唐朝的樓市崩盤之后

李開周

唐宣宗大中十年（856年），敦煌居民沈都和因為急等錢用，賣掉了自家的房子。按照慣例，他跟買方簽了一份房屋轉讓合同，合同上寫道：“慈惠鄉百姓沈都和，斷作舍物，每尺兩碩五升，準地皮尺數。算著舍櫝物二十九碩五斗陸升九合五圭干濕谷米。其舍及地當日交相分付訖。”

什么意思呢？就是說沈都和這套房子按面積計價，每尺價值小麥兩碩五升。另外房子里所有家具陳設也隨房子一塊兒出讓，價值小麥二十九碩五斗六升有余。“碩”是容量單位，跟“石”通用。唐朝一石有59.4公升，一斗是十分之一石，一升是百分之一石。按每公升小麥重1.5斤計算，唐朝一石小麥重90斤，一斗小麥重9斤，一升小麥重0.9斤。所以“兩碩五升”小麥重約 180斤，按今天麥價8毛一斤去買，至少需要140元。

唐朝的“一尺”是0.09平方米，“每尺兩碩五升”，說明每0.09平方米能賣140元，也就是每平方米能賣1555元。放在一千多年以前的敦煌，這房價是很高的。

不過歷史不喜歡孤證，單憑這一宗交易，并不能說明敦煌的房價普遍高企，所以我還要再舉個例子。

唐僖宗乾符二年（875年），同樣住在慈惠鄉的另一位敦煌居民陳都知賣掉了自家的宅基，換來小麥“八百五碩五斗”，即805.5石。按每石價值 140元計算，陳都知家的宅基賣了人民幣112770元。那塊宅基面積換算下來是大約203平方米。拿宅基總價除以宅基面積，可以得出這塊宅基的單價：每平方米556元。考古報告顯示，唐代敦煌民宅全是單層，容積率很低，所以當地價高達五六百元一平米的時候，房價在千元以上是完全合乎邏輯的。

我手頭還有一批唐代敦煌的雇傭文書，那些文書上顯示，在公元九世紀后期，不管是幫人牧馬放羊，還是給人運送貨物，甚至包括替人當兵在內，敦煌平民每月的收入一般都不會超過兩石小麥。換言之，工薪階層的月薪大多在300元以下。像這樣的收入水平，就是一年不吃不喝，也只能掙夠兩三個平米。

值得慶幸的是，這樣的狀態并沒維持多久，敦煌房價在每平米1555元這個萬惡的制高點上盤旋了一會兒，很快就急轉直下。套一句比較現代的說法，敦煌樓市崩盤了。

唐昭宗乾寧四年（897年），敦煌居民張義全賣房，“東西一丈三尺五寸，南北二丈二尺五寸”，只賣了小麥“五十碩”。一計算，建筑面積28平米，售 價7000元，每平米才賣250元。唐昭宗天復二年（902年），敦煌居民曹大行跟人換房，“東西三丈五尺，南北一丈二尺”的房子，僅估價“斛斗九石”。 換言之，38平米的房子，只能賣1260元，已經降到了33元一平米。

關于敦煌房價，目前能找到的文獻非常之少，暫時還弄不清剛開始房價為什么高企，后來又為什么暴跌。

不過我能確定一點：在敦煌房價暴跌之后，大唐朝廷和敦煌政府都沒有出手救市。當然，唐朝沒有銀行，也沒有房貸，那時候的中央政府壓根兒不可能通過降低利率和首付來救市。

據我分析，唐朝政府之所以不救市，倒未必是因為它更能替廣大購房者著想，才容許房價不斷下滑的，而極有可能是因為以下幾個原因：

第一，當時沒有專門的開發商，所謂房地產交易只是在業主之間進行的二手房買賣，而業主們作為一盤散沙，是沒有能力游說政府做出救市決策的。

第二，當時房地產行業在整個國民經濟領域所占的比重非常小，無論這個行業是否興旺，都不會導致GDP下滑。

第三，當時的財政收入主要來自于田賦和人頭稅，政府從來沒有想過賣地生財，房價暴漲也好，暴跌也罷，只能影響影響地價，而影響不到政府的利益。

我把唐朝政府不救市的原因歸納為這么三條，似乎太啰嗦，其實還可以說得更簡單一些，那就是救市并不能給唐朝政府帶來好處。如果救市既能刺激經濟增長，又能增加財政收入的話，我相信唐朝政府會做出完全不同的決策。