2010年住宅價格為100，2011年底住宅價格定基指數為103.8；2012年住宅價格定基指數為103.9。對處于蘇南地區的無錫而言，以2010年住宅價格為100，2011年底住宅價格定基指數為101.6；2012年住宅價格定基指數為101.8。對處于蘇北地區的徐州而言，以2010年住宅價格為100，2011年底住宅價格定基指數為103.2；2012年住宅價格定基指數為102.7。由此可見，2010年～2012年處于蘇中地區的揚州房價上漲率最高；處于蘇北地區的徐州房價上漲率居中；而處于蘇南地區的無錫房價上漲率最小。

通常地，“消費房價比”這一指標可以衡量房價對消費的擠出效應。消費房價比=年人均消費性支出/住宅均價。該指標越大表示房價對消費的擠出作用越小；該指標越小表示房價對消費的擠出作用越大。它衡量了三口之家購買一套標準住房將擠出多少年的消費能力。我們利用公式：住宅平均售價=■各市住宅銷售額/■各市住宅銷售面積計算出三大區域的住宅均價（各市房價來自中國房地產指數系統發布的《中國城市房價排行榜》），并根據《江蘇統計年鑒-2013》中“區域經濟”提供的蘇南、蘇中和蘇北地區的人均消費性支出水平以及住宅均價，計算出三大區域的消費房價比（見表2）。

表2中的數據表明，蘇中地區的消費房價比最小，表明房價上漲對居民消費的擠出作用最大；蘇南地區的消費房價比居中，表明房價上漲對居民消費的擠出作用居中；蘇北地區的消費房價比最大，表明房價上漲對居民消費的擠出作用最小。由此可見，江蘇的蘇南地區、蘇北地區，以及蘇中地區房價上漲對居民消費的擠出程度存在明顯差異。

三、 區域差異性的原因分析

江蘇三大區域房價上漲對居民消費的擠出作用如此不同，原因何在呢？我們認為三大區域房價上漲對居民消費的擠出作用區域差異的原因主要在于房價痛苦指數、居民自有住房擁有率、邊際消費傾向、基本社保差異等方面不同所致。當然，江蘇三大區域內房價上漲對居民消費的影響程度是房價痛苦指數、居民住房自有占比、邊際消費傾向，以及房地產市場發育程度等因素共同作用的結果。

1. 房價收入比不同（即房價痛苦指數不同）。房價收入比又稱為“房價痛苦指數”。房價收入比=（住宅銷售均價 人均住房建筑面積）/人均可支配收入。該指標衡量了以收入水平為主要變量的居民對房價的承受能力。1992年世界銀行對中國經濟考察研究叢書《中國：城鎮住房改革的問題與方案》提出中國城市房價收入比的合理區間應為（4，6）。

根據江蘇統計年鑒提供的“人均可支配收入”、“人均住房建筑面積”以及計算出的住宅銷售均價，計算出蘇南、蘇中、蘇北地區的房價收入比（見表3）。通過表3可以看出，蘇中地區的房價收入比最高，高達12.4；蘇北地區的房價收入比最低為9.1；蘇中地區的房價收入比為10。假如按照世界銀行的上述房價收入比標準考察江蘇的情況可以得出，三大區域的房價收入比都遠遠超過了房價收入比的合理取值，但是房價收入比的區域差異性比較明顯、居民的住房支付能力不同。蘇中地區的住房支付能力最低，房價痛苦指數最高；蘇北地區的住房支付能力最高房價，痛苦指數最低。這在一定程度上解釋了為什么蘇中地區房價上漲對居民消費的擠出最大、蘇北地區房價上漲對居民消費的擠出最小。

2. 居民自有住房擁有率不同，擁有兩套及以上住房的居民家庭占比不同。國家統計局常州調查隊于2010年11月對常州市區52個社區的2 167戶居民家庭進行了住戶基本情況抽樣調查，調查數據顯示，居民投資理念已經發生了很大的轉變，住房條件也有了較大的改善，產權結構也因此產生了一些變化。常州城市居民住房自有率高達96.1%，擁有兩套及兩套以上住房的家庭占比為25.4%。另據2012年6月浙江大學不動產投資研究中心、清華大學媒介調查實驗室與《小康》雜志通過對40個城市展開調查而聯合發布的《中國居住小康指數》報告，江蘇部分城市居民擁有住房的比率各不相同，蘇州居民擁有住房比率為81.6%，南京居民擁有住房比率為79.8%，無錫居民擁有住房比率為76.7%，宿遷居民擁有住房比率為93.4%；淮安居民擁有住房比率為85.4%。由此可見，三大區域相比較而言，蘇南城市居民自有住房擁有率相對較低，但擁有二套及以上套住房的占比較高。蘇北城市居民自有住房擁有率相對較高，但擁有二套及以上套住房占比不高。

