我國廉租房政策初探

秦良芳

【摘 要】中華民族是一個重視居住的民族，住房被很多老百姓認為是安身立命的根本。但是近年來，全國范圍內比較普遍的高房價卻讓很多的家庭望而卻步。城市中的困難家庭對這一點體會更加明顯，為了解決城市中購房困難的家庭的居住問題，我國出臺了廉租房政策，以期讓城市中的困難家庭享受到比較優惠的租住價格和比較優良的居住條件。本文簡單梳理了廉租房政策并對其做出簡單評述。

【關鍵詞】廉租房；社會政策；政策分析

1 歷史背景

改革開放以來，我國住房制度不斷發生變化，1998年下半年開始，政府停止了住房實物分配，逐步住房商品化政策。住房制度開始成為拉動內需和促進經濟發展的重要手段。與此同時，也針對最低收入家庭專項提供了可供租賃的廉租房，保證基本的居住條件。

在住房市場二十余年的發展中，市場機制在住房的供應、分配、流通和消費各環節中發揮了主導作用。自2002年起，商品住宅價格開始呈現快速上漲趨勢，房地產價格與居民的實際收入水平差距過大，城市居民住房問題口益突出。為了解決這一問題的廉租房、公租房、經適房逐步進入了大眾視野，但是在實際的操作中，還存在著一些問題。

2 政策介紹

2.1 廉租房定義

在1999年建設部發布的《城鎮廉租房管理辦法》中首次提出了“廉租房”的概念。指出廉租房是政府在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮居民戶口的最低收入家庭，或住房弱勢群體提供的租金相對低廉的普通住房。但是，在2004年頒布的“24號文”中提到全國廉租房政策保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭，且《城鎮廉租房管理辦法》一文己被廢止，此后再無文件正式提出“廉租房”概念，所以，廉租房一詞雖然經常被討論，但在學術界并沒有一個準確的定義。筆者通過概括廉租房的基本特征將其定義為：政府提供并起主導作用的、為城市住房困難家庭的提供的不具有買賣和繼承權利的出租房，它明顯帶有社會保障性和社會福利性的特點。

2.2 廉租房特點

2.2.1 非市場化

供應廉租房的資金來源是國家撥款或者社會組織籌集資金，與商品房的市場化供應是完全脫鉤的“兩張皮”，也正是這樣，才會使得廉租房的價格非常低廉。其福利性和社會保障性也是通過這個特點顯現出來的。

2.2.2 供給群體固定

廉租房只供給城鎮居民中有住房困難的低收入家庭。申請入住的弱勢群體對象首先要進行資格認定，只有經過有關單位認定符合條件的家庭，才能按規定租住政府提供的公共房屋。

2.2.3 只租不售

大部分廉租房的房源都是騰退的公房，其產權歸政府所有，因此任何單位和個人不能轉讓、轉租和繼承，而只能嚴格執行租賃手續。

3 政策分析

在中國傳統文化中，“安居”一直是“樂業”的前提，比較穩定和優良的居住條件給創造社會財富的這一階層解除了很多后顧之憂，廉租房政策是一項值得推廣的政策，它又如下明顯的優勢：

（1）維護社會穩定，促進社會公平。

我們生活的時代因為住房帶來的困難太顯而易見，無論是家庭關系還是社會關系，都深受其影響，這一點對于“買不起房”的群體更明顯。最幾年來，因為住房問題而導致的犯罪或者其他極端事件更是屢見不鮮，構成了威脅社會穩定的重要因素。而廉租房政策就是從公共物品的公平性角度出發，對住房資源進行再分配，即國家以“社會公平”的名義對住房進行社會轉移，對于促進社會公平、維護社會穩定將起到重要作用。

（2）改善人民生活，提升政府職能。

衣食住行的問題是人民群眾每天都要面對的問題，現代國家的重要的特點就是向全體國民負責，以提升全體國民的福祉為政府的重要職能。在公共服務領域的不斷改進和完善是我國政府建設服務型政府的題中之義，而住房就是一個重要方面。

