淺議地下管線與土地估價

李沖

摘 要：地價影響因素眾多，但是目前地下管線對地價的影響往往被忽視。地下管線是城市的“生命線”，是城市建設的基礎。地下管線理應成為影響地價的重要因素之一。

關鍵詞：地下管線；基礎設施；土地開發

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）25-0183-02

2013年11月22日青島市黃島區發生輸油管網爆炸事故，造成62人死亡，136人受傷，該起爆炸由輸油管網破裂使得原油進入市政管網導致。12月22日，事故過去一個月之后，據相關媒體報道爆炸引發的原油泄漏造成了海灘污染，居民養殖的蛤蜊、螃蟹和魚蝦受污染海水影響開始大量死亡。此起事故引發了人們對城市地下管網的關注，也引發了本人這樣的思考：目前對地價產生影響的因素多是地上的因素，卻很少考慮地下的因素地下管網。

一、地價影響因素梳理

根據《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001），影響城鎮土地價格的因素分為一般因素、區域因素和個別因素。

一般因素指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

區域因素指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

個別因素指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

目前地下管網對土地價格的影響體現在區域基礎設施水平以及土地開發程度。基礎設施水平由區域內的供水、排水、供熱、供氣、通信等方面的配備情況和保障情況體現，基礎設施越完善，則區域內土地價格越高。土地開發程度由“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等作為劃分，土地開發程度是影響地價水平的重要因素之一，同一地塊在不同開發利用條件下其地價水平存在差異。

二、中國地下管網系統現狀

（一）近年來地下管網事故回顧

城市地下管網包括給水、排水、燃氣、熱力、電信、電力、工業管道等幾大類。近幾十年來，城市地上形態發生了翻天覆地的變化，然而地下管網管理卻十分滯后。地下管網事故頻繁發生，給城市建設和人民生活帶來了隱患和危害。表1為近期中國地下管網事故的簡單梳理。

從表1可以發現，中國城市地下管網事故愈演愈烈，而且多集中在大城市。有理由認為這些城市發展較早，地下管網老化從而事故高發。其中部分城市同一問題曾多次出現，但是始終沒有得到解決，例如深圳每年都有超過1萬個不同大小的管網爆裂事故，寶安大道每年水管爆裂約500次。

（二）中國地下管網管理存在的問題

第一，地下管網種類繁多，主管部門權責不明確。城市地下管網常見的有供水、排水、燃氣、通信、電力、熱力等多種，分屬不同的行政管理部門管理。各部門分別對地下管網的規劃、審批、日后維護等進行管理。由于各部門間缺乏統一協調機制，各部門間缺乏溝通，一個部門管網的建設很可能給其他管網帶來安全隱患。

第二，檔案資料不全，信息管理滯后。中國大部分城市地下各類專業管網的資料殘缺不全，全國約有 70% 的城市地下管網沒有系統的基礎性城建檔案資料。深圳市是國內地下管網密度最高的城市，市政地下管網密度為9.2公里/平方公里。但是地下管網管理滯后，深圳目前近半數管網沒有準確資料。

第三，管網老齡化嚴重。市政管網使用年限大多為二十至五十年，目前許多城市建設超過了三十年。東北原油管網建成于20世紀70年代，當時采用壽命只有二十年的瀝青防腐，如今防腐層老化，管道腐蝕嚴重。

三、地下管網對土地評估影響

（一）加強對地下管線影響地價的重視

如前文所述目前地下管網對土地評估的影響并不突出，但是伴隨不斷涌現的地下管線問題，是時候引起我們對地下管線的重視了。

1.地下管線是城市的“生命線”

地下管網像人體內的“神經”和“血管”，擔負著傳遞信息和輸送能量的工作，是城市賴以生存和發展的物質基礎，被稱為城市的“生命線”。城市建設首先從地下開始，地下管網很大程度決定了城市基礎設施水平。地下管線出現問題，城市的運行也會受到影響。因而評估城市的基礎設施水平，需要從地下管線開始。

2.地下管線對土地開發程度的影響

土地開發程度由“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等作為劃分，地下管線鋪設的技術水平、年限、管線設施等不同，使得相同的開發程度其效用也有所不同。中國目前大多數城市建設時間較短，地下管線還未到使用年限，但是在一些開發較早的城市地下管線設施頻頻出現問題，嚴重影響了基礎設施的保障。如果某地地下管線經常出現問題，即使其宗地紅線內外都達到“七通一平”，其價值也會大打折扣。因此修正宗地的開發程度，需要對地下管線做出合理估計。

3.地下管線對人們心理的影響

人們在城市生存，首先考慮的是自身安全。青島輸油管道保障事故地點附近有多處居民點，然而事先這些居民對附近埋有輸油管道并不知情，這起爆炸讓他們心有余悸。試想如果他們早先知道地下存在老舊的輸油管道，他們還會在此購房安家嗎？ 結合深圳市2012年房屋租賃指導租金表，我們發現深圳市下水管爆裂事故高發的商報東路和寶安大道沿線的房屋租金低于所在街道區域的平均價格。由表2可以看出，商報東路土地租賃價格，其商住工土地租賃價格均低于所在的蓮花街道平均水平。不可否認租金受到多種因素影響，但是相同條件下，有多少人會選擇地下管線頻頻出現事故的地方生活呢？

