淺析我國中小型房地產企業融資難的原因及對策

劉虹雨

【摘要】房地產業的資金需求量較大，而近幾年我國出臺的多項嚴厲的宏觀調控政策，使得企業融資困難，中小型企業面臨的融資風險尤為明顯。本文對中小型房地產企業融資難的現狀與原因進行了分析，并就中小型房企融資提出改善建議，以推進中小房地產企業健康發展。

【關鍵詞】中小型房地產企業 房地產融資 融資困境

2011年起，我國相繼出臺了多項緊縮性房地產調控政策，如保障房建設、限購令等，為的是冷卻房地產業的投融資行為，壓制房價過快上漲。這些的政策都考驗著房地產企業的競爭力。此間，萬科等大型企業，依靠自身的規模和管理優勢，不但未受政策影響，還趁機吞并整合了一些中小企業的優良資產。而中小企業面臨的融資風險卻日益明顯，要想求得生存與發展，就必須尋求合適的融資策略。

一、我國中小型房地產企業融資現狀

（一）間接融資現狀

銀行貸款是間接融資最主要的形式，而近幾年中小房企獲取銀行貸款的難度不斷提升：

1.商業銀行可貸資金縮減，貸款愈加困難。2010年起存款準備金率一再上調，商業銀行的可貸資金大幅縮減，房地產企業向銀行貸款也就變得愈發困難，尤其是核心競爭力較低、財務風險較高的中小型房企更是舉步維艱。

2.銀行貸款要求提高。近幾年我國出臺了多項控制房地產企業的銀行貸款數量的政策，如差別化信貸，即貸款購買二套住房的首付比例不低于六成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。另外限購令等也大大減少了個人住房貸款的數額，而這也是中小型房企預售房款的來源。再者，中小型房企的規模小、信用等級低，直接導致其很難從銀行獲得貸款。

3.貸款利率上升，融資成本高昂。2010年起央行頻繁調整存貸利率，貸款利率不斷上升。高利率使得以間接融資為主的中小型房企的融資成本大幅提升，經營風險也隨之增加。

（二）直接融資現狀

1.融資結構不合理，直接融資占比較小。我國中小型房地產企業的開發資金有35%來自銀行貸款，還有30%來自回籠的房款，而其中有很大一部分源自居民的住房貸款，因此實質上，中小房企開發資金大都來源于銀行貸款，通過直接融資獲得的資金占比卻很小。

2.上市門檻提高，公開發行股權融資困難。目前，我國主板市場上的基本都是大型企業，而深交所的中小企業板和創業板對企業的監管制度和上市條件要求更為嚴格。房地產市場發展的不健康，導致對房企上市的條件更加嚴格，而且證監會暫停了房地產相關企業上市、再融資。而“買殼”或“借殼”上市以及海外上市都需要有優良的資質和資金實力，顯然不適用于想在短期內上市融資的中小型房企。

3.發行企業債券的條件較高。對于企業發行債券的條件，我國相關法律都有嚴格的規定。就凈資產而言，股份有限公司不得低于3000萬人民幣，有限責任公司不得低于6000萬人民幣等，這些都限制了中小型房企發債融資。

4.新型融資方式發展尚不成熟。由于中小房企上市愈加困難，融資租賃、私募股權融資等成為重要的融資方式，雖在部分地區發展迅速，但由于我國起步較晚，發展仍不成熟，與發達國家相比還存在一定差距。

二、我國中小型房地產企業融資難的原因

造成我國中小型房地產企業陷入融資困境的原因，既包括企業自身的內部原因，也包括政策、行業等外部原因。

（一）內部原因

1.信用等級低，違約風險高。我國的中小型房企大都資金實力、償債能力弱，違約風險較高，銀行等金融機構往往不愿意貸款給它們。同時也正是這些特點使它們很難達到上市、發行債券等的標準。

