實事求是發展養老地產

王玨林 李叢德

不僅我國，全世界哪個國家也都從未面臨過目前的老齡化局面。養老和教育一樣是人類社會的決定性問題。目前在我國，養老地產目前熱度非常高，但是問題也非常多，主要包括以下幾個方面：一是真實養老地產不多。目前的養老地產大部分都是為了批地、賣房子而包裝的養老地產。優秀的養老地產項目也不少，但是比例很小。普通住宅開發商搞養老，在理念、策劃、規劃、設計、配套、服務等專業技術領域都很難達到要求；二是缺乏系統性。養老事業是一個和婦女事業、兒童事業同樣龐大的產業。養老地產更應該是城市建設的一部分，就是一個小微型城鎮化建設，要遠比普通住宅地產項目復雜得多；三是社會保障不足。養老是全社會產業，養老地產也需要社會化的保障基礎。醫療、文化、交通、商業、經濟、金融、通訊、治安等各方面都需要保障，這個工作量非常大。四是環境難以滿足要求。與保健療養機構一樣，養老地產的環境要求也比較高，多數位于景區、山林、沿海等地，最少也是遠郊，能滿足社會保障的城市區域大部分又難以達到。

養老是大事業，是決定國家穩定、發展的根本性事業。解決好老人問題，與解決好兒童問題一樣重要。一定要腳踏實地、尊重實際、實事求是地去做養老地產開發，一定要扎扎實實地做好以下幾個事情：1、要建立養老服務思維。不是簡單的想法，而是要編制出一套完整的養老地產的需求系統；2、做好養老專用設計。要完全以老年人和相關人員、機構和社會群體的需求出發，做好調研、統計、論證和規劃，做好先進、務實、合理、全面的項目設計；3、完善功能建設。要滿足養老工作、老人生活的各種功能需求，不能有缺、漏、次，以不搬家為目標。延慶有一個養老地產項目，加裝的景觀電梯非常漂亮，雖然能讓老人上下樓，但是尺寸還是普通電梯，放不進去擔架；4、價格要穩定。嚴格來說，養老地產不完全是投資品，更多是消費品。因此養老地產的價格要有穩定性，不能完全市場化，像普通地產一樣波動；5、價格要合理。養老地產是多功能產業，附加值高，優質優價是應該的，低配置銷售是有問題的。房價既不能虛高，也不能廉價促銷；6、開發、銷售和服務系統化。養老地產的消費性質決定了開發、銷售和服務應該一體化，至少是關聯化。如果開發、銷售和服務不能緊密關聯，最終會導致服務缺失、后續糾紛不斷。而且銷售價格也不可能理想；7、金融配套要落實。地產是大額投資和消費，沒有金融配套，很難快速發展。養老地產的消費性強，其價格和價值更穩定，更有利于長期穩定回報，屬于優質金融資產。這個問題上，地方政府一定要多牽頭，主動組織金融配套。金融機構也應該設立單獨的養老地產信貸部門，提供更好、更專業的服務。