房地產危機控制及其出路

簡貴來

2014年中國經濟下行壓力大，房地產整個行業萎縮，這不僅僅是一個行業的興衰問題，更涉及40多個行業的健康均衡發展，是個社會化的大問題，涉及面廣，潛在危害巨大，重新梳理經濟治理的思維十分必要。

房地產危機外溢已形成規模

（一）房地產庫存出現歷史高點

國家統計局最新發布的“2014年1—6月份全國房地產開發和銷售情況”顯示，全國樓市呈銷售量價增速雙降的局面。新建商品住宅庫存量再創歷史新高，加上市場成交持續低迷，樓市供需失衡的局面已經顯現。據國家統計局數據顯示，截至6月末，商品房待售面積54428萬平方米，其中，住宅待售面積增加634萬平方米，監測的35個城市中有29個城市庫存出現了同比增長現象。

（二）調控合理目標應是量升價平，但目前出現了規模化的量價齊跌局面

可以說，現實狀況與調控目標背道而馳。加之過去長期調控政策的余威，去房地產泡沫成了又一種房地產調控形式，去泡沫化變成甩干桶，破壞性力量明顯，導致事與愿違。

（三）資金在開發企業形成中梗阻

開發企業的財務費用激增30%—50%，嚴重扭曲著企業的生存環境，為下一步推動價格上漲埋下隱患。開發企業資金中途斷裂，容易造成嚴重的勞務糾紛。而企業為保生存而在價格上開展的惡性競爭，其結果不是樓市回歸合理價，而是飲鴆止渴，破壞市場長期形成的基本結構和運行規則，形成對經濟規律的長期破壞。

（四）關聯產業產能過剩被放大

中國在剛剛啟動重化工產業退出時，又大規模地對其投入，強化了整個產業鏈的產能規模，導致投資規模巨大，其代價是目前宏觀調控政策的兩難選擇。長期來看，工業投資效率和規模化企業的生存、發展和金融危機問題同時被拖到了懸崖邊；從短期看，房地產產業的平穩發展是有利于工業產能去化的，并能夠給產能過剩的合理調整留下空間。

（五）財政階段性危機扭曲政府治理

與房地產關聯的稅費及土地出讓困境和稅收大幅波動給地方政府帶來了新的困難，并驅使政府治理方式在改良道路上回頭，惡化投資環境；同時，影響地方政府調結構、轉方式的大局，拖累結構調整，進而強化社會治理冷熱不均。

隨著房地產危機的進一步擴大，其危害會呈現蔓延趨勢。包括誘發金融危機、開發企業規模化塌陷、市場停滯或爆發、經濟規律失靈、規模化無效投資被洗，引發下一輪循環、拖累新型城鎮化建設等。或者說，導致的不僅僅是大規模投資浪費問題，更是經濟結構調整被打亂，國家治理的市場機制被破壞，嚴重改變市場經濟的發展軌跡。

房地產危機邏輯

（一）認識危機是當務之急

價格泡沫一直是人們關注的焦點，但其實這本身就是一個誤區，會影響社會大眾和政策制定者的思路。回顧歷史：2008年前房地產市場沒有明顯的泡沫化，房價上漲并不很突出，但在泡沫論下開始了調控；2008—2011年房地產市場在政府的刺激下經歷了明顯的泡沫化，房地產企業存貨大幅度上升；2012年以來，除少數特大城市外，房地產市場實際上已經進入了去泡沫和去存貨的過程，這個過程導致房地產市場萎縮和經濟下行，卻沒有達到預期的去泡沫而健康市場的目的。

事實上，房地產泡沫長期存在是經濟規律使然，在一定程度上是有利于房地產市場的發展的。在沒有價格泡沫的科學評價體系下，用過去的眼光看待現在，是過度持有世俗觀點的表現。房地產市場是高度競爭的市場，泡沫的存在和擠出是市場自我調節的問題而不應該成為政府干預的理由。

