淺析我國物業管理企業財務管理現狀及改進

北京華服鑫融物業管理有限責任公司 趙霞

物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理起源于19世紀60年代的英國，于20世紀80年代從香港傳入我國大陸。1981年3月，在深圳成立了我國大陸第一家物業管理企業，標志著我國物業管理時代的到來。目前，我國物業管理企業大多是微利企業。作為一種以營利為目的的經濟組織，加強管理、促進經濟效益的提高，始終是物業管理企業的重要課題。財務管理作為企業管理的核心部分，滲透到企業的各個部門、每個環節，甚至每一名員工。財務管理水平的高低，決定著企業的興衰成敗，決定著企業的戰略管理和經營管理的效果。

通過對物業管理企業財務管理現狀的了解，筆者發現物業管理企業在財務制度建設、資金運作、財務基礎工作、內部控制等方面存在一些亟待解決的問題。為了企業價值最大化這一財務管理目標的實現，有必要針對這些問題進行探討。

一、財務管理概念及內容

企業財務管理，是指在國家法律法規和方針、政策指導下，根據國民經濟發展的客觀規律和企業對資金管理的要求，有組織地對企業財務活動及財務關系所進行的一項管理工作。企業財務管理是企業生產經營管理的一個重要組成部分。

物業管理企業所有涉及資金的活動都是財務管理的內容，包括籌資管理、投資管理、資金的運用和資金的分配等。財務管理的實質是以價值形式對企業的生產經營過程進行綜合性的管理。

二、我國物業管理企業財務管理現狀

(一)財務管理制度不健全不完善

物業管理行業至今沒有一套健全、完善的財務管理制度，物業管理企業仍然存在執行不同會計制度的現象。盡管我國已經頒布了 《會計法》、《企業會計準則》、《會計基礎工作規范》、《物業管理企業財務管理規定》、《物業管理企業會計核算補充規定（試行）》以及各地方頒布實施的《物業管理企業財務管理實施細則》等等會計制度法規，提供了物業管理企業制定內部財務制度的依據和參照，但是，在實際執行過程中仍然存在行業內部制度執行混亂現象：有的執行事業單位財務會計制度；有的執行外商投資企業財務會計制度；有的執行旅游、飲食服務業企業財務制度；有的執行施工、房地產開發企業財務制度；有的執行工業企業財務制度等等。物業企業財務管理制度過于多樣化，導致會計人員在具體財務工作處理上存在較大差異，既不利于行業內財務狀況和經營成果的統計和比較，也不利物業管理這個新興行業持續穩定的發展。

(二)資金運營缺陷

我國的物業管理企業大多規模較小資金少，受委托管理的資產量大、風險大、責任大，物業企業盈利性差。受上述因素影響，物業管理企業籌資信貸能力差，又缺乏政府的支持，融資困難，這又進一步造成了其資金短缺。物業管理企業依據物業合同提供物業服務，支付公共部位的設備設施維護維修費、綠化保潔、垃圾清運、物業人員薪酬，代收代繳房屋租金、水電費等，承擔大量資金流出的同時，還要面臨業主不按時繳納費用，甚至是長期拖欠物業管理費的現象。某些物業管理企業無視國家制度，私設“小金庫”或是違規使用資金購置汽車、違規改善企業經營環境，占用大量的資金影響企業的資金流動。資金流動是企業的主動脈，一旦被切斷，本就資金緊張的物業管理企業，其經營情況可想而知。

(三)內部控制體系缺失

內部控制是由企業董事會、管理層和全體員工共同實施的、旨在合理保證實現企業基本目標的一系列控制活動。內部控制不僅能維護企業的財產安全、防范經營風險，還可以保證會計信息的采集、歸類、記錄和匯總過程準確無誤，從而真實的反映企業的生產經營活動的實際情況，并及時發現和糾正各種錯弊，從而保證會計信息的真實性和準確性。有些物業管理企業由于對內控工作不夠重視，存在如下問題：沒有建立內部控制制度，有制度不健全，制度流于形式并沒有貫徹實施，缺乏有效的監督機制，存在內部審計職能弱化的現象。內部控制體系的缺失，必然導致財務管理的混亂，導致企業經營風險增大。

(四)財務人員職業素質不高

目前，我國物業管理企業的財務人員的職業素質普遍不高，或無證上崗，或不具相應的會計技術資格證。財務人員職業素質的高低直接關系到企業會計工作的質量。實際工作中，有的財務人員職業道德缺失，甚至參與弄虛作假；有的財務人員缺乏法律意識，不熟悉財經法規、制度；有的財務人員缺乏職業判斷力，業務處理能力較差；有的財務人員缺乏風險意識，保守商業秘密觀念較差；有的財務人員不注重自身業務水平和技能的提高；有的財務人員服務意識較差，崗位工作敷衍了事，缺乏愛崗敬業的精神。