2.資金需求與銀行貸款不匹配。中小型房企規模較小，資金需求相對較少，而考慮到交易成本，銀行更愿意一次性貸給較大型的企業，而吝于對中小企業貸款。

3.缺乏完善的內部管理制度。中小型房企一般只注重效益，而忽略內部管理，缺乏專業的管理人才和系統的管理制度，特別是在土地取得成本日益增加的情況下，很難做到良好的成本控制。因此中小企業在經濟形勢發生變化時無法做出及時有效的應對，也缺乏創新融資渠道的能力。

（二）外部原因

1.政策原因。國家的部分政策在某種程度上促成了房地產企業融資困境的形成。政府通過嚴格的土地政策和信貸政策等來調控房地產市場，土地取得愈加困難，取得土地的相關稅費也來越高，利率、存款準備金的調整，差別化信貸政策，限購令等，都對房地產企業尤其是中小企業的融資提出了挑戰。

2.金融市場原因。我國的金融市場發展尚不成熟，融資結構不合理，直接融資受限較多。我國房地產企業對長期資金需求較大，而銀行貸款以中短期為主，難以滿足以銀行貸款為主要資金來源的中小房企的融資需求。

3.行業原因。由于房價的不穩定及巨大的泡沫，導致即使有房地產等高價值固定資產來抵押，銀行對房企的貸款仍程序復雜、條件苛刻，尤其是對規模、信用等都很難達標的中小企業。另外，我國房地產市場發展繁榮健康時，銀行貸款寬松，對房屋預售的監管也不是很嚴格，企業較容易獲得銀行貸款、回收的銷售房款等款項，資金相對富裕，致使一些企業安于現狀，缺乏危機意識和創新能力，在面對嚴厲調控時，不能迅速找到適合企業自身的多渠道融資方式。

4.法律原因。我國與房地產金融相關的法律法規尚不健全，在銀行貸款獲得愈加困難的情況下，許多中小型房企就把目光轉向了民間借貸，可我國民間借貸一直處于法律邊緣，缺乏進入的渠道。另外，我國對中小房企上市以及再融資、發行債券都有嚴格限制，同時當下嚴厲的監管使得房地產信托融資在我國很難實現。

三、解決我國中小型房地產企業融資困難的建議

（一）政府方面

1.完善房地產金融相關法律體系。加強新型融資方式的法律建設，例如規范和積極發展民間借貸，還包括房地產投資信托、私募股權基金等相關法律的完善。

2.適當放寬政策限制。國家可以適當放寬對中小型房地產企業的調控政策，如適當降低中小型房企的營業稅、所得稅，實行浮動利率，優化信貸政策，適當放松對其信貸規模的監管，讓銀行貸款從制度上向中小企業傾斜。

3.加快債券市場發展。促進中小型房地產企業集合票據和債券的發行，減少其債券發行限制，也可以有效拓展中小房企的融資渠道。

4.構建完善的金融機構體系。在發達國家，中小金融機構在融資活動中發揮著十分重要的作用，國家可以通過出臺相關政策來促進小額貸款公司、典當行等的發展，促進中小金融機構來參與解決融資難的問題。

（二）金融機構方面

我國銀行對中小型房企的貸款多為中短期，額度較小，難以滿足它們對資金的大量需求。因此我國的金融機構須借鑒發達國家的成功經驗，積極研發新的金融產品，聚集社會閑散資金，拓展融資渠道，如證券化等。

（三）企業自身方面

1.建立良好的內控制度，提高信用度。由于中小型房地產企業長期依賴于銀行貸款來獲取資金，而且在短時間內不易改變，因此中小型房企必須加強內部控制，完善的內部治理結構，提高自身信譽度及抗風險能力。

2.發掘新的融資渠道。我國中小型房企現有融資渠道有限，為滿足巨大的資金需求，它們必須根據自身特點及國外先進經驗，發掘新的融資途徑，如典當融資、融資租賃等。融資租賃，實質上是轉移與資產所有權有關的全部或絕大部分風險和報酬的租賃。融資租賃可以有效增加企業資金的流動性，租賃公司只關注租金能否按期收回，風險較小。與銀行貸款相比，融資租賃對企業的資質和擔保狀況要求相對較低，適用于中小企業，會成為解決融資其困境的重要手段。

參考文獻

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