德國租房享受與買房一樣保障

德國租房享受與買房一樣保障

德國柏林街頭，一棟房子上懸掛著房屋出租的聯(lián)系方式。

6月3日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。意見指出，實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，同時也是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。

其中提出，到2020年，形成完善的住房租賃市場體系﹑公共租賃住房保障體系和租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。

業(yè)內(nèi)人士指出，一個完整的房地產(chǎn)市場一般由房屋買賣市場和房屋租賃市場兩大部分組成。從國外經(jīng)驗看，租賃是住房供應(yīng)的“雙引擎”之一，一般占據(jù)40%-60%的市場份額，很多居民一輩子租房。

尤其是近年來，一線城市以及熱點二線城市房價不斷高企的情況下，一些中低收入階層以及進城務(wù)工人員越來越難以在城市中立足。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，在我國，“房改”以來近20年，住房供應(yīng)基本是銷售的“單極化”發(fā)展，租賃市場的發(fā)展相對滯后。

但是，像美國﹑德國等發(fā)達國家則都擁有比較成熟發(fā)達的住房租賃市場和完善的住房租賃政策。

其中，德國就以居民偏好租房﹑租賃市場完善﹑租金管制而著稱。目前，德國住房自有率僅43%，租賃住房占據(jù)了57%的市場份額。

另外，據(jù)全球領(lǐng)先的國際中文房地產(chǎn)平臺居外網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，美國租房與購房年齡分布顯示，30歲以下居民中有51%為租客，33%擁有住宅。

通過對德國等西方國家租賃市場的現(xiàn)狀﹑制度的探索，或為中國租賃市場的發(fā)展提供一個模板。李宇嘉對此總結(jié)了四點有關(guān)德國租賃市場管理的實踐。

首先，住房供應(yīng)政策導(dǎo)向上，租賃供應(yīng)是主體。在德國，不管開發(fā)新房或經(jīng)營租賃，企業(yè)要獲得土地﹑信貸，新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租，或按接受補貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足。“二戰(zhàn)”以來，德國共建設(shè)1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數(shù)為租賃住房，而德國總?cè)丝诓?100萬。

其次，德國租賃市場具有公共屬性，機構(gòu)租賃發(fā)揮“壓艙石”作用。以中低收入者為主的租賃需求，公共產(chǎn)品屬性明顯。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房（450萬套）占24%，私人機構(gòu)房源（410萬套）占22%。

再次，近乎苛刻的租金管制。2012年12月，德國議會通過嚴格的漲租限制，即各州政府控制該州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。近日，針對居民將房屋通過Airbnb平臺投入旅游短租，減少長租供應(yīng)，突破租金控制，德國發(fā)布一項新規(guī)定，從5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自將房屋整套短租給游客，違反者將面臨高達10萬歐元的罰款。

最后，德國對其他租賃權(quán)益的保障也很細致。一是對“可居性”嚴格規(guī)定，建立了住房安全與健康標準的評估體系，包括面積﹑生活設(shè)施﹑生理心理需求等多個評定標準；二是中介費﹑房屋修繕費等全部由房主承擔(dān)；三是德國租房和買房享有的公共權(quán)益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務(wù)。當(dāng)“適居性”和權(quán)益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩(wěn)定。

據(jù)了解，長期以來，由于德國實行嚴格保護租房者的法律法規(guī)，房屋早已回歸到其居住的功能，從而有效抑制了房產(chǎn)市場的投機行為。因此，有關(guān)專家認為，出租房市場中的房屋質(zhì)量良好，租房者的社會階層較高是德國房屋租賃市場健康發(fā)展和引以為自豪的重要特征。

從德國經(jīng)驗看，1998年房改課題組組長孟曉蘇表示，我國的住房租賃市場仍比較薄弱，不僅市場規(guī)模小，而且還存在結(jié)構(gòu)性問題。

某研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽表示，北京﹑上海﹑深圳等特大型城市住房租賃市場日益活躍，在住房限購限貸等調(diào)控政策的背景下，正成為這些城市在住房買賣市場之外的一個住房供給渠道，但市場交易不規(guī)范﹑缺乏系統(tǒng)﹑完善的監(jiān)管制度與體系等問題制約了我國租賃市場的發(fā)展。

孟曉蘇指出，對于住房租賃市場的發(fā)展，也受到人們住房觀念的影響，人們的傳統(tǒng)觀念認為家庭解決住房問題就要買房。但隨著經(jīng)濟形勢和住房形勢的發(fā)展，人們的這種觀念很快就會轉(zhuǎn)變。住房租賃市場發(fā)展滯緩還有住房制度的因素，現(xiàn)行租房制度存在著諸多問題，比如缺乏長期穩(wěn)定性，房東可能隨時終止租賃合同；也無法按照居住者的意愿進行裝修與維護，因為房子不是自己的。未來發(fā)展住房租賃市場，要在住房制度設(shè)計上避免現(xiàn)有的租房中的問題，比如改變租賃合同一年一簽的方式，政府可以用減稅和補貼等措施，鼓勵出租方根據(jù)租房者的需要，采用長期合同進行租賃。（本文編輯馮京津）