三、完善物業管理企業財務管理的措施

(一)完善財務管理制度體系

物業管理是一個新興的行業，物業管理企業在會計核算工作中無法吸取行業會計制度的經驗，當前的會計制度、條例等也沒有提供具體的、詳盡的指導意見，這就要求物業管理企業在了解、分析物業管理業務特點的基礎上，建立一套適用于物業管理企業自身的內部財務管理制度。物業管理企業的非流動負債、營業收入、成本費用等核算內容區別于其它行業，物業管理企業財務數據定期地向業主報送，從而更具透明度。物業管理企業具有較多的委托經營業務，會計核算應該強化資產核算的及時性、真實性和準確性。物業管理企業應該依據上述核算特點，制定內部財務管理制度體系。

(二)加強物業管理企業資金管理

資金管理是財務管理的核心內容。物業管理企業在財務管理過程中，應該將資金集中進行管理，這將有效降低企業的財務風險。具體可以參照“資金池”的方式進行資金集中管理，這樣能夠有效降低企業資金頭寸，統一、合理的運作企業的資金，利用閑散資金進行對外投資，謀求資金的中短期收益。物業企業應認真做好營運資金的預算，分別細化到每年、每月、每周編制資金預算，使預算在不斷的變化中與實際收支趨于一致。要求各相關部門上報資金預算，據此對各部門的日常現金流量進行控制，并對資金預算情況進行跟蹤分析和考核。事先有預算、事中有控制、事后有分析，才能強化物業管理企業的營運資金管理。資金集中進行管理可以改善物業管理企業的經營狀況，提高企業盈利能力，降低經營風險，從而拓寬企業從內部和外部進行融資的渠道。

(三)加強物業管理企業內部控制

1、遵循不相容職務相分離的原則

物業管理企業大多屬于小規模企業，機構設置相對簡單，人員較少。在機構和崗位設置上，更應該嚴格執行不相容職務相分離的原則。如財務工作中的會計和出納就屬不相容職務，需要分離。

2、授權批準控制

授權批準控制指對單位內部部門或職員處理經濟業務的權限控制，它可以保證物業管理企業各項業務的執行和限制濫用職權。如物業管理企業處置廢品的數額超過某部門的批準權限時，只有經過更高級別的部門批準，才能進行該項經濟業務。

3、實物資產控制

實物資產控制主要包括限制接近控制和定期清查控制兩種。限制接近，如物業管理企業除物業特定維護人員外，其他人員則限制接近公共區域內的大型機器設備，可以保證資產安全。定期進行實物資產清查，可以保證賬實相符，如發現賬實不符，應查明原因，及時處理。

4、風險控制

物業管理企業經營過程中面臨的風險，主要包括物業管理的服務風險和物業管理的財務風險。物業管理企業唯一的產品就是服務。在提供服務的過程中，物業企業受托管理的資產存在發生各種災害的可能，面臨經營風險。財務風險又稱籌資風險，是指由于舉債而給企業財務成果帶來的不確定性。借入資金需要還本付息，一旦無力償還到期債務，企業便會陷入財務困境甚至破產。

(四)提高會計人員職業素質

由于目前網絡、媒體等極度發達的社會環境，物業管理企業對財務人員的會計電算化水平的要求進一步提高，對高知識存量、高技能型財務人員的需求進一步增加。企業財務制度是隨社會經濟發展需求而不斷更新、細化的，財務人員只有具備終身學習的意識，才能夠跟上社會的發展變化，滿足財務工作的需求。財務人員應該有意識的進行知識更新，自我“充電”，提升自己的業務水平、法律意識，職業判斷能力和職業道德水平。

綜上所述，物業管理企業財務管理過程中，還存在財務制度不完善、營運資金管理不規范、內部控制缺失、會計人員職業素質較低等現象。針對這些現象，筆者提出了改進方法。但就目前物業管理企業財務管理現狀而言，改進過程仍然需要一個較長的時間過程。物業管理企業既是一個勞動密集型企業，又是一個管理密集型企業。物業管理企業只有重視財務管理，才能在當前風險與機遇并存的形勢下，實現企業價值的最大化。物業管理企業應在立足自身服務項目的基礎上拓展服務范圍，向規模化發展。

[1]柏光燕.我國物業管理企業財務管理問題研究[J].中國外資，2008（8）：106-108

[2]張濤.加強物業管理企業財務內部控制的思考[J].現代物業（中旬刊），2011，（2）：45-47

[3]周霞.對我國物業企業財務管理的思考[J].會計之友，2007（1）：24-25