優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局 提高新城入住比例

張波

當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)形勢趨于平穩(wěn)，二線城市和三線城市的房地產(chǎn)市場增速降緩，各地出現(xiàn)新城現(xiàn)象。所謂“新城”，是指某地區(qū)劃出一大片區(qū)域，建設(shè)上百棟高層住宅樓，樓房是新的，街道是新的，但卻只有很少人入住，到了夜晚，只有隱隱約約的路燈，樓群中一片漆黑，缺乏人氣，與“老城區(qū)”的繁華景象相去甚遠(yuǎn)，網(wǎng)友也將其稱為“空城”。比如，內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什、鄭州鄭東新區(qū)、河南鶴壁、遼寧營口、江蘇常州、湖北十堰、昆明呈貢等地。

有人拿美國的“空城”底特律和中國的“空城”相比，筆者認(rèn)為，這完全是兩種“空城”。底特律原來是美國的“汽車城”，由于美國經(jīng)濟(jì)不景氣以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，美國的汽車產(chǎn)業(yè)走向衰落，工廠關(guān)閉，居民搬遷，底特律變成了一座廢棄之城。美國的“空城”是“廢城”，而我國的“空城”可都是投資上百億建成不久的新城。

導(dǎo)致“空城”現(xiàn)象的主要原因是城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局不合理，新城配套設(shè)施、公共服務(wù)不完善和上班路程遠(yuǎn)等。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場過度投機，炒房炒地現(xiàn)象嚴(yán)重也助推空城。新城的樓盤要么是全部售罄，要么是房地產(chǎn)商捂盤不售。全部售罄的樓盤雖然賣出了所有的房子，但是房子的持有者不是為了居住，而是為了等房價上漲時賣出，讓新買的房子閑著，基本沒有住人。

政府建設(shè)新城，本意是加快推進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)，盡快提高人民生活水平，是想讓老百姓早日過上小康生活。在初期規(guī)劃時，設(shè)計了合理的城市布局，百姓生活區(qū)、政府辦公區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、休閑娛樂區(qū)等各種功能區(qū)一應(yīng)俱全，相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施配套齊備，規(guī)劃出了未來幾十年的藍(lán)圖。政府實施這個完美的計劃一般分三步：第一步，在主城區(qū)的周邊優(yōu)勢地帶劃出新城區(qū)，征集土地，引入房地產(chǎn)商開發(fā)住宅及商業(yè)地產(chǎn)，建設(shè)新城；第二步，政府入駐、產(chǎn)業(yè)進(jìn)入、居民搬入，新城變成主城區(qū)；第三步，舊城改造，老城區(qū)翻新，吸納更多村鎮(zhèn)居民進(jìn)城，完成城鎮(zhèn)化，展現(xiàn)城市新形象。可是，在政府實施完美計劃的第二步時，遭遇房產(chǎn)投機者炒作，沒等政府入駐，居民搬遷，這些房產(chǎn)投機商憑借資本優(yōu)勢，搶占房源，哄抬房價，導(dǎo)致政府的后續(xù)計劃無法實施，只能讓新城變“空城”。

我國正處于社會主義經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型期，充分發(fā)揮市場在配置資源中主導(dǎo)作用的同時，政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場配置資源的情況，制定相應(yīng)政策，引導(dǎo)資源朝著有效配置的方向發(fā)展。如果房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展，政府不應(yīng)該干預(yù)。但是，如果“空城”頻現(xiàn)，房屋閑置、資源浪費，房地產(chǎn)開發(fā)背離了滿足人民住房需求這個根本原則，說明我們房地產(chǎn)市場存在制度漏洞，政府應(yīng)該主動完善制度，彌補市場經(jīng)濟(jì)體制不健全的漏洞。

為了治理“空城”現(xiàn)象，政府應(yīng)通過產(chǎn)業(yè)承接、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)重新布局，將老百姓吸引到“空城”居住，增加人員聚集度，激發(fā)生活氣息，筆者認(rèn)為政府應(yīng)從以下三個方面完善制度：

