中國城鎮(zhèn)居民住房銷售面積的多因素分析

馬一丹

摘 要：自20世紀90年代以來，中國房地產業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，并且成為了中國經濟發(fā)展的引擎和典型性支柱產業(yè)。近年來城市房價漲得過快、房價過高，已是一個不爭的事實。根據目前房地產業(yè)的狀況，從計量經濟學的角度解釋說明居民平均貨幣工資，商品房屋銷售住宅均價，房地產開發(fā)建設竣工房屋面積，國民生產總值對商品住宅房屋銷售總面積的影響程度，繼而從中發(fā)現(xiàn)值得深思的問題。

關鍵詞：F值；t值；多重共線性；城鎮(zhèn)居民；住房；銷售面積

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）25-0167-02

一、問題的提出

1980年，中國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積僅為7.18平方米，經過住房商品化改革，1998年達到18.7平米，直至2010年增加到31.6平米。專家預測，到2020年，按人均住房20平方米計算，僅城鎮(zhèn)新增人口每年就需增2億平方米以上，房地產業(yè)在國民經濟和社會發(fā)展中的重要地位將更加逐漸突出。

但近年來城市房價漲得過快、房價過高，已是一個不爭的事實。而房地產這種不合理增長也會帶來的一系列負面影響：一是房地產市場泡沫的不斷擴大，將進一步加大市場風險；二是很多中低收入者缺乏基本的現(xiàn)實購買力；三是抑制其他方面投資，造成畸形發(fā)展，降低了中國在國際經濟環(huán)境中的競爭力。因此，研究房地產業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢是十分必要的，通過研究結果來制定正確的應對方針，以期實現(xiàn)投資者和決策者利益最大化。

二、變量的選擇

影響消費者購房行為的主要因素有消費者自身因素、社會因素、企業(yè)和產品因素等。因此，我們主要選取了居民工資水平，商品住宅房屋的價格和供給，以及國民生產總值作為此次研究模型的解釋變量。

三、構建模型

從中宏數據庫采集1994—2011年的樣本數據，依據計量經濟模型的構思，建立模型：

Y=C+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+U

其中，被解釋變量Y代表商品住宅房屋銷售總面積；解釋變量X1代表居民平均貨幣工資；X2代表房地產開發(fā)建設竣工房屋面積；X3代表商品房屋銷售住宅均價；X4代表國民生產總值；U為隨機誤差項。

四、模型估計結果

根據相關數據，運用EVIEWS軟件計算出：

Y=-32 983.16+1.577X1+0.252X2+23.571X3-0.161X4

經濟意義：從經濟意義上來說，居民住房購買面積會隨著居民平均工資，房屋住宅供給和房屋住宅價格的增加而增加，而與國民生產總值呈反向關系。

五、計量經濟學檢驗

（一）統(tǒng)計檢驗

擬合優(yōu)度：由R2=0.988988可知，方程的擬合程度很好。

F檢驗：在顯著水平為0.05的情況下，查詢得到 F（4，13）=

3.18，很明顯F=291.8934大于3.18，全部變量聯(lián)合起來對模型有顯著影響。

T檢驗：在顯著條件為0.05的情況下，查詢得到T（13）=

2.16，只有X3的解釋變量顯著。 X1、X2、X4的t檢驗不顯著，說明可能存在多重共線性問題。

（二）多重共線性檢驗并修正

由數據顯示：F值很高，但X1、X2、X4的T檢驗不顯著，已經表明存在多重共線性問題。因此，采取逐步回歸法以消除多重共線性，分別利用EVIEWS6.0軟件進行回歸。

經過修正得出，X2和X3方程的擬合程度最高，并且T檢驗和F檢驗均能通過，模型達到最優(yōu)。

六、結論

經過以上計量經濟學檢驗，得出的最終方程為：Y=-28 258.03+

0.386X2+18.80X3

本模型的經濟意義可解釋為：居民住房購買面積會隨著房屋供給和房屋價格的增加而增加，而國民生產總值與居民人均工資水平對其的影響不太顯著。

按照經濟學原理，一般商品的價格同需求呈反比例關系，但是，在中國的房地產市場，商品住宅房的購買數量卻隨著價格的增加而增加。由此可見，中國的商品住宅房已經從正常消費品的行列進入到奢侈品行列，高漲的房價使得購房成為一種奢侈行為，加之物價水平的一直上漲，買房也成為了一些投資者用來保值增值的手段，這逐漸使得房產市場上的投機需求不斷增加，并且隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，房屋住宅的正常需求也明顯增加，于是出現(xiàn)了房價越高，購買數量越多的現(xiàn)象。中國房地產的泡沫現(xiàn)象已經很嚴重，若繼續(xù)任由其發(fā)展，其未來會令人十分堪憂。因此，中國政府必須進行房地產市場改革，才能維持經濟的健康發(fā)展。建議如下：（1）加快實現(xiàn)房地產發(fā)展由粗放型向集約型轉換，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；（2）加大財稅體制改革力度，調整財政收入分配關系，減少政府對土地財政的高度依賴；（3）通過房產稅及限購政策控制投機性需求；（4）大力發(fā)展保障房建設，為低收入者提供廉租房，抑制市場跟風現(xiàn)象；（5）優(yōu)化供給結構，防止結構性過剩。參考文獻：

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Chinas Urban Residents Housing Sales Area of Multi-factor Analysis

MA Yi-dan

（Xian University of Electronic Science and Technology Institute of Economics and Management，Xian 710071，China）

Abstract：Since the 1990 s，the rapid growth of China's real estate industry，and become the engine of Chinas economic development and typicality pillar industry.Urban housing prices rose too fast in recent years，housing prices are too high，is an indisputable fact.In this paper，according to the current situation of the real estate industry，from the Angle of econometrics，explain the average of the monetary wages，commodity house average home sales，real estate development and construction completion of building area，the gross national product of the influence degree of the commodity residential housing sales area，and then find the problems worthy of thinking deeply.

Key words：F value；T value；Multicollinearity；urban residents；house；sales area

[責任編輯 安世友]endprint