房價上漲后，有房家庭因為貨幣幻覺效應、收入效應、過度自信等原因，可能會增加消費。而無房家庭，包括正在租房或打算買房的家庭，會因流動性約束、預算約束等而減少消費。因而，某個區域內房價上漲對居民消費產生怎樣的影響，取決于有房家庭占比大，還是無房家庭的占比大。一般而言，某區域內有房家庭的占比大，消費增加的多；無房家庭占比小，消費減少的少。因而，該區域消費可能會增加，換言之，房價上漲對居民消費的擠出作用小。這在一定程度上解釋了為什么蘇北地區房價上漲對居民消費的擠出最小。相反，某區域內有房家庭的占比小，消費增加少；無房家庭占比大，消費減少的多。因而，該區域消費可能會減少，即房價上漲對居民消費的擠出作用大。這在一定程度上解釋了為什么蘇中地區房價上漲對居民消費的擠出最大。

3. 邊際消費傾向不同。凱恩斯的消費理論表明，隨著收入水平的增加，居民的邊際消費傾向逐漸減少。蘇南地區高收入家庭占比較高，蘇中地區高收入家庭占比蘇南地區少，蘇北地區高收入家庭占比最少。因此，蘇南發達地區現期收入的邊際消費傾向應該小于蘇中和蘇北地區。蘇南地區居民的邊際消費傾向小于蘇中地區，因而，蘇南與蘇中地區相比，雖然這大區域的居民消費都會減少，但是蘇南地區居民消費的擠出更少，因而，這在一定程度上解釋了為什么蘇中地區房價上漲對居民消費的擠出比蘇南地區房價上漲對居民消費的擠出作用大。

4. 房地產市場發育程度不同。此外，蘇北地區房價上漲與其獨有的特點也密不可分。其一，蘇北地區的城市化進程、人員流動速度以及經濟發展等均不及蘇南、蘇中地區，使得蘇北地區的房地產需求主要是剛性需求，投機性需求相對較少。其二，蘇北地區城鎮居民日常消費以必需消費為主，房價上漲，居民消費并沒有太多的下降空間。其三，相對于蘇南、蘇中地區，蘇北地區的人口密度較低，建筑用地較多，房價上漲的預期不如蘇南、蘇中地區強烈，因而對消費的擠出效應最小。

四、 政策建議

近年來，高房價成為嚴重制約江蘇居民消費的一個突出問題。房地產市場是區域性很強的市場，蘇南、蘇中、蘇北地區的經濟發展水平、房價上漲速度，居民邊際消費傾向等有著諸多的不同，因而，房價上漲對普通居民消費的影響不盡相同。應采取什么不同政策有區別、有針對性地控制房價過快上漲、增加消費對經濟增長的拉動作用呢？

1. 分類調控，抑制房價過快上漲。房價的持續上漲對某些區域的居民消費已形成較為嚴重的“擠出效應”，假如購房支出對居民日常其他消費支出擠占得太多，其他的消費支出就會受到負向影響。這將逐漸影響到江蘇經濟結構的調整，以及江蘇經濟社會的長遠發展。如果抑制房價過快上漲，讓房價逐步回歸到合理的范圍內，并在某個平衡點上逐步穩定下來，用于住房以外的其他消費的潛力就可以逐步地發揮出來。因而，江蘇需要依據城市規模、供求狀況，分別施以區別化政策，對住房價格實施分類調控。

2. 促進三大區域協調發展。建立與完善區域協調發展機制，應堅持區別對待的基本方向，根據各區域的具體差距與實際情況，制定不同的發展政策，努力推進公共服務均等化，以縮小地區間差距，把地區發展中的“短板”補齊。堅持將“抓兩頭”作為促進區域協調發展的主要路徑，抓好條件較好地區的輻射帶動引領示范作用這一頭的同時，抓好欠發達地區的快速發展另一頭。依賴健全的管理體制、運行機制和法規體系，區域間的利益合理分配機制的建設，以促進區域協調發展。

3. 完善住房租賃市場，培育“先租后買”觀念。改善居住條件是個循序漸進的過程，逐步改變居民“一步到位”的住房消費誤區，倡導“先租后買”的住房觀念，逐步改善居住條件。要扭轉居民的住房觀念，改變不愿租房的觀念，需要政府在一定時間內向市場投放大量廉租房，讓租房家庭原意租，也租的起，增加住房租賃需求。引導居民樹立購租并重的二元化消費觀念，需要大力發展住房租賃市場，完善相關的政策與法律，堅持實行房屋租賃登記備案制度，對從事房屋租賃的中介機構進行資格審查和資質管理，培育良好的住房租賃中介；通過適當降低房屋租賃稅率增加住房二級市場的住房供給。

4. 調整住房供給結構，完善住房供給體系。調整住房供應結構，建立保障房與商品房相輔相成的住房保障制度，形成“低收入家庭獲得租金補貼后通過市場租賃住房，或申請公共租賃住房；中等偏低收入家庭購買經濟適用房；中等及以上收入家庭購買商品房”的住房梯度消費模式。根據房地產市場變化，動態調控土地供給結構、供給方式及供給時間，增加中小戶型普通商品住房的有效供給，限制大戶型、高檔住房的供給。

