救市第一槍

廖宗魁

要么松綁地產(chǎn)，要么下調(diào)經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，容忍更大的經(jīng)濟(jì)下滑。2014年年初以來艱難的經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)走勢，注定了政府無法擺脫這一兩難選擇。

二季度的“微刺激”只換來了短暫的啟穩(wěn)，進(jìn)入三季度，經(jīng)濟(jì)掉頭快速向下，工業(yè)增加值創(chuàng)下2008年金融危機(jī)以來的最低水平，GDP增長存在“破7”的危險。于是，房地產(chǎn)救市第一槍正式打響。9月29日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合推出促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的一系列措施。

這次的樓市救火會不會像2008年或2012年那樣，使房地產(chǎn)市場迎來逆轉(zhuǎn)？故事的情節(jié)變了，結(jié)局自然會不一樣。

2008年房地產(chǎn)的下跌主要受美國金融危機(jī)的影響，剛需還沒有完全釋放，而且采取了“四萬億”的大規(guī)模刺激，很快就逆轉(zhuǎn)了房市和經(jīng)濟(jì)。2012年雖然沒有明確的房地產(chǎn)放松，但降準(zhǔn)降息帶來的充足流動性，讓壓抑的需求得到釋放，2013年房市出現(xiàn)報復(fù)性上漲。

而目前房地產(chǎn)的剛需已經(jīng)日趨飽和，改善性需求受到預(yù)期和收入的影響可能難以大幅度釋放。而且此次樓市放松并沒有2008年的各方面配套刺激，也沒有2012年的流動性寬松，僅僅屬于單兵作戰(zhàn)，它只是定向?qū)捤烧叩囊环N延續(xù)。

定向?qū)捤芍荒芫徑饩植康奶弁矗胫斡蟮牟⊥磩t力不從心。居民的購買力已經(jīng)下降，改善性需求的空間有限。銀行放貸能力又受到流動性、資金成本、存貸比等因素制約。而且房地產(chǎn)的整個周期特點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，依靠剛需的房地產(chǎn)繁榮已經(jīng)一去不復(fù)返。要想逆轉(zhuǎn)樓市，靠這第一槍是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要第二槍、第三槍。

經(jīng)濟(jì)已處在硬著陸邊緣

三季度經(jīng)濟(jì)的超預(yù)期下行，完全沖淡了二季度樹立起來的微弱信心。工業(yè)、投資和消費(fèi)都跌至多年來的低位，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)處在硬著陸邊緣。

工業(yè)的情況已經(jīng)到了非常糟糕的地步，8月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比僅增長6.9%，創(chuàng)下2009年以來的最低水平，比7月大幅下降2.1個百分點(diǎn)，跌幅也是多年少見的。2009年一季度的GDP增長只有6.6%。8月工業(yè)環(huán)比增長為0.2%，也創(chuàng)下統(tǒng)計(jì)局2011年給出環(huán)比增長以來的最低水平，已經(jīng)接近衰退。

實(shí)際上，工業(yè)領(lǐng)域的通縮已經(jīng)持續(xù)了很久，PPI已經(jīng)連續(xù)兩年多負(fù)增長。8月PPI同比下降1.2%，下降幅度比7月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。通脹會讓居民財(cái)富貶值而不受歡迎，但通縮往往會帶來需求的加速萎縮。

投資的狀況也好不到哪里去，房地產(chǎn)和制造業(yè)投資依舊低迷，而基建投資力度已經(jīng)明顯減弱。1-8月固定資產(chǎn)投資同比增長16.5%，比前7個月下降0.5個百分點(diǎn)，比2013年已經(jīng)下降了3.1個百分點(diǎn)。從8月單月來看，投資同比增長只有13.3%，比7月下降了2.3個百分點(diǎn)。制造業(yè)投資一如既往的低迷，1-8月制造業(yè)投資同比增長14.1%，比2013年下降了4.4個百分點(diǎn)，是十多年來的最低水平。

之前“微刺激”的力度也在減弱。8月基建投資同比增速為16.3%，比二季度以來20%以上的增速明顯下降。貨幣和信貸的表現(xiàn)也能印證。8月廣義貨幣供給量同比增長12.8%，比6月份下降了近兩個百分點(diǎn)；7、8月新增人民幣貸款同比下降22%。

目前經(jīng)濟(jì)下滑的程度已經(jīng)超過了一季度，估計(jì)三季度GDP增長會跌至7%附近，處在非常危險的邊緣。

房地產(chǎn)各方面數(shù)據(jù)也在不斷惡化。1-8月，房地產(chǎn)投資同比僅增長13.2%，比上半年下降了0.9個百分點(diǎn)，比2013年下降6.6個百分點(diǎn)。1-8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個百分點(diǎn)；商品房銷售額41661億元，下降8.9%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個百分點(diǎn)。

房價已經(jīng)開始全面下跌，8月份70座城市房價指數(shù)同上月相比，新房價格下降的城市有68座。8月份價格出現(xiàn)環(huán)比下降的城市占到了97.1%，是2011年1月該項(xiàng)數(shù)據(jù)首次出爐以來比例最高的一次。平均而言，8月份全國房價環(huán)比下跌1.15%，跌幅高于7月份的0.9%。

在經(jīng)濟(jì)和房市的壓力下，觸發(fā)了9月底央行放松房地產(chǎn)措施的出臺。

第一槍的效果恐有限

央行此次房地產(chǎn)救市措施，在維持首套房政策不變的背景下，主要試圖釋放改善性需求，具體體現(xiàn)在以下幾個方面。

第一，二套限貸放松。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

第二，三套限貸取消。在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對擁有兩套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人的償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

第三，對外地人限貸取消。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

剛需就像蛋糕，而改善性需求就如蛋糕上的草莓。與剛需不同，改善性需求的急迫性和必要性更低，彈性更大，更容易受到房價預(yù)期、個人收入和消費(fèi)的影響。

房價經(jīng)過大半年的調(diào)整已經(jīng)開始下跌。房價下降的預(yù)期一旦形成，改善性需求的群體無疑會推遲他們的改善時間，就如通貨緊縮的時候人們往往會推遲消費(fèi)一樣。等到房價有充分下跌后再入手，無疑更劃算。相比貸款利率的一點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)惠，房價總成本的下降無疑更有誘惑力。如果看不到政策上對房地產(chǎn)強(qiáng)力支持的明顯跡象，人們會更多采取觀望。

改善性住房需求更應(yīng)該看成是一種耐用消費(fèi)品，如果僅僅是受到限貸或者限購的影響而推遲改善，他們的消費(fèi)能力應(yīng)該會部分轉(zhuǎn)移到其他消費(fèi)上。但我們并沒有看到，其他耐用品如汽車消費(fèi)和零售銷售有絲毫起色。

據(jù)中汽協(xié)數(shù)據(jù)，2014年1-8月汽車銷量增長僅為7.7%，增速幾乎只有2013年的一半；乘用車銷量增長10.7%，比2013年下降5個百分點(diǎn)。當(dāng)然，汽車銷量的下降本身可能更多受到經(jīng)濟(jì)不景氣的影響。2014年上半年社會消費(fèi)品零售總額增長12.1%，比2013年下降1個百分點(diǎn)，比2013年下降超過3個百分點(diǎn)。endprint