表 2 商報東路土地租賃價格（元·月）endprint

（二）考慮地下管線因素的展望

地下管線是城市建設的基礎，本文認為其鋪設線路，設施情況，年限等會通過影響基礎設施水平進而對地價產生影響。但是如前文所述目前中國城市地下管線管理缺失，幾乎不能掌握準確的地下管線資料，因此地下管線對地價的影響程度難以準確判斷。但是本人覺得難以判斷不代表就不應該對這方面加以重視。隨著城市運行時間的推進，地下管線問題在將來必然會相繼出現，目前大城市出現的地下管線老化就是這一問題的開端。

反過來講，城市地下管線難以摸透一定程度上又和目前沒有將其與地價掛鉤有關。在既有的“土地財政”現實下，無論地下管線如何，只要完成土地開發，僅需考慮地上因素便確定了土地價格。而地下管線投入大，收益少，見效影響時間長，政府并不愿意投入過多資金。如果地下管線與地價掛鉤，地下管線水平能對地價產生實質影響，政府為了獲得高地價，就不得不加強地下管線的建設與管理了。

總之，地下管線的重要性不言而喻，其對地價的影響也不容忽視。

參考文獻：

[1] 中石油管道爆炸追蹤：青島大量魚蝦死亡[EB/OL].中新網，http：//news.e23.cn/content/2013-12-22/2013C2200322.html，2013-12-23.

[2] 王文.土地開發程度設定及評估方法應用研究[J].中國土地科學，2012，（12）：81-84.

[3] 董思.深圳供水管何以頻頻爆裂？[N].深圳商報，2013-10-29（13）.

[4] 徐匆匆.城市地下管網安全發展的現狀、問題及解決辦法[J].城市地下管線，2013，（3）：108-118.

[5] 中石化爆炸事故公司曾連續十二年評為先進單位[EB/OL].21世紀經濟報道，http：//finance.eastmoney.com/news/1345，2013122434

8102114.html，2013-12-24.

[6] 唐世平.淺議城市地下管網管理[J].市政技術，2009，（6）：588-589.

[7] 行業信息.地下管網受損導致年損失約7億[J].地下管網管理，2009，（3）：64.

[責任編輯 安世友]endprint

（二）考慮地下管線因素的展望

地下管線是城市建設的基礎，本文認為其鋪設線路，設施情況，年限等會通過影響基礎設施水平進而對地價產生影響。但是如前文所述目前中國城市地下管線管理缺失，幾乎不能掌握準確的地下管線資料，因此地下管線對地價的影響程度難以準確判斷。但是本人覺得難以判斷不代表就不應該對這方面加以重視。隨著城市運行時間的推進，地下管線問題在將來必然會相繼出現，目前大城市出現的地下管線老化就是這一問題的開端。

反過來講，城市地下管線難以摸透一定程度上又和目前沒有將其與地價掛鉤有關。在既有的“土地財政”現實下，無論地下管線如何，只要完成土地開發，僅需考慮地上因素便確定了土地價格。而地下管線投入大，收益少，見效影響時間長，政府并不愿意投入過多資金。如果地下管線與地價掛鉤，地下管線水平能對地價產生實質影響，政府為了獲得高地價，就不得不加強地下管線的建設與管理了。

總之，地下管線的重要性不言而喻，其對地價的影響也不容忽視。

參考文獻：

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（二）考慮地下管線因素的展望

地下管線是城市建設的基礎，本文認為其鋪設線路，設施情況，年限等會通過影響基礎設施水平進而對地價產生影響。但是如前文所述目前中國城市地下管線管理缺失，幾乎不能掌握準確的地下管線資料，因此地下管線對地價的影響程度難以準確判斷。但是本人覺得難以判斷不代表就不應該對這方面加以重視。隨著城市運行時間的推進，地下管線問題在將來必然會相繼出現，目前大城市出現的地下管線老化就是這一問題的開端。

反過來講，城市地下管線難以摸透一定程度上又和目前沒有將其與地價掛鉤有關。在既有的“土地財政”現實下，無論地下管線如何，只要完成土地開發，僅需考慮地上因素便確定了土地價格。而地下管線投入大，收益少，見效影響時間長，政府并不愿意投入過多資金。如果地下管線與地價掛鉤，地下管線水平能對地價產生實質影響，政府為了獲得高地價，就不得不加強地下管線的建設與管理了。

總之，地下管線的重要性不言而喻，其對地價的影響也不容忽視。

參考文獻：

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[7] 行業信息.地下管網受損導致年損失約7億[J].地下管網管理，2009，（3）：64.

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