廈門CBD區域經濟發展的SWOT分析及戰略選擇

趙紅娟

摘 要：近年來，中國許多大中城市都爭相進行CBD的建設，不僅存在著一定的盲目性，同時也沒有充分認識到CBD建設的長期性和艱巨性。運用SWOT分析方法，具體分析廈門觀音山CBD區域經濟發展中的優勢、劣勢、機遇與挑戰，并按照相應的匹配矩陣，針對性地提出相應的經濟發展戰略，以探討CBD區域經濟發展的路徑與模式。

關鍵詞：CBD；SWOT分析；區域競爭力；發展戰略；廈門

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）25-0177-02

引言

CBD（Central Business District），即中央商務區，其概念最早產生于1923年的美國，當時定義為“商業會聚之處”。隨后，CBD的內容不斷發展豐富，成為一個城市、一個區域乃至一個國家的經濟發展中樞。進入20世紀90年代后，中國各大城市出現了CBD建設高潮。截至目前，全國超過40個城市開始建設和籌劃自己的CBD，他們包括北京、上海、廣州、廈門等。就如紐約的曼哈頓，香港的尖沙咀，每個城市的核心商務區（CBD）在很大程度上幾乎就是這個城市的代名詞。如何將CBD區域所處的發展環境進行全面、系統、準確的研究，把潛在的優勢及機遇轉化為現實的區域競爭力，這對于指導CBD地區經濟發展戰略的選擇具有重要的意義。為此，本文以廈門市觀音山CBD為例，運用SWOT分析方法就相關問題進行了研究。

一、廈門觀音山CBD簡介

廈門觀音山CBD位于廈門市思明區，在廈門本島東部，片區總占地面積133萬平方米，實際可開發用地為96萬平方米，規劃建筑面積為351萬平方米，是廈門迄今為止在建的規模最大、檔次最高的商務營運中心區，是海峽西岸真正意義上的CBD。廈門觀音山CBD，已經成為總部企業最青睞的區域。

業內分析，觀音山CBD區域未來不僅將成為廈門經濟新的增長極和支撐點，同時，它的運營還將大大地帶動廈門島內與島外、第三產業與第二產業的協調發展，它對思明區加強區域經濟合作，加快現代服務業發展，帶動旅游、商貿業繁榮，促進閩臺經濟合作及對外開放水平等具有非常深遠而特殊的重要意義。

二、廈門觀音山CBD區域經濟發展的SWOT分析

（一）發展優勢分析（S）

1.經濟優勢。思明區堅持“強三、優二”發展戰略，經濟綜合實力進一步增強，主要經濟指標均實現翻一番。以商務、商貿、旅游、房地產為主導的現代服務業體系進一步完善，第三產業在經濟發展中主導地位進一步提高。

2.區位優勢。思明區是廈門政治、經濟、文化中心，人流、資金流和信息流匯集，區內既有繁華的老城區，又有近年來新建的新城區，還有深具發展潛力的東部開發區。隨著廈門、漳州、泉州、福州等省內城市各組團之間的快速通道網絡的逐步完善，思明區與周邊地區的聯系將更加緊密。同時，依托廈金航線終端優勢，思明區成為廈門對臺交流的前沿和窗口。這些為位于思明區的觀音山CBD的發展提供了廣闊的空間。

3.親商優勢。先后建立了企業服務中心、招商服務中心、建設項目服務中心等，同時在全國首創公共部門績效評估體系，榮獲“中國地方政府創新獎”。政府還通過了ISO14001的體系認證，辦事成本低，辦事效率高，為企業發展創造寬松、便捷、高效的環境。

（二）發展劣勢分析（W）

1.住宅項目極度欠缺。 隨著廈門觀音山CBD的快速發展，僅房租價格就從八年前的300多元漲到現在的3 000元以上，約10倍之多。而企業CEO、高管等商務人才的涌入也必然帶來對高端住宅的需求。然而目前觀音山CBD中住宅項目極度欠缺，政府在此區域僅規劃5幅住宅用地，高端樓盤唯鑫塔·水尚一處，并且未來觀音山區域住宅用地將絕無再有。

2.以“政府行為”代替“經濟行為”。從CBD的發展史來看，國外的CBD一種是自發形成，如美國的曼哈頓；另一種是政府的引導，如法國的拉德方斯。當前中國政府在CBD和中心區規劃建設中是決定性的主導力量。例如，北京CBD、上海CBD均是政府主導型；廈門CBD建設中政府也處于謹慎干預的角色。不可否認，政府的引導、規劃在CBD的建設中有著舉足輕重的作用。然而，CBD不是規劃出來的，它是產業發展到一定階段之后的自然產物，完全依靠行政命令制造出CBD的設想是不現實的。

（三）發展機遇分析（O）

1.政策支持愈加明朗，海西建設提速先行。海峽西岸經濟區戰略構想得到了中央的高度重視并被寫入國家“十一五”規劃綱要草案。2009年5月4日，國務院常務會議原則通過了《關于支持福建省加快建設海峽西岸經濟區的若干意見》，國家對海峽西岸經濟區發展的支持力度在持續加大。思明作為海西經濟區中心城市的中心城區，商務產業發展必將迎來重大歷史發展機遇，進而對廈門CBD的發展帶來契機。

