地產信托收兵

俞凱

最好的時代已悄然逝去了嗎？

一路“高歌猛進”之后，在宏觀經濟、房地產、地方債務等方面的風險短期難有實質好轉的情況下，信托風險持續累積和發酵，行業監管也因此逐步升級。

在近期召開的一次銀監會內部會議上，監管層通報，有3家信托公司“存在嚴重風險”、11家信托公司“存在較大風險”。

在更早前的6月，審計署陸續公布多家央企2012年財務收支審計結果。華潤信托、昆侖信托及中投信托因不規范行為被點名，其中涉嫌違規項目金額超60億元。

更為嚴格的監管條例也隨之而來。

今年8月，最新版《信托公司監管評級與分類監管指引（修訂稿）》頒布，根據這一“扶優限劣”的監管條例，監管層將強化對信托公司風險與合規的監管力度，從風險管理、資產管理和合規管理三個方面對信托公司進行分類評級，并將評級結果作為監管機構配置監管資源、采取監管措施、確定市場準入的主要依據。

這也意味著，評級落后的信托公司甚至將面臨存亡之危。

一邊是尚不明朗的宏觀經濟環境，一邊是競爭日趨激烈、業務門檻不斷提高，信托公司凈利潤猛增的時代已經一去不復返，信托公司亟須通過業務創新來尋找新的利潤增長點，創新與轉型成行業共識。

“鼎新”總是與“革故”相伴隨，對整個信托行業而言，“革故”就是要重新審視給整個行業帶來越來越多麻煩的房地產融資。

根據業內人士分析，上述被點名的信托公司中，不少就是因為房地產信托項目風險高企導致風險預期加重；而隨著信托資金的離開，可能會對房企的融資成本和資金鏈條造成進一步的影響，進而導致存量信托項目的風險提高。

隱現拐點

信托公司“高歌猛進”的時代已漸漸遠去。2014年上半年，信托業諸多指標增速有所放緩，這被不少業內人士解讀為“更明確的拐點跡象”。

半年報數據顯示，二季度末，信托資產總規模再次攀高至12.48萬億元，較一季度環比增長6.40%。但按照月份統計口徑，相比5月末，信托業的資產規模出現小幅度下滑，這也是信托規模指標首次出現月度負增長。

按照北京某信托公司發展研究部人士的說法，資金投向信托行業有收緊的跡象，而從數據上來看，按照單季度維持6.40%的增速，則意味著年末要達到15萬億元，總體來說，實現這一數字的可能性不大，因此，信托規模增速勢必會出現較大幅度下滑。

信托規模增速下降有兩方面原因：從外因上看，在競爭越來越激烈的泛資管背景下，信托報酬率一降再降，吸引力變小；從內因上看，面對頻發的兌付風險事件，信托公司主動提高了業務門檻來控制風險，業務擴張的步伐明顯放慢。而“99號文”也讓信托公司在產品銷售上“折翼”，對產品的募集和銷售產生了明顯沖擊。

行業的盈利水平在競爭加劇局面下也有所下降。2014年上半年，50家信托公司的平均凈資產收益率為8.36%，相比去年同期的9.28%下降0.92個百分點，中位數7.86%也較2013年上半年的8.13%低。據統計，外貿信托、江蘇信托、中誠信托、華融信托、新華信托、甘肅信托等眾多公司今年上半年凈利潤同比都有所下降。

根據納入統計的業績預報數據，外貿信托2014年上半年凈資產為56.89億元，排名第12位，去年同期為57.96億元，排名第8。外貿信托凈利潤也出現了下滑，由去年6.42億元、排名第5，下滑至6.12億元、排名第8。

甘肅信托則是在各項指標上都出現了明顯的下滑。凈資產方面，甘肅信托以15.11億元，排名第48，下滑10名；凈利潤由去年同期的1.29億元縮減至0.53億元，排名下滑14位至49位、倒數第二；凈資產收益率也從9.2%降至3.95%，從排名16大幅降至47位。甘肅信托在收入水平上，同樣排名倒數，0.92億元排名49，倒數墊底，并且自有業務收入為-0.07億元。

