房地產類建設項目環境影響評價簡談

張菊花

摘 要：我們在進行房地產項目的環境影響評價工作時，要從項目選址合理性、周邊環境對項目的影響和項目本身對周邊環境的影響三方面出發，結合各種不同的環境情況，根據預測結果來預見房地產項目建設的可行性，在客觀公正的原則下得出結論，給出適當的調整建議，使房地產的建設項目對周邊環境的影響降到最低。

關鍵詞：房地產建設項目；環境影響評價；關鍵問題

房地產建設項目的環評與傳統的工業型項目有比較大的差異。從以往的一些房地產建設項目環評情況來看，人們往往更多地注意到了水、氣、聲、渣的問題，而對房地產開發建設項目中的選址、生態景觀環境影響方面還存在一些薄弱的地方，而這些薄弱之處往往導致房地產項目的諸多環境問題，甚至引起房產糾紛和公眾事件。本文擬就房地產建設項目環評中與此相關的幾個關鍵問題加以討論。

1 規劃和選址問題

1.1 問題的產生及原因分析

根據《產業結構調整指導目錄》（2011年本）（修正）（國發改2013年第21號令），國家允許房地產項目建設，鼓勵城鎮園林綠化及生態小區建設。作為房地產項目的環評，首先要解決的是規劃和選址問題，因為雖然我國的環境法律制度已經比較較完善，但房地產開發領域的環境問題依然突出，特別是在規劃和選址問題上。

我們經常會看到或聽到一些因為選址不當給居民造成困擾的同時，也給企業帶來麻煩。如居民小區緊貼著鑄造廠、垃圾處理廠、高速公路、高壓線等建設而造成居民對大氣污染、水污染、噪聲污染和電磁輻射污染的投訴不斷，引發居民和企業的糾紛。究其原因主要有以下幾方面：一是缺乏前瞻性、科學性和系統化的城市規劃及其法律保障；二是開發商開發樓宇時對綠地、水景區、公園等配套設施的建設關注不夠，房地產開發商追求短期經濟利益的最大化，缺乏整體環境統一協調的觀念。就目前的城市開發建設而言，在對環境效益與經濟效益進行衡量時，還處于環境效益服務于經濟效益階段。為此，作為環評工作者應該更多地關注規劃和選址的合理性問題，以減少房地產開發中的環境問題，維護環境權益。

1.2 環評中規劃和選址問題的解決措施

環評需要回答是否符合規劃，選址是否合理。對于前者的判斷大多根據城市發展規劃來，但由于有的城市規劃不竟合理，缺乏前瞻性，甚至有隨意修改的情況發生，以至于使某些房地產建設項目因此而引發環境問題蒙受損失。對于此類項目特別需要多進行現場踏勘調查，不只是看現有規劃，還要關注城市的發展，根據外環境的情況以及可能出現的問題有針對性地進行建設項目的布局，防患于未然。

房地產開發項目在選擇用地時就決定了周圍的客觀環境，選址的合理性分析要結合規劃進行。在保證選址合法的情況下，還得考慮當前選址的大氣環境、噪聲情況、光照情況等以及選址地區水資源和原有土地利用情況等。

隨著社會的發展，土地利用性質的變更越來越頻繁。一些原來的工業用地可能被改變為居住用地。若不加處置的被污染了的工業用地將對擬居住人群的健康產生不良影響。例如，某房地產開發項目的選址，以前是某公司的生產車間，可能存在土壤污染。環評建議業主委托有資質的環境監測機構對原址土地進行監測分析，并對土壤進行修復，以保證該地址作為房地產建設項目的環境安全性。

2 生態環境適宜性分析

“把生態文明建設放在突出地位，融入經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設各方面和全過程，努力建設美麗中國，實現中華民族永續發展。”作為房地產項目的環評，居住環境的生態宜居性是環評中關心的主要問題。但在急功近利的開發中，很多項目都忽視了生態環境的修復和維護，忽略了外環境對房屋使用者造成的影響，沒有考慮環境的人居適宜性。這種評價模式不能適應現代社會對人居環境的要求。因此，抓住房地產項目環評的特點，科學評價居住環境的質量及生態適宜性，在房地產類開發建設項目的環評中就顯得十分重要。

生態宜居性分析的目的是通過對項目建成后居室外的環境質量、生態適宜度、污染防治措施、自然生態環境現狀以及環境管理措施的有效性以及社會環境等要素進行分析評價，對項目的生態宜居性優劣程度進行預測，對缺乏或不足部分提出補充、完善的措施，指導房地產開發項目建設，以改善環境、提高生態宜居性，營造良好的人居環境。

評價可應用國內較為成熟的綜合指標體系，確定擬建項目的生態適宜性評價標準的各項指標。 根據項目的初步規劃設計方案所提供的經濟技術指標，得出項目建成后的生態適宜性評價的結果，并進行比較。

3 公眾參與

在房地產建設項目中，公眾參與大多流于形式而不能真正體現出公眾參與的意義，這增加了項目建成入住后的糾紛上訪等。為此，在環評中應認真做好公眾參與工作，通過公眾參與更全面地確認房地產建設項目對環境資源潛在的影響，以彌補環評中可能存在的疏漏和不足，選擇滿足項目需要的最合理的方案，減輕環境和經濟的損失，使環評結果更客觀有效。

有效的信息公開是公眾參與環評的第一步驟和先決條件，應針對土地原有用途及污染狀況、周邊企業衛生防護距離要求、附屬商業對項目的影響、高樓風、光遮擋、光污染、景觀等環境影響問題，進行詳盡的信息公布，便于公眾掌握充分的信息，做出正確的判斷；其次，參與對象的選取應考慮公眾的背景、文化程度的差異、環保意識的強弱、自身利益的關聯性等，將項目獲益的人群、受損的人群、無直接利害關系的人群均作為公眾參與人群的選擇對象，避免那種為使項目順利通過審批，而刻意征求特定公眾的意見，忽視受影響較大的群體，使得項目對環境的真實影響不能反映出來，為項目將來的運作埋下禍根。另外，還要根據項目的情況選擇合適的公眾調查方式，設計和內容詳盡而又通俗易懂的問卷調查表，以利公眾對項目及其環境影響的了解并正確地表達意見。

4 結語

綜上所述，房地產建設項目作為一個建成后供人類進行長期活動的場所，與一般的工業項目是不同的，在環評方面除了具有一般項目的評價共性之外，還有其自身的特點。針對人居環境的要求，在環評過程中更要注重項目選址情況，注重周邊企業等外環境對項目本身的影響；注重居住環境生態適宜性的評價及公眾參與的作用，貫徹“綠色住宅”的理念，使房地產開發建設與城市生態環境建設和社會經濟協調發展。

參考文獻

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