房地產開發成本管理探析

鎮江市丹徒區拆遷管理辦公室 吳瑞芬

房地產開發成本管理探析

鎮江市丹徒區拆遷管理辦公室 吳瑞芬

隨著房地產市場競爭的加劇，土地招拍掛制度的全面實施，房地產開發企業的利潤空間大大壓縮，因此房地產開發過程中的成本控制愈發重要。本文以房地產成本核算的內容為基礎，分析了房地產項目在成本管理中存在的問題，并提出了解決方法。

房地產企業 成本內容 成本管理

由于房地產行業利潤豐厚，因此近年來投資者逐漸增多，各企業間的競爭也越來越激烈。房地產企業要想獲得競爭優勢，就必須實行成本領先的經營戰略。因此其應運用現代化的管理手段，不斷提高成本控制和管理水平，深刻理解新政策、新法規，不斷創新工作方法，以適應高速發展的市場需要。

一、房地產成本管理的內容

房地產開發成本是指房地產企業在開發過程中所發生的各項費用支出。其所涉及的基本內容主要包括以下幾個方面：

(一)土地費用及建安成本

土地費用作為房地產開發成本中最主要的成本支出之一，主要包括土地出讓金以及與此相關的稅費、拆遷補償費用等，同時其也是評價房地產開發項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經濟指標。在保證房地產開發項目安全與質量的前提下，控制建安成本的支出是降低成本的重要措施。

(二)基礎及配套設施費用

主要包括水、電、燃氣、通訊、道路、綠化以及與小區建設相配套的停車、娛樂設施及教育、商業、飲食等各種公共建筑設施。

(三)管理成本及其他不可預見成本

針對房地產開發行業建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，對于大多數開發企業來說，僅依靠自由資金來解決資金需求是遠遠不夠的，此時就需要通過借貸來滿足資金需要，從而產生較大的資金成本。因此，選擇正確的融資方式、準確核算融資費用就成為計算開發成本的關鍵。任何一項品牌的成功推廣都離不開廣告宣傳，路牌廣告牌、報紙雜志、網絡平臺、電視廣告費用的支出都構成了房地產行業重要的營銷成本。施工環境的不確定性、施工變更的不確定性還會導致房地產經營運行過程中產生諸多不可預見的成本。如何加強相對可控成本的核算，對合理控制開發成本、體現經營成果，將起到至關重要的作用。

二、房地產企業成本管理中存在的問題

市場經濟的發展促進了房地產企業規模的擴大，同時隨著商品房交易市場化不斷深化，房地產企業之間的競爭也日趨激烈，而作為影響房地產企業經濟效益的重要因素—成本，卻沒有得到眾多房地產企業的足夠重視。在現行的房地產企業成本管理上主要存在以下幾個方面的問題：

(一)企業內部成本管理制度不完善

許多房地產企業缺乏完善的成本管理制度體系，成本管理處于粗放狀態，即使有部分企業建立了成本管理制度，但在實際執行過程中卻往往形同虛設，責權利不相對應，沒有真正落實到公司規章制度及日常工作管理之中，達不到成本管理目標。

(二)成本管理意識上存在誤區

目前大部分房地產企業還沒有實行“全員、全過程、全要素、全方位”的全面成本管理，成本管理意識缺失。房地產行業正在進入精細化管理的時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，因此任何微小的成本要素都應該納入成本管理范圍。

(三)成本管理方法落后

房地產企業的成本管理主要分為事前管理、事中管理以及事后管理，傳統的房地產企業只注重事中、事后管理，而忽視了創造價值最大的事前管理；另外，過程控制在企業成本控制中相對缺乏，這與現代房地產企業管理要求存在很大距離。

三、房地產企業成本管理的對策分析

(一)完善成本管理組織和控制體系

房地產企業應健全成本管理制度，組建成本管理組織，加強認識，落實責任，配備精良而優秀的技術管理干部和人員，組織其學習和培訓，提高內部的整體素質，使成本管理工作走向科學化、規范化的管理模式。