凈資產收益率上，華融信托、興業信托、華宸信托、新華信托、甘肅信托、中糧信托等公司該項指標同比下降明顯，不過，其中也有公司因為增資擴股造成凈資產收益率下滑。

鮮有業內人士愿意將目前的發展階段定義得過于悲觀，但是壓力卻越來越值得關注。

“過去信托公司主要依賴的融資類信托業務，確實可以說到了天花板，無論是比重還是增速都連續多個季度下滑；而對于投資類信托和事務管理類信托業務，則還有很大的發展空間。”方正東亞信托總裁周全鋒對外界分析指出。

從經營來說，信托公司確實面臨經營拐點，傳統融資類業務發展陷入困境，投資類業務和其他創新業務后勁不足，導致經營業績增長乏力。從行業成長來說，與發達市場相比，全行業信托資產規模占GDP比重仍然較低，資產證券化、土地流轉信托、家族信托等業務都還處于起步階段。

但是從今年以來的情況來看，信托公司參與資產證券化，仍然屬于在銀行的夾縫中尋找業務，整體的創新并不突出；而在土地流轉信托、家族信托等業務領域，只有中信信托和平安信托等偶有亮點，能否成為信托業的下一個增長爆發點仍是個未知數。

風險泥沼

盡管上述監管層此次點名，風險資產以能源和礦產類項目居多，但是不少被點名公司同時涉及房地產信托市場的風險；同時，審計署所點名的華潤信托、昆侖信托及中投信托則主要涉及地產項目以及銀行間債券市場業務。

在這一背景下，房地產信托給信托行業帶來的變化更值得關注。以往房地產信托是信托擴容的主要領地，而如今卻成了風險事件頻繁爆發的一個切口。

部分信托公司業績下滑與其過度集中開展房地產項目密切相關。申銀萬國的統計數據顯示，2014年集合資金房地產信托預計到期總規模為1780億元，其中四季度是房地產信托的兌付相對高峰期，為528億元。

近期，廣州亞運城項目半價甩賣，而安信信托近日發布公告稱，其“廣州亞運城信托貸款集合資金信托計劃”于2014年8月17日到期，這一信托存續規模余額約為4.93億元，為成立規模的16.9%。

同樣的還有中融信托。中融信托起訴浙江賽日新材料科技有限公司及其實際控制人陳維君、慈溪圣天龍置業有限公司，要求賽日新材歸還本金1.43億元及罰息，圣天龍置業抵押擔保的土地與建筑物履行優先清償責任。

而根據相關媒體報道的情況，安徽壽縣的陽光半島項目，則因為項目公司破產清算套牢了華潤信托、中鐵、大業和新時代等多家信托公司，被套的主要是單一信托產品。

對于這些風險事件的理解，則是信托公司選擇下一步路徑的一個重要背景。

目前的風險主要來自兩端，一是項目端的風險，主要是前期開發過程中的項目選擇問題和后期管理過程中的兌付問題。目前信托公司都通過提高項目和交易對手的選擇標準，主動縮減房地產等高風險行業的項目規模，通過聘請外部專業機構參與評估調查等方式，提高專業化和精細化程度。在信托產品標準化和“去剛性兌付”逐步推進過程中，信托公司的項目端風險會隨之減弱。

二是銷售端的風險，主要是產品銷售過程中銷售效率不高和產品銷售誤導的問題。目前，資金成本上升，投資者風險意識上升，對于項目的標準自然而然提高了。此外，由于市場上非正規銷售人員的不規范營銷或銷售誤導引致出現一些糾紛。

