屋頂綠化在城市發展及房地產開發中的重要作用

□文/要 鑫

隨著城市化進程中諸多問題的出現，建設用地供需矛盾的日益加劇，為城市建設和房地產開發提出了新的要求，如何開發建設既維持生態環境，又優美宜居的居住環境，成為考驗房地產人智慧的試金石。

為讓土地最大限度發揮居住功能的同時，又能滿足新建居住區不低于30%綠化率的要求，屋頂綠化應運而生。它是一種特殊的綠化形式，以建筑物頂部平臺為依托，進行蓄水、覆土并營造園林景觀的一種空間綠化美化形式。

1 屋頂綠化的發展現狀

早在公元前600年，巴比倫王國就建造了“世界七大奇跡之一”的空中花園，20世紀60年代開始，發達國家把屋頂綠化演變成了潮流，各國紛紛嘗試建造了各類規模屋頂綠化工程，其中，德國、日本、法國、英國、加拿大等國家取得了突出的成就，俄羅斯、意大利、澳大利亞、瑞士也展示了千姿百態、風格各異、風景綺麗的屋頂花園。現代綠色屋頂是德國人在19世紀60年代發明。近幾十年來，全球的建筑師、工程師和城市規劃者都致力于建造綠色屋頂。

我國的屋頂綠化發展，起源于東部經濟發達地區城市，解決用地緊張、城市熱島效應加劇、暴雨帶來的徑流淹泡等諸多環境問題。事實證明，屋頂綠化確實對上述問題起到了一定的輔助作用，對于城市發展和房地產開發有著不可小覷的作用。

2 屋頂綠化的作用

1）屋頂綠化對節約利用土地資源，增加城市景觀的作用。從使用功能上，屋頂綠化是充分利用空間的典范，它并不會占用規劃土地資源，同時能保護建筑防水層，延長其使用壽命，增加建筑的景觀效果。

城市現代化帶來的諸多問題之一，就是優勢化集中的中心城市房地產業的激烈競爭，這種競爭推動了屋頂綠化的發展，這也是房地產業發展的趨勢——高端化、高檔化、高質化；而提升單位土地的附加值，是高效利用土地的必要途徑，也是城市發展的趨勢所在。新加坡目前已經有超過大約56hm2的空中花園，而美國也是這方面的佼佼者，見圖1和圖2。

圖1 曼哈頓一角

圖2 紐約屋頂私家花園

2）屋頂綠化對增加綠地覆蓋率的作用。從改變下墊面條件上，建筑面積全部被屋頂綠化覆蓋，使得空間下墊面條件并非徑流系數高達0.85～0.95的傳統硬質屋面，徑流系數將大幅折減，減少降雨時屋頂形成的徑流，提高屋頂的保濕性能，節約資源，同時為屋頂雨水收集系統建立了良好的綠色通道。

以城市建設過程中的房地產開發項目為例，由于建設房屋對城市下墊面的改變，需要進行綠地補償，而房地產商為了追求利益最大化，往往采用各種途徑壓縮綠化面積，例如采用綠化植草磚停車位、綠化植草磚人行便道，而隨著規劃管理的不斷完善，上述綠化已不能計入綠化面積。而屋頂綠化，作為房地產項目提升的新亮點，隨著制度的進一步完善，納入綠化面積只是時間問題。

近年來，北京的屋頂綠化以不少于10萬m2/a的速度推進。據不完全統計，目前北京市屋頂綠化面積已經達到150萬m2。在今年北京市出臺的《首都綠化美化花園式單位評選標準》中，也首次將屋頂鋪綠作為倡導的單位庭院綠化新形式提出。屋頂綠化面積可以按照20%的比例折算，計入單位庭院綠化的綠地率。

3）屋頂綠化對改善氣候微效應的作用。從改變氣候微效應上，屋頂綠化可以改善局部地區小氣候環境，能減少建筑材料屋頂的輻射熱，可有效緩解城市熱島效應。實驗表明：屋頂綠化能使屋面夏季溫度下降20～40℃，室內溫度下降4～6℃，降低城市熱島效應，節省空調50%的用電。

