對房地產開發風險的研究

杜哲娟

巨鹿縣廣元房地產開發有限公司 055250

摘要：近年來，房地產開發速度隨著市場經濟的發展逐漸呈現出上升趨勢，房地產開發具有投資大、工期長、高利潤等特點，但是同樣的，房地產開發也是一個具有高風險的行業。從其組織到實施過程，各個階段都存在著不同程度的風險，可以說風險貫穿了房地產開發的全過程。本文首先介紹了識別房地產風險的方法，進而對引起房地產開發風險的因素進行了詳細分析，最后提出了有效控制風險的建議。

關鍵詞：房地產；開發；風險

引言

所謂的房地產開發風險，是指在房地產開發活動過程中存在的使企業有蒙受經濟損失的機會或可能性。房地產風險涉及范圍廣，表現形式多樣。因而房地產投資風險復雜，通常一旦發生風險，損失都比較慘重。在現實的企業生產過程中，有些因素是我們難以預料和控制的，它可以使企業實際開發利潤可能與預計利潤發生背離，使企業的經濟效益造成損失。談風險管理，首先要認識風險，并客觀地看待風險，只有這樣才能對出現的風險有恰當的應對之策，努力減少或規避風險帶來的不利影響。

1.識別房地產風險的方法

1.1頭腦風暴法

頭腦風暴法是以小組會議為組織形式，通過相互討論產生思維共振，不斷激發與會人員的思維和靈感，進行相互的智慧補充和修正，以激發創新思維。

1.2幕景分析法

幕景分析法是借助計算機實現各種狀態變化條件下的模擬分析，是一種用于辨識引發風險的關鍵因素及其影響程度的方法。當某種因素發生不同變化時，幕景分析法會展現對整個房地產市場產生的影響，以及影響程度和后果程度，以便分析研究和決策。

1.3篩選—監測—診斷技術

篩選、監測和診斷是一個連續性的識別過程，篩選就是把具有潛在威脅的影響因素進行分類和選擇。監測就是對每種危險因素進行監測、記錄和分析，診斷就是根據癥狀來評價和判斷緣由，并對可疑因素進行仔細排查。篩選—監測—診斷過程往往需要重復進行。

1.4故障樹分析法

利用圖解的形式把大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。該方法能夠把房地產市場面臨的主要風險分解成若干細小的風險，一層又一層的分析原因，從而準確的找到對房地產市場真正產生影響的風險因子。

1.5專家意見法

是一種通過匿名方式反復征求專家意見，以最終形成共識的風險識別方法。針對較為復雜的房地產風險，德爾菲法具有良好的效果。

2.引起房地產開發風險的因素分析

2.1自身特性分析

首先，不可抗力的位置因素。當發生不可抗拒的自然災害或經濟危機、政策調整等系統風險時，由于房地產商品位置的固定性，它就不能移動逃避，只能直視面對。其次，房地產開發具有投資大，回收期長的特點。由于房地產商品開發過程較長，這樣，各種影響因素變化的可能性就大，且維修和管理費用也會與之俱增。還有，隨著環境因素的變化，房地產經營者還面臨房地產商品滯銷或者租不出去的風險。再次，房地產對資金額的要求很高，資金投入巨大，資金回收期較長，一旦項目資金鏈斷裂而籌不到資金時，項目必然無法進行，房地產開發商和經營商必定蒙受巨大損失甚至破產。還有，房地產開發具有高敏感性。房地產投資涉及眾多環節要素，整個產業鏈上各個要素之間緊密關聯，因而投資行為對風險因素具有很強的敏感性，一旦造成損失，產業鏈上各個參與投資活動的主體都將遭受很大影響。另外還，有市場因素。房地產商品交易的價格不能完全反映其實際價值，信息不足或信息不對稱還容易導致不公平交易。

2.2房地產開發商自身因素

首先，房地產投資者籌措資金的能力。房地產投資者往往需要通過貸款、合資等多種方式來融資。充裕的資金是工程建設質量的根本保證，是整個房地產商品生產過程中的關鍵，資金鏈一旦斷裂后果不堪設想。其次，房地產項目施工能力。項目施工涉及多流程、多勞力、操作較復雜，科學的管理流程和突發事件的應急處理能力，能夠有效節約時間和成本。安全控制是施工管理中很重要的部分。此外，工程施工前期的勘察、設計和工程技術狀況、材料設備供應、房地產商品的出售或出租等，都可能存在并且足以影響經濟效益。

2.3環境因素

首先，經濟因素。資源漲價或者短缺，直接導致房地產工程成本的增加；房地產商品價格的下降以及房地產商品閑置；國家經濟的整體走勢、經濟政策、居民收入水平、基礎設施狀況等，都構成了房地產風險的經濟因素。其次，政策因素。可以引發房地產風險的政策因素包括國家調控、突發事件、戰爭、社會穩定、經濟政策、土地和住房政策，以及產業政策的調整等，如果出現政策性變化，風險很大。再次，技術因素。技術的進步可能會導致房地產商品建筑材料、加工工藝、設計潮流的變化，導致房地產商品不能滿足市場需求，甚至于必須改建或者重建，這樣就增加了建造成本。另外，人文環境會影響購房者的消費行為。如人口數量、人口年齡結構、價值觀、生活方式、地理位置等。城市規劃要求、區域發展安排、社會治安狀況以及公眾對拆遷、噪音與污染等的干預，也對房地產商品的開發、銷售或出租造成影響。

3.有效控制房地產開發風險的建議

3.1在風險源頭有效預防、避開風險

如果房地產開發在企業結構和管理手段上再有紕漏，實屬犯了大忌。因此，房企一定要認認真真的進行一次體檢，哪怕是自我檢查也可以。例如，放棄某地區的房地產開發以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿地區長期效益不能保證或某個地區將有自然災害頻繁發生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意昧著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。

3.2投資組合要多樣化

一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低。其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。

3.3事前對房地產市場進行詳細調研

要分析房地產開發所涉及的地理環境條件并預測其變化，以及早投資開發具有價值增長潛力的地塊：要了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化。以確定開發項目和開發規模：要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發項目的費用與收益。

3.4以財務方式控制風險

首先，房產企業以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。其次，為了降低保險公司承擔的風險，房產企業以繳納保險費為代價，向保險公司投保，把投資風險轉移給保險公司。另外，在房產項目實施中，要明確責任劃分，不能把所有的責任都攬過來，我們要通過正當的、合法的合同條款，將工程中的風險責任細分到個人，減輕房產企業的風險壓力，保證其效益的穩定性。

4.結語

房地產開發的風險是多種多樣的，導致風險發生的原因也不盡相同。要想合理規避風險，既要從自身因素出發，做好工作，又要靈活適應外部環境，只有企業自身具備一定的勢力，結合政府政策引導，才能把風險降到最低。

參考文獻：

[1]譚賢國.房地產項目管理風險與控制[J].現代經濟信息.2010（5）

[2]陳華飛.住宅市場供求均衡研究[D].華中農業大學，2010.