第一，房屋限價出售，消除上漲預(yù)期。房屋投機者之所以敢于投入巨額資金炒房，是因為他們了解了政府的全部城鎮(zhèn)化計劃，賭定在這個建設(shè)新城過程中，房價必然是單邊上漲，投資風(fēng)險很小，投資買房必然賺錢，買的越多越早，賺的越多。當(dāng)炒房者的自有資金不足，他們就用已買房屋作為抵押，到銀行貸款，用貸出資金繼續(xù)購買房產(chǎn)，再抵押再貸款再購買，這樣，整個炒房杠桿逐漸放大。當(dāng)政府縮緊銀根，限制貸款時，炒房者可以通過信托、理財產(chǎn)品、民間高利貸等方式繼續(xù)籌集資金炒房，即使利率達(dá)到百分之幾十，還是有人貸款，因為投機者賭定房價一定上漲，炒房利潤一定大于貸款利息。所以，僅通過利率和限制性貸款不一定能夠抑制房價。只要有投資上漲預(yù)期，有利潤空間，在經(jīng)濟(jì)形勢不好，沒有其它投資品種時，大量資金一定會進(jìn)入房地產(chǎn)這個利潤穩(wěn)定的市場。因此，對于局部地區(qū)，如出現(xiàn)“空城”的地區(qū)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)買賣制度可以適當(dāng)調(diào)整。處于“空城”地區(qū)的樓盤，房屋要限價出售，比如購房在1年內(nèi)不允許出售，3年內(nèi)出售不得高于原購買價，3-5年期間出售，價格不能高于原價的30%（按照五年期定存利率5%，五年復(fù)利計算），這樣，投機者將資金放入銀行和投機房產(chǎn)的收益基本差不多，但是房產(chǎn)流動性低于銀行存款，部分短期炒作資金必將撤離，炒房者逐漸拋售手中積壓房源，形成房地產(chǎn)供給市場，擠壓房地產(chǎn)泡沫。

第二，產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，百姓入住。部分產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“空城”周邊事先規(guī)劃好的產(chǎn)業(yè)園，完善配套設(shè)施，政府機構(gòu)入駐，必然帶動百姓到這里工作，百姓為了上下班方便同時又能住進(jìn)環(huán)境優(yōu)美的新小區(qū)，產(chǎn)生在產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近購房意愿，形成房屋需求市場，恰巧“空城”投機者供給房源，房地產(chǎn)市場達(dá)到均衡市場。在這個產(chǎn)業(yè)進(jìn)入的過程中，當(dāng)?shù)卣瑫r進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，重新布局產(chǎn)業(yè)，引入重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，避免產(chǎn)業(yè)過度集中，患上大城市病。在這個城市重新布局過程中，一定是先限制房屋出售價格，再引入產(chǎn)業(yè)，否則，投機者聽聞產(chǎn)業(yè)搬遷必然導(dǎo)致房價上漲，投機者捂盤惜售，房地產(chǎn)市場缺少房屋供給，房價必然再度猛漲，原本有到新城居住意愿的老百姓買不起房，無法搬遷入住，新城的房屋空置率依然會很高，從而再次陷入惡性循環(huán)。

第三，舊城改造，挖掘潛力。當(dāng)舊城的公共職能和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到新城后，舊城的人口也會逐漸減少，舊城的房屋需求減少，房價和土地相對便宜，拆遷成本降低，政府可以引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商對舊城進(jìn)行拆遷改造，科學(xué)規(guī)劃，合理布局，挖掘城市發(fā)展?jié)摿Γ苓呣r(nóng)民進(jìn)入城市生活，完成城鎮(zhèn)化。

我國人口基數(shù)大、農(nóng)村人口多、區(qū)域發(fā)展不平衡，世界上任何一個國家的城鎮(zhèn)化經(jīng)驗都不能完全照搬到我國，在我國大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中，必然會面臨意想不到的問題，政府應(yīng)該合理規(guī)劃、科學(xué)論證、完善制度，充分利用現(xiàn)有資源，給老百姓一個生活舒適的幸福城。

基金項目：中央財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院研究生科研創(chuàng)新基金項目。

（作者單位：中央財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

責(zé)任編輯：康偉