加拿大房地產市場新觀察

周廷芳

加拿大財政部長賓利弗（Joe Oliver）2014年6月16日與加拿大私營企業的經濟學家會面，并召開記者會。賓利弗表示，對2015年重新實現預算平衡頗有信心。他還表示，并不認同加拿大樓市出現“泡沫”的說法。加拿大一些經濟學家也對現在價格持續上漲的加拿大房市表示了擔憂。他們認為這可能造成經濟危機，原因之一是現在許多都市的房價已超出了加拿大工薪階級的承受范圍。

據一份加拿大房地產協會（Canadian Real Estate Association）2014年6月16日提出的報告顯示，5月份加拿大二手房的平均售價漲至41.6584萬加元，比去年上漲了7.1%。CMHC是加拿大政府的房產機構，成立于1946年，是加拿大最大的國有公司，其2008—2009年的資產達260億加元。主要負責管理聯邦抵押貸款保險基金、提供住房抵押貸款保險、住宅工程、改建工程的融資，同時進行房地產市場分析，并協同國家研究委員會開展房屋設計和技術研究。截至2013年3月31日，CMHC提供的正在生效的抵押保險共達5626億加元，人均已達1.7萬加元，僅此可窺見加拿大房地產的活躍。

加拿大財政部長賓利弗表示，在加拿大銀行與加拿大房屋暨房貸公司的建議下，他不認為加拿大樓市出現“泡沫”，并相信加拿大房價將“軟著陸”。他同時指出。聯邦政府屬下的加拿大房屋暨房貸公司將采取一些措施來防止樓市過熱，如，縮短貸款還期至25年；規定最低首付款；要求銀行基于5年貸款利率標準；對貸款者借款資格嚴格審查等。

加拿大房屋和按揭公司（CREA）首席經濟學家克倫普表示，目前加拿大房地產市場上的供應量略顯不足，不過隨著嚴冬的過去，掛牌量會增加，銷量有望進一步上升。TD銀行經濟學家普雷斯頓表示，2014年5月份全國房地產市場活躍，最主要原因是按揭利率持續走低，以及春季受嚴寒天氣影響壓抑需求后的反彈。在未來短期內這兩個因素將繼續推動全國房市穩固增長。不過由于加拿大就業增長乏力，以及房價增長超過收入，下半年房市也可能出現退潮。加拿大房市同樣有不均衡發展問題，地區之間差異很大。就銷量而言，近期的增長集中在加西地區，魁省和大西洋三省的銷量同比還出現了萎縮。

加拿大房價走勢方面的增長主要是受到了大多倫多和溫哥華地區房價飆升的推動。如果排除了這兩個地區全國房價僅為33.6萬加元，比去年同期增長了5.3%。如果從更能精確反應房價變化的MLS綜合房價指數來看，則同年比增長4.98個百分點。

蒙根（BMO）資深經濟學家卡維客表示，雖然2014年5月份住房市場的平均數不錯，但要仔細分析便會發現里面大有文章。目前，房地產行情稱得上火爆的其實只有極少數幾個地區，其他地區的行情則顯“沉悶”。有鑒于此，聯邦方面應該不會再出臺新的冷卻房市的舉措。雖然2014年5月份的住房數據良好，但是CREA還是調低了對全年房地產市場的預測。預計2014年全國房屋銷售達46.34萬間，比2013年微升1.2%，而之前該協會預測全國今年房產銷售數字為46.37萬間。

加拿大統計局2014年6月12日報告，加拿大新房價格指數繼今年2月和3月上升0.2%以后，4月又升0.2%，導致加拿大房價走勢上漲的主要推動力，是大多倫多地區及渥太華價格大幅度上漲0.7%，這是大多倫多市及渥太華新房價格2011年11月來最大月度漲幅。

國際貨幣基金組織（IMF）2014年6月12日公布的全球房市報告警告，全球許多國家房價都超出歷史平均水平，呼吁各國采取行動，嚴防另一波房市崩盤的風險。報告并點名加拿大、香港、紐西蘭等許多個經濟體，指當前樓價高企對經濟穩定構成威脅。IMF指出，個別國家限制貸款，以冷卻房地產市場的努力效果不佳，不足以壓抑熾熱的房市。新的統計數據顯示，房價在已令人關切的水平上繼續攀升。在IMF今年調查的51個國家中，有33個國家房價繼續上漲。分析報告說，最大漲幅出現在那些房市已處于危險狀況的國家，加拿大也屬于房市情形最危險的國家之列，房價被嚴重高估。

以國民收入衡量，加拿大房價比歷史平均值多出33%；以房租衡量，更是比歷史平均值高出87%。IMF副總裁朱民指出，大多數國家的房價遠超過歷史平均值。例如紐西蘭、挪威、比利時、澳洲、法國和英國。美國房價則大致持平。房價漲勢最驚人的是新興市場。菲律賓房價比去年勁揚10.56%；香港房價漲10.25%，增幅僅次于菲律賓，排行第二。中國和巴西房價也各攀升9%和7%。據加拿大房產協會（CREA）的最新統計數據，加拿大目前平均房價為40.9708萬元，比去年高7.6%。

朱民警告，美國2007年房地產市場崩潰導致全球陷入20世紀30年代大蕭條以來最深重的金融和經濟雙重危機，是前車之鑒。他提醒，房市泡沫破裂傾向于和更廣泛的經濟衰退相連，而由房市崩潰引發的衰退傾向更加嚴重。他敦促各國運用限制舉債，要求銀行有更高的資本準備金，限制外資進入房地產市場等政策手段以冷卻房市。

加拿大最近數年已采取一系列措施壓抑房地產市場，如提升申請房貸的門檻，提高購屋首付比例，房貸的最久償還年限從之前的30年縮短至25年，以房屋作抵押申請貸款時最多只能取得相當于房屋價值80%的貸款，而非以前的85%，可是加拿大不限制外資進入加拿大房地產市場，甚至從不追究有多少外國人在加拿大購房。前不久加拿大《環球華報》還以《中國地產商進軍溫哥華》為標題，報道中國上市公司房地產企業蘇寧環球集團欲涉足一個具博彩娛樂功能的度假村型城市綜合體。

美國聯邦儲備局主席耶倫前不久在一次記者會上說，美國經濟已從上半年低位反彈，未來經濟復蘇會加強。聯儲局雖預期利率兩年內將稍為加快上升，但仍有信心通脹受控。美國經濟活動正在反彈，并且其后將會繼續以溫和步伐擴張。聲明對經濟唯一評語是樓市“仍緩慢”。最近美國房地產市場非常火爆，從西雅圖到舊金山、洛杉磯、拉斯維加斯全線飄紅，很多房子出現搶購潮。鄰居美國房地產市場上漲，通常會為加拿大市場增加信心。中國房地產走勢也是影響加拿大溫哥華市場的重要因素。隨著中國反腐的深入，許多與政府有說不清關系的企業就更愿意把資產轉移到溫哥華。官員披露財產，房地產信息聯網的說法一直不絕于耳。不少官員持有多套房地產，如果需要披露信息，相信會出現大規模的拋售現象。關于中國對加拿大的影響，一直莫衷一是，有人說，中國下跌，溫哥華房市將上漲；也有人說，中國房地產上升，溫哥華房地產才會一起上漲。究竟如何，只能靜觀其變。

（文章轉載自內蒙古城市與住房建設研究院網站）

責任編輯：楊再梅