四川信托研發部負責人白云則認為，從去年年末開始，信托公司發展已經面臨著很大的壓力，問題是多方面的，但是歸結起來最主要的就是投資者的需求在發生變化，過去投資者的需求就是一味地追求高收益，但對于某些產品，并不是說產品收益越高，客戶就越認可。未來的話，我們覺得投資者需求的變化，是更加多元化、專業化和個性化。

鳴金收兵

房地產信托面臨的問題并不止于風險事件頻發。統計數據顯示，上半年，房地產信托發行規模為1332.38億元，較去年下半年環比下降26%。

有部分信托公司選擇逆勢而上。1-6月共發行696只集合類房地產信托，占總成立規模的28%。房地產信托發行數量較多的信托公司有四川信托、中融信托、五礦信托、新華信托、中鐵信托、華融信托、長安信托，分別發行126只、44只、34只、34只、31只、28只、24只。

比如在3月24日-4月23日，月度統計周期內，僅五礦信托就發行了24億元房地產信托，而該公司同期發行的集合信托總規模只有37億元，占到其業務比重的65%。

更近的一個時間周期，7月份至今，房地產信托新增規模已較一、二季度同等期限出現明顯縮減，業內人士預計下降幅度可能有三成左右，但長安信托、五礦信托和四川信托的房地產信托發行規模仍比較高。

另一份數據顯示，7月以來，房地產信托在全部信托中的比重為14.85%，而今年一、二季度同期內，地產信托占比分別達20.01%和16.38%。

即使仍然在努力經營房地產信托業務的公司，也對于融資方有更高的資信要求。以長安信托為例，統計顯示，年內長安信托的房地產信托規模為112.46億元，其年內發行的“中大銀泰城”、“寧佳置業”等單筆資金超過5億元的房地產信托項目就達6只；雖然如此，但房地產業務僅占長安信托信托規模總量的13.89%，仍低于年內行業平均值。從風險來看，由于融資方是保利、奧園這樣的大型開發商，違約程度會很低。

監管層對于房地產信托也做出越來越多的指導性意見，據業內人士透露，銀監會已經口頭要求各信托公司防止房地產項目風險，從謹慎對待三四線城市房地產項目、暫停涉入三四線城市的房地產項目、盡量不做民營企業位于非核心城市的房地產項目業務等角度進行了指導。

渣打銀行日前發布的調查報告顯示，近幾個月開發商融資持續緊張。在渣打調研的30家開發商中，預計18家開發商信托貸款違約，比銀行貸款違約將更為普遍。超半數開發商也表示，即便銀行貸款違約可能性不大，但近期這一風險明顯上升。

投融資市場本是雙刃劍，房地產信托收緊之后，會對信托行業帶來一系列影響。由于信托資金的離開，同時可能會對房企的融資成本和資金鏈條造成進一步的影響，從而導致存量信托項目的風險提高。

比如，在上述安徽壽縣的陽光半島項目中，該項目開發商在經營初期獲得不少集合信托的支持，但是隨著風險暴露，信托公司紛紛撤離，導致該項目風險突然增加，該項目無法招徠集合信托青睞，最終加劇了資金鏈的斷裂的壓力。而最終被套的均是單一信托，也顯示出信托公司在風險之前已經早作打算。

“尤其是部分信托產品與項目期限錯配，當后續信托資金不愿意再介入項目時，會導致項目方融資環境突然惡化，使得項目經營的風險加劇。”北京某信托公司策略發展部負責人分析說。

同時，房地產信托市場遇冷，也會接踵波及到券商資管和基金子公司業務。按照統計數據，目前存量的券商資管產品中，至少有近200只產品都是以地產貸款形式最終投向了房地產。多數為券商資管產品募集資金主要投資對象為購買對應的信托產品，對應的信托產品則以信托貸款形式投向房地產。此外，不少基金子公司擔任房地產信托的募資通道，一旦房地產信托受冷，券商資管和基金子公司等相關業務也將大打折扣。

房地產信托的景氣可謂信托業發展的一個階段性標簽，這個標簽的存留與否，改變與否，都將波及面廣泛而巨大。