2.兩岸金融中心，為海西經濟開啟國際視窗。隨著觀音山“總部經濟區”的形成，2011年3月，獲國務院批準的大陸首個也是唯一的冠以“兩岸”的區域性金融服務中心——“廈門兩岸金融中心”落址觀音山，并成為廈門政府“十二五”期間的金融業發展重點。這標志著廈門觀音山CBD不同于普通的城市CBD，而是同時承擔了海峽兩岸金融交流和往來的重要功能。“兩岸金融中心”所放大的是整個觀音山國際商務營運中心的集聚效應，將輻射力延伸至海西之外更廣闊的市場，這里將成為海西看世界、世界看海西的重要窗口。

3.廈漳泉大都市區建設帶來的機遇。被稱之為“閩南金三角”的廈門、漳州、泉州，將用十年的時間實現三城合一。按照意見稿，至2015年，廈漳泉初步實現同城化，資源要素市場體系一體化形成，綜合經濟實力與臺北都會區的發展差距明顯縮小。到2020年，廈漳泉基本實現同城化，實現產業、空間和社會的高度融合。到時，廈漳泉將基本形成中國對外開放的重要國際門戶功能，成為亞太地區最具活力和競爭力的國際性大都市之一，這將十分利于廈門觀音山CBD的發展。endprint

（四）發展威脅分析（T）

1.區域競爭的不斷加劇。從城市之間來看，除上海、北京等大城市外，大連、青島、廣州、深圳等沿海一線城市，都是廈門發展商務產業特別是總部經濟的有力競爭對手，省內福州、泉州也在和廈門爭奪企業資源。即使從廈門市內來看，隨著觀音山、五緣灣、杏林灣等商務營運中心的建設，還面臨湖里、集美等兄弟城區的競爭，這對廈門CBD的建設都是相當不利的。

2.銀行提高信貸門檻的影響。由于國家加強了對地方政府融資平臺發債的監管，同時為防止地方政府負債率過高，各銀行嚴格控制對政府融資平臺項目的貸款。在當前的房地產市場形勢下，銀行自身也抬高了信貸的門檻，嚴格了審查制度。而廈門CBD正處于高速發展的時期，對資金的需求量很大。在現有形式下，CBD建設融資渠道變窄，資金需求壓力大。

3.國家土地調控政策對廈門CBD建設的影響。隨著國家新近連續出臺一系列土地調控文件，進一步嚴格對征地補償、土地供應和批后監管的要求，土地政策日益嚴格，土地報批難度越來越大，用地指標日趨緊張，同時由于各地需自行完成耕地占補平衡工作，耕地占補平衡工作壓力較大。思明區地處老城區，人口密度高，土地已基本開發，舊城改造難度大、成本高，可供開發后備土地資源不足的問題日益凸顯。

三、廈門觀音山CBD區域經濟發展戰略選擇

（一）強勢（SO）戰略

從遠期發展來看，廈門觀音山CBD要借助區位優勢，充分利用“兩岸金融中心”的大好機遇，為海西經濟開啟國際視窗。觀音山CBD不同于普通的城市CBD，而是同時承擔了海峽兩岸金融交流和往來的重要功能?！皟砂督鹑谥行摹彼糯蟮氖钦麄€觀音山國際商務營運中心的集聚效應，將輻射力延伸至海西之外更廣闊的市場，這里將成為海西看世界，世界看海西的重要窗口。

（二）扭轉（WO）戰略

廈門觀音山CBD應著眼于海峽西岸區域經濟一體化的大環境，謀求新的發展空間，增強帶動和輻射能力；抓住國家支持海西發展和對臺關系回暖的機遇，切實加強與周邊地區的溝通與聯系；鼓勵企業在更大的范圍內考慮產業布局，引導企業把總部留在思明，把生產基地設在具有比較優勢的周邊地區，促進區域間產業協作。

（三）規避（ST）戰略

結合廈門CBD的區位條件、產業特點和國際化發展新要求，堅持“適度超前、留有余地、靈活調控”的原則，科學規劃、精心建設，為外向型經濟發展與調整留出必要空間。創新投融資系統，深化投融資體制改革，多渠道籌集廈門CBD建設資金；加強和國內外知名的商務服務業企業的聯系，著力引進一批法律、財務、管理、咨詢、投資、會展、策劃等企業，提升專業服務水平。

（四）防御（WT）戰略

依托觀音山CBD和轄區商務樓宇的載體資源，著力引進國內外知名的優秀總部型企業進駐；適時啟動營平片區等舊城改造項目，融入商務樓宇建設，為商務產業發展提供新的載體；引進國際性投資機構，建立高新技術企業和國際風險投資機構信息交流平臺；充分挖掘利用轄區老舊廠房資源，使其改造成商務樓宇，進一步盤活資源。

結語

當前廈門觀音山CBD區域經濟的發展，既有廈漳泉大都市區建設、國家支持海西發展和對臺關系回暖等帶來的機遇，又面臨著資金、土地資源不足等方面的傳統制約因素，經濟發展中一些長期性和深層次矛盾依然存在。在認清內外部優勢和劣勢、機遇和挑戰的基礎上，以發展的眼光，重新制定符合廈門觀音山CBD片區的經濟發展戰略，充分發揮優勢、利用機遇、克服困難、規避風險，將潛在的優勢及機遇轉化為現實的經濟競爭力，以期實現廈門觀音山CBD區域經濟的快速穩步發展。

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[4] 廈門市思明區人民政府網站，http：//www.siming.gov.cn/rdzt/zjgys/.

[5] 周建鵬.基于SWOT分析法下的區域經濟發展戰略選擇[J].經營管理者，2011，（7）.

[責任編輯 安世友]endprint