5. 促進房地產金融市場的發展。住房是家庭的重要財富，國外房地產金融產品類型很多，比如，住房逆向抵押貸款。通過房地產金融產品或金融衍生產品可以使房產在短時間內變現，轉化為居民的可支配性收入。因而，在金融市場與房地產市場均比較發達的蘇南地區，可以進行房地產金融產品的研發與應用，減少居民擁有的住房對居民消費的擠出作用。當然，金融創新產品有風險，研發和推廣需謹慎，避免房價泡沫式地增長，防止重蹈美國次貸危機的覆轍。

參考文獻：

1. 劉思嘉，趙金樓.我國城鎮居民消費結構的聚類分析及政策建議.現代管理科學，2010，（1）：69-71.

2.孔憲麗.房價波動對城鎮居民消費影響效應的區域差異性分析.統計與決策，2011，（24）：108-110.

3.郝東陽.房價對城鎮居民消費影響的區域差異——基于31個省、市和自治區的面板數據分析.消費經濟，2013，（3）：12-16.

4.謝琦.居民資產結構對消費需求影響的差異性研究.商業時代，2013，（35）：24-25.

5.況偉大.房價變動與中國城市居民消費.世界經濟，2011，（10）：21-34.

6.姚玲珍，丁彥皓.房價變動對不同收入階層消費的擠出效應——基于上海市的經驗論證.現代財經（天津財經大學學報），2013，（5）：3-15.

7.謝琦.國民收入分配對居民消費需求的影響.現代經濟探討，2013，（3）.

8.王軍.中國消費函數的實證分析及其思考.財經研究，2001，（7）.

9.鄭翠華.刺激居民消費 拉動經濟增長.東北財經大學學報，2001，（2）.

10.嚴漢平，白永秀.中國區域差異變化軌跡及區域差異系統分析.云南大學學報（社會科學版），2004，（4）.

基金項目：中國博士后科學基金（項目號：2012M511707）；江蘇省博士后科研基金（項目號：1101073C）；國家社科基金青年項目（項目號：13CJY038）；江蘇省博士后科研基金（項目號：1301008C）。

作者簡介：葛揚，南京大學經濟學系主任、教授、博士生導師；梁作鵬，南京大學應用經濟學博士后；賈春梅，南京大學應用經濟學博士后，南京審計學院經濟與貿易學院講師。

收稿日期：2014-09-08。

5. 促進房地產金融市場的發展。住房是家庭的重要財富，國外房地產金融產品類型很多，比如，住房逆向抵押貸款。通過房地產金融產品或金融衍生產品可以使房產在短時間內變現，轉化為居民的可支配性收入。因而，在金融市場與房地產市場均比較發達的蘇南地區，可以進行房地產金融產品的研發與應用，減少居民擁有的住房對居民消費的擠出作用。當然，金融創新產品有風險，研發和推廣需謹慎，避免房價泡沫式地增長，防止重蹈美國次貸危機的覆轍。

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10.嚴漢平，白永秀.中國區域差異變化軌跡及區域差異系統分析.云南大學學報（社會科學版），2004，（4）.

基金項目：中國博士后科學基金（項目號：2012M511707）；江蘇省博士后科研基金（項目號：1101073C）；國家社科基金青年項目（項目號：13CJY038）；江蘇省博士后科研基金（項目號：1301008C）。

作者簡介：葛揚，南京大學經濟學系主任、教授、博士生導師；梁作鵬，南京大學應用經濟學博士后；賈春梅，南京大學應用經濟學博士后，南京審計學院經濟與貿易學院講師。

收稿日期：2014-09-08。

5. 促進房地產金融市場的發展。住房是家庭的重要財富，國外房地產金融產品類型很多，比如，住房逆向抵押貸款。通過房地產金融產品或金融衍生產品可以使房產在短時間內變現，轉化為居民的可支配性收入。因而，在金融市場與房地產市場均比較發達的蘇南地區，可以進行房地產金融產品的研發與應用，減少居民擁有的住房對居民消費的擠出作用。當然，金融創新產品有風險，研發和推廣需謹慎，避免房價泡沫式地增長，防止重蹈美國次貸危機的覆轍。

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10.嚴漢平，白永秀.中國區域差異變化軌跡及區域差異系統分析.云南大學學報（社會科學版），2004，（4）.

基金項目：中國博士后科學基金（項目號：2012M511707）；江蘇省博士后科研基金（項目號：1101073C）；國家社科基金青年項目（項目號：13CJY038）；江蘇省博士后科研基金（項目號：1301008C）。

作者簡介：葛揚，南京大學經濟學系主任、教授、博士生導師；梁作鵬，南京大學應用經濟學博士后；賈春梅，南京大學應用經濟學博士后，南京審計學院經濟與貿易學院講師。

收稿日期：2014-09-08。