具體來說，首先企業應建立一套完善的成本管理體系，明確各部門各階段的成本管理任務。其次將內部成本管理制度落實到公司規章制度及日常工作管理之中，對各部門、崗位的人、財、物耗費實施量化標準進行考核，根據執行情況實行與之相匹配的獎罰措施，通過與各自經濟利益掛鉤，達到對各部門、各崗位管理控制的目的。第三在成本管理的執行過程中應不斷總結、修訂，使之更適應企業的成本管理目標。

(二)加強全員成本管理意識，對開發的項目實行全過程成本控制

房地產開發企業的成本管理，不能僅依賴于決策管理層，還需要每個部門、每個員工有清晰的認識，應使所有員工共同努力，樹立員工的主人翁意識。房地產開發成本管理是一個系統工程，貫穿于開發項目始終，其主要有以下幾個階段：

1、項目策劃和決策階段

在該階段開發商必須對可能發生的成本進行總體控制。做好市場調研工作，在充分了解市場環境、市場需求的前提下，編制投資估算形成初步的成本計劃，并在此基礎上進行項目成本分析、項目風險分析。

2、規劃設計階段成本控制

項目設計的優劣不僅直接影響著建設費用的多少和建設工期的長短，而且也影響項目的使用價值和投資效益，因而項目規劃設計階段是進行質量管理與成本管理最為重要的環節。一方面設計方案應實行招投標方式，選擇規定功能下的低價標，在保證建筑結構安全、美觀和功能要求的基礎上，將工程造價作為設計方案評標的首要條件。另一方面應采用限額設計方式以保證有效的成本管理。

3、施工階段成本控制

(1)施工單位的選擇與管理。應通過建設項目招投標，選擇報價合理、信譽良好、具有較強的管理能力和經濟實力的承包商作為合作單位。同時在合作過程中還應加強對承包單位的管理與服務。

(2)施工現場簽證的管理。 現場簽證主要指房地產企業與承包簽訂工程合同后，由于工程設計變更、現場施工需要及其他可變因素導致原施工流程及合同約定的變更，是工程承包合同的補充內容。首先應明確簽證各職能部門、各相關負責人的簽字權限，避免結算時發生互相推諉的現象；其次應加強合同管理，避免、減少和規范現場簽證；第三應加強現場簽證時效性，避免簽證久拖不決，為結算帶來麻煩。

(3)設計變更管理。 設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態的改變和修改。一方面設計變更是由設計團隊整體的水平、能力、素質決定的，所以選擇優秀設計團隊是控制設計變更最有效的方法之一；另一方面設計變更是由房地產公司管理團隊的水平、能力、素質決定的，應使公司編制的策劃書、設計委托書科學、準確并具有一定的前瞻性，以更好的控制設計變更數量，從而達到控制工期和造價的目的。

4、竣工結算階段

工程造價的合理確定是房地產企業成本管理的最終環節，在確定工程造價時,應堅持以現行的工程造價管理規定為依據,按照甲乙雙方在施工合同中的約定,根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場簽證和設計變更進行審核計算。

房地產開發成本管理是一個多階段、動態且復雜的過程，要做好房地產項目開發的成本管理就必須樹立起良好的企業成本意識，建立一套完善的成本控制管理運行體系，只有這樣才能在競爭及風險中立于不敗之地，并為企業贏取較大的贏利空間。

[1]李純.房地產企業成本管理存在的問題及對策分析[J].現代商業，2008（23）

[2]孔建祥.如何有效控制房地產開發過程的工程造價[J].當代經理人，2006（12）

[3]馬清華.房地產開發成本管理初探[J].科技資訊，2006（18）

[4]梁淑華.房地產開發中的工程造價控制[J].現代經濟信息，2010（01）

[5]程國練.房地產企業工程造價控制初探[J].經營管理者，2010（18）