同時，屋頂綠化是凈化空氣、治理城市霧霾、減少沙塵污染最簡單有效的方法之一，這是有充分科學依據的。對2種花園式屋頂綠化和2種簡單式屋頂綠化采用濕式降塵缸法進行滯塵效果對比試驗，結果表明：花園式屋頂綠化平均滯塵量達到12.3g/m2，平均滯塵比率為31.13%；簡單式屋頂綠化平均滯塵量為8.5g/m2，平均滯塵比率為21.53%。這意味著，如果北京實現100%的屋頂綠化，每年可有效滯塵數千噸。

4）屋頂綠化對節能環保有著不可替代的作用。根據芝加哥市政府的專項實驗表明，在市政廳屋頂建造的屋頂花園，主要目的在于嘗試降低城市熱島效應。實際效果證明，這座屋頂花園的確在節水、節電、環保等方面起到多項作用。

（1）儲存雨水。在建筑承重量允許的情況下，通過土壤層、排水層及滴灌水箱儲存更多的雨水，不僅滿足了植物旱季的灌溉需求，同時可以降低雨季對城市下水道排水系統的沖擊，可謂是雨水利用的有效途徑。

（2）節能減排。綠色屋頂夏天能減少熱量吸收，冬天則能減少建筑大約一半的熱量流失。這樣可以降低室內空調用電25%，節約電能和暖氣，每年直接減少用電9272kW·h，相應減少天然氣供暖30814.96kJ。

（3）減少溫室氣體排放。除減少供冷空調使用外，屋頂花園的植物可以通過自身光合作用吸收二氧化碳，釋放氧氣。1.5m2草類植物每年光合作用釋放的氧氣足夠滿足普通人一年消耗。

（4）降低噪音。綠色屋頂還能起到吸收噪音、隔音的作用。土壤層易阻擋頻率較低的聲音，植物易阻擋頻率較高的聲音。土壤層厚12cm，綠色屋頂可以降低噪音40dB，土壤層厚20cm，可降低46～50dB。

3 我國制約屋頂綠化發展的根源及前景展望

1）技術突破。值得注意的是，并不是所有樓房的屋頂都適合屋頂綠化。一般要求實施綠化的屋頂高度在18m以下，風速、溫度等各方面條件比較適宜植物生長。另外，對屋頂的承重、防水、安全等方面要求也相當嚴格。不同于在地面上栽花種草，屋頂綠化絕對是一項技術活，社會單位最好委托具有綠化資質的專業綠化公司進行栽植和后期管護。

2）成本過高。受土地成本制約，高成本房屋的市場僅僅是針對少數人群，高投入就意味著高風險，缺乏相關的政策鼓勵和政府補貼，目前很少有開發商愿意主動對屋頂進行綠化，恰恰是政府投入的重點項目，會借此提升品質，成為城市亮點。

3）監管滯后。中國的屋頂綠化工程，多處于公眾自發實踐階段，所以帶來的社會問題也不盡相同。

4）缺乏設計依據和相關法律、管理體系。制約屋頂綠化發展的根源還在于機制問題，機制決定動力。在不少發達國家，屋頂綠化已被納入城市法制化管理體系，做到了新建樓房規劃設計、建設施工與屋頂綠化同步進行，把屋頂綠化“前置”而不是“后補”。而在補貼方面，德國對轄區內自費進行屋頂綠化的居民給予50%的補償款以資鼓勵，日本則將屋頂綠化計入建筑綠化總面積以及貼補體積率，給予贊助金、低利率融資等優惠政策。而在中國，相關的補貼資助并不多，相關部門應該通過一些細化的政策，調動房地產開發商的積極性。

深圳在這方面做出了積極的表率，早在1999年，深圳市政府就下發了《深圳市屋頂美化綠化實施辦法》，這在全國都是首創，同年發布實施的《深圳市綠色住區規劃設計導則》，也成為最早的有據可查的設計資料，而《福田區屋頂綠化補償暫行辦法》也在2013年出臺。

4 結語

從制度引導到公眾自發實踐，還需要一個不斷提高認識的過程。不管現在技術是否成熟、后期維護是否困難，都不應該成為限制屋頂綠化發展的因素。現在消費者對于生態、綠化的需求日益增長，無論是建筑師設計建筑、開發商開發建筑，還是消費者選擇建筑、公眾維護建筑，四者之間應該有一個良性的互動。