樓市價格調整幅度無法左右

易憲容

有報道稱，因商品房庫存過高而一度被冠以“鬼城”之稱的江蘇常州，在這個月中旬以黨報頭條向市民呼吁“目前已到購房好時機”，但是，這呼吁已經過去十天了，購房者的觀望情緒并未明顯改觀。就如當地的房地產企業工作人員所說的，從目前房地產的形勢來看，并不是吆喝幾聲，市場行情就能好起來的。

正如我早就指出的那樣，今年國內房地產市場出現周期性調整，并非如早幾年那樣是由政府的房地產宏觀調控政策所左右，而是市場力量使然。比如說，住房市場的供求關系變化、金融市場條件的不同、市場投資者的預期逆轉等。而這些市場因素只能由市場來決定，而不是會由政府房地產政策來左右，反之，政府想人為干預住房市場可能給房地產市場帶來更高的風險。

現在的問題是，對于國內住房市場的周期性調整，是全國性的還是區域性的？住房市場的周期性調整會延續多長時間、調整的幅度又有多深？或如有些投資者所說的這次房地產市場周期性調整的底在哪里？

首先，對于國內住房市場的周期性調整，目前國內基本上形成共識，即今年的住房市場調整是一種趨勢或今年就是房地產市場調整年。因此，無論是全國住房市場現實趨勢，還是國家統計局所公布的數據，都表明今年的房地產市場的調整是全國性而不是局部，只不過不同的城市調整的幅度會不一樣。正因為，今年的房地產周期性調整是全國性，它對今年經濟增長的沖擊與壓力肯定不少。這就是為何不僅地方政府紛紛出臺房地產救市之政策，而且中央政府隱性救市的信息與方式隨處可見。

不過，既然今年國內住房市場周期性調整是一種共識，是一種市場因素使然，因此，中央政府在這個時候不需要過多關注這種房地產市場周期性調整對經濟增長之沖擊，更不需要采取各種隱性方式來救房地產市場。因為這樣做只會增加市場之風險及把房地產市場問題更加復雜化。因為，如果中央政府面對國內住房市場是一個投資為主導的市場這個事實，那么當前的房地產市場的周期性調整是擠出房地產巨大泡沫的最好時機。如果當前房地產市場的巨大泡沫不擠出，反之希望通過隱性方式來托住房價（比如最近政府職能部門又在如出臺限購政策那樣出損招，即對商品房回購、降低按揭貸款利率等）。其結果是讓先進入住房市場的投資者大獲其利而逃之、讓新進入的購買住房者推入高房價火坑、讓一些房地產企業輕松撤離，最后則讓一個巨大債務包袱由政府來背著，而買單者則是全國人民。但房地產市場價格的周期性調整并不會因為這種托市而停止，只不過把這種周期性調整的時間延長。

其次，在投資品市場，價格大幅波動是必然。既然當前國內房地產市場是一個投資為主導的市場，目前進入住房市場交易者其目的就是買了之后以更高價格賣出。在這種情況下，住房作為一個投資產品，投資者對價格是不敏感的。也就是說，投資者進入住房市場，并不在于進入時其購買價格高低，而在于購買之后是不是以更高的價格賣出。所以，在一個以投資為主導的住房市場，其價格可以快速上漲，當然也可以快速下跌，關鍵就得看金融市場條件及投資者的市場預期。

所以，有人認為中國房地產市場調整不會“崩盤”，而房地產市場的周期性調整也應該是窄幅浮動，而非大起大落。其實，對于這樣的言論，其隱含的假定是前后矛盾的。因此，既然認為房地產市場不會“崩盤”，那么其前提條件就是認可當前的房地產市場一個以投資為主導的市場。既然住房市場是一個投資為主導的市場，任何投資品的價格并不取決于實體性的產品供求關系，而是取決投資者的市場預期，因此住房市場的價格快速上漲及快速下跌就極為平常。在這種情況下，想人為的控制房價在某種幅度下波動是不可能的。

再次，國內房地產市場周期性調整的幅度或底部，并非當前多數人所認為調整到某種幅度到底，然后反彈。因此，這還是假定中國住房市場仍然是一個投資為主導的市場。但實際上，國內房地產市場之所以會周期性調整，就在于這種性質的住房市場已經是不可持續了。它一定要轉型為以消費為主導的市場。而以消費為主導的住房市場核心就是房價回歸理性，即絕大多數居民有支付能力來購買。這是當前中央政府的房地產市場發展宗旨，也是房地產市場真正成為社會經濟增長動力的關鍵所在。

不過，國內住房市場要實現這種轉型，并非是一蹴而就的，而是一個過程。對不同的城市來看，這種轉型過程也是完全不一樣。因為，在住房市場轉型過程中，它能夠不斷地把居民住房消費釋放出來（在以消費為主導的住房市場，居民消費是多層多元化，住房市場價格調整不同，對居民住房消費的釋放也不一樣）。直到絕大多數居民都有支付能力進入住房市場，那么這個市場的價格就回歸理性了。比如說，目前溫州、鄂爾多斯的一些房價與最高時下跌50%以上了，人們能夠說已經到底了嗎？是不一定的，就得看調整后的房價與當地居民的實際購買力是否相合，如果差距大，仍會調整。

也就是說，房地產市場預期一旦逆轉，房地產市場性質一旦要轉型，那么房地產市場價格大幅調整是必然，房價回歸理性也是必然，否則，調整后的房價仍然不能讓絕大多數人有支付能力進入市場，那么這種調整仍然會繼續進行。同樣，以消費為主導的住房市場價格同樣是由市場來決定，不是誰可左右，特別不是政職能部門來左右。否則，這個國內房地產市場無法健康發展。