（3）彌補市場機制，合理資源配置。

我國的住房政策主要實行的是市場化機制，發揮了市場在資源配置中的基礎性作用，由單位制住房實現了住房商品化。但是市場作為無形的手在調解資源配置上并不是萬能，世界上任何一個國家，無論其住房制度多么完善，住房福利多么優惠，都不是只依靠市場化手段來實現的。廉租房政策，通過政策、法律、行政及金融等多種手段的運用，對一部分財產進行再分配，提供住房弱勢群體基本的居住條件，從而彌補市場機制的缺陷，可以有效保證市場機制的良性運作。

同樣，一項公共政策從制定到實施，其過程必定是曲折的，甚至有些困難的程度遠遠超過了預期，廉租房政策自實行以來，也遭遇了重重的困難和質疑，在執行的過程中遇到了種種的困難：

（1）覆蓋范圍較窄，難解燃眉之急。

廉租房政策的覆蓋對象是城市困難家庭，但是到底是困難到哪種程度的家庭，或者說如何確定哪個群體是最困難或者最需要廉租房的群體，這其實是非常困難的，也需要耗費大量的人力物力和財力。這一點往往使得政策在執行過程中打了一定的折扣，并且信息往往流通到那些雖說比較貧困但是還是擁有一定社會資源的人手里，真正社會最底層、完全不具備社交資源的人反而難以享受到這類政策上的優惠。這是覆蓋范圍窄的一個表現，另外，從總體上來說，廉租房的數量也比較少，并且地區覆蓋極其不均勻，二三線城市這一制度非常不完備，亟待加強。

（2）準入機制模糊，退出機制延時。

廉租房準入機制尚未解決租住標準的制定、申請資格的認定這兩個技術性問題。由于價格低廉，在不法分子的眼里，廉租房具有很大的牟利空間，很多人千方百計想申請住進廉租房，而即便是家庭困難的住戶，在家庭條件得到了改善，不再符合廉租房的申請資格的時候，也不一定會及時申請退出，而選擇了隱瞞財產和收入等手段，以便可以繼續居住在廉租房。這就導致房屋的流動和循環利用性比較小，利用率較低，真正解決的困難可能很有限。

（3）負面消息頻傳，引發百姓質疑。

近幾年來，關于開車去住廉租房的新聞曝光屢見不鮮，甚至中央電視臺這樣的主流媒體也曝光過地方領導干部申請廉租房的新聞。掌握和擁有社會資源的人群更容易獲得廉租房這一點不用質疑，而這種人往往不是最需要廉租房的人。在連續遭受這樣的負面消息的沖擊之后，很多老百姓開始質疑廉租房的出現是不是為了給某些特定的群體開后門，開始對這一政策持有了懷疑態度，這也在一定程度上阻礙了廉租房政策的推進。

4 改進建議

4.1 加大懲罰力度，完善法律機制

利益的驅動容易使人失去理智，法律應該是最低限度的準繩。我國的許多社會問題的出現與法制不健全都有莫大的關系，因此十八屆四中全會提出了要建設中國特色社會主義法制體系，建設社會主義法制國家的總目標。完善的法律機制對于整治目前我國的房地產市場也非常重要，因為這樣“騎虎難下”的地產局勢很難讓老百姓真正實現“居者有其屋”。法律網絡的構建將會提高違法犯罪的成本，使得人們不敢輕易觸碰法律的紅線。

4.2 擴大廉租房源，實現多元并舉

目前，我國的廉租房房源主要是騰退的舊公房，相對比較單一，比較好的途徑主要有公私合營修建廉租房、政府收購空置商品房、經適房、二手房等。商品房的長期空置是對資源的極大浪費，也會造成資金回籠困難。在擴展房源的過程中，政府的直接參與與監管是非常必要的，僅僅依靠地產商，其社會福利性和保障性有可能發生改變。

4.3 健全監管機制，成立管理機構

為了解決廉租房的準入和退出機制的相關問題，規避其實際操作過程中互相推諉、責任不清的問題，建議建立專業化、非營利性的廉租房政策管理機構，加強監督指導。通過專業的管理方法，及時的實現信息系統的調查與共享、核查系統的完善和準確，有效預防政策實施過程中的違法犯罪行為。

5 結語

任何一項科學的公共政策都是在實踐過程中不斷改進和完善的，我國的廉租房政策是一項社會福利方面的重大進步，雖然目前還存在種種問題，但前途必將充滿光明。希望這個社會上流離失所的人越來越少，貧困人民的生活水平能夠切實得到改善！

【參考文獻】

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