（二）量價齊跌

調控的理想結果應該是量升價平（跌），但實際情況是，雖然目前官方數據公布的2013年銷售13億平方米，2014年上半年48365萬平方米，結論是銷售量仍為歷史高點，可這與市場整體感受嚴重背離。研究關聯指標如稅收、銀行資金回籠和開發商實際情況后可以判斷，目前的基本態勢是量價齊跌。

（三）預期顛覆

長期調控的后遺癥顯現，房地產拐點論世俗化強化了觀望情緒，房產稅、財產登記等政策性消息束縛了社會力量的投資。

（四）不對稱博弈

在針對滿足中低收入人群的經適房、保障房的公共政策缺項的時候，社會把更多的公共政策的責任轉移給市場化的開發商是不現實的。在政策上，治理樓市不分商品房和保障房，不分政府責任和市場責任，不分供給和需求的檔次也是不可取的。

房地產危機關聯及外溢

房地產的危機外溢局面已形成。其基本特征表現在工業產能過剩的放大、產業鏈不均衡的強化、市場資金流阻滯、多向力量抑制產業自我調節。在市場上表現為縱橫傳導關聯行業波動加劇、房價只能跌的一邊倒預期扭曲產業規律，出現了歷史上最為嚴重的產業、資金、企業家信心的破壞性擠出，這勢必導致市場紊亂加劇。而危機外溢的基本危害主要集中在資源重復浪費、投資效率低下、破壞產業規律、觸發金融危機。

房地產調控的邏輯

上幾輪房地產調控的目的在于追求“合理價格”。但這與市場經濟的基本規律和房地產處在發展初期的現實是不相符的。在使用調控方法的過程中，也出現了以下幾點失誤：錯失利用供求關系調控市場的機會；讓房地產企業擔負了太多的社會責任；相互羈絆的經濟政策；過度使用需求管理，缺乏供給管理、預期管理；社會公共政策缺失，政府過度干預市場，違反了“市場決定買賣，供求決定價格”的基本規律。

因此，最終的調控的結果必然是市場紊亂。進入2014年，房地產的大氣候已發生本質變化，在政府的寬松政策推動下，市場反而漸行漸遠，低迷而缺乏信心。

市場呼喚房地產產業頂層設計

中國處在社會、經濟發展的初級階段。房地產興經濟未必興，但房地產衰經濟一定衰！只有在國家建設水平達到更高層面，人民的居住水平得到極大提高的基礎上，房地產市場規模的萎縮才是健康的萎縮。市場呼喚房地產產業頂層設計，而以下幾點是首先要做到的：

（一）理清房地產產業概念，改變管理模式

目前中國的房地產管治模式是計劃經濟的遺產，亟需改變，要斷裂過去形成的房地產在建筑體系下的管理，不能把一個產業集合當成產業模式進行管理。非市場化政策是房地產問題頻發的根源。

（二）承認和尊重產業本身屬性

應該承認和尊重房地產本身具有的社會、金融和政治屬性；充分尊重投資投機是不動產的天然屬性。

（三）提升房地產建設的國家標準

目前的房地產國家標準過低，引導產業和建筑產品升級的制度建設不足，導致建筑成為最大的資源浪費源。建筑強制標準應最低為“百年建筑”，從政策上鼓勵更高標準的建設，提高建筑效益，杜絕“建筑垃圾”；在建筑文化層面制定審批標準，引導城鎮建設耐久化、藝術化，給后人留下建筑文化遺產；擴展建筑效能，摒棄“視角垃圾”。

（四）調整房地產開發模式及管治

中國式的快速開發模式綁架了房地產，破壞性極其嚴重，在這方面上市公司的壞作用尤為明顯。上市公司利用股市圈來的大規模資金快速開發，換取股市的業績。尤其在國有企業政績觀的陪襯下，房地產市場在這種模式和規模的帶領下已形成惡劣的行業慣例。

（五）改變市場與公共政策混淆的狀況

要充分發揮市場在房地產產業的決定性作用，政府負責搞好中低收入人群的住房問題，市場充分滿足中高端消費者的需求，限購限貸政策完全退出市場。鼓勵精品開發，理順開發模式，改變房地產行業的管理模式。

（作者系內蒙古置業晟基有限公司總經理）

責任編輯：康偉