房地產并購熱再度來襲

文/林華

房地產并購熱再度來襲

文/林華

7月13日，保利地產披露收購中航工業房地產開發業務的最新進展。保利地產稱，經初步估算，該潛在交易事項涉及房地產項目約70個左右，交易標的金額不超過公司凈資產的15%。同時，保利地產股票于2016年7月14日起復牌。

近來，房地產行業進入一個時代的分水嶺，有關房企并購與重組的戲碼頻頻上演。大型房企通過加速收購地產項目來彌補在土地市場直接拿地投資的減少。

分析人士認為，房地產行業正在悄然發生變化，行業競爭加劇﹑企業戰略調整及地價持續走高等多方面的原因，催化房地產行業并購頻現。

有關專家指出，大量中小房企被淘汰出局的情況難以避免，房地產行業集中度正加速提升，大型房企在市場的主導地位逐步增強，而“大魚吃小魚”的并購現象帶來的寡頭時代值得警惕。

房地產并購意在圈地

7月13日，保利地產披露收購中航工業房地產開發業務的最新進展。保利地產稱，經初步估算，該潛在交易事項涉及房地產項目約70個左右，交易標的金額不超過公司凈資產的15%。同時，保利地產股票于2016年7月14日起復牌。

7月6日晚間，保利地產和中航地產雙雙公告，稱母公司中國保利集團公司與中國航空工業集團公司正在籌劃關于所屬地產相關業務資產的重組整合方案，雙方股票自7月7日起停牌。不過，關于整合方式﹑整合內容﹑所涉資金等未有詳細披露。

近來，房地產行業進入一個時代的分水嶺，有關房企并購與重組的戲碼頻頻上演。中海并購中信﹑恒大殺入攀成鋼﹑中航及保利地產業務整合。

7月13日，恒大地產傳捷報，已完成對中鐵二局攀成鋼51.74畝地塊的收購，定名為“望江華府”。至此，恒大地產內部最高端的“華府系”正式落子成都，并將在主城區首次推出城市別墅。

2014年3月，占地51.74畝的成都錦江區沙河堡片區北1A地塊，掛牌出讓，最終以5132元/平米的底價被中鐵二局拿下。如今，這一地塊被恒大地產收入囊中。

2015年12月29日，恒大地產﹑新世界連發公告，恒大地產將收購鄭裕彤家族新世界及周大福位于北京﹑上海﹑青島，成都﹑貴陽的5個超大型項目，總建筑面積851萬平米，涉及金額204億。

2015年12月上旬，恒大地產收購香港新世界的4個超大型項目，總建筑面積近400萬平方米，總金額135億元人民幣，號稱年度最大房企并購案。

據統計，恒大地產2015年多次收購地產項目。例如，華人置業﹑中渝置地﹑信和置業等知名房企的多個大型項目被恒大地產并購。

另外一起并購個案是中海與中信。今年6月30日，經過三個月時間，成都中信地產已完成和中海地產的工作交接。中海將代表中信地產全面接手中信城﹑健康生態城（牧華路項目）等在內的地產項目工作。

3月14日，中海地產收購中信集團物業組合的公告正式披露，除了告知一份冰冷的資產交易外，還宣布了30年中信地產的開始默默退場。

1月5日，融創中國在上海舉行的新聞發布會上透露，將2016年銷售目標定為超過800億，計劃到2017年底公司年銷售額突破千億，并購將是公司未來獲得土地儲備的重要方式。

2015年以來，融創中國先后在南京﹑武漢﹑成都﹑西安﹑太原﹑合肥﹑海南等二線城市有過并購舉動。截至2015年底，融創的土地儲備達到了4427億，其中通過公開招拍掛獲得的土地僅占1/3，通過并購獲得的土地比例則占比2/3。

1月23日，金科地產與南京句容億豐房地產開發有限股份簽訂項目轉讓協議。此次轉讓地塊位于南京仙林東，出讓面積600畝，轉讓總金額近8億元。

碧桂園的收購生意也在緊鑼密鼓地進行之中。消息顯示，碧桂園與海昌集團收購談判進展順利。收購目標包括海昌天集團旗下位于大連﹑成都﹑天津各地幾乎所有地產項目，而且這些項目均為當地大盤。

分析人士認為，對房企而言，并購的核心目的在于拿地。現在一線及熱點二線城市土地價格飆漲，競爭太厲害，以招拍掛拿地幾乎每幅都是地王，房企要想獲得合理的利潤實在太難了。

因此，從2015年起，很多房企的拿地模式發生變化，項目并購愈發增多，通過項目并購獲取土地開發權，其成本相對較低，且競爭沒有招拍掛那么激烈，很大程度上拼的是信息的獲取能力。

同時，并購項目多數已處于開發過程當中，不需要接盤企業再投入太多精力進行前期繁瑣的開發流程和手續，從而有效提高項目開發周期，形成快速銷售。

此外，利用被并購企業熟悉當地政府和各項資源的優勢，快速得到當地政府﹑市場的認可，從而完成品牌落地和本土化，有利于公司在新進區域規模擴張。

分析人士表示，預計今年越來越多的企業會效仿恒大地產等大型房企，通過加速收購地產項目來彌補在土地市場直接拿地投資的減少。

大魚吃小魚現象頻現

從中國房地產行業告別黃金時代開始，房企也將面臨著一輪新的洗牌，“大魚吃小魚”的并購現象亦隨之成為新常態。

一方面，大型房企通過并購重組構建“巨無霸”漸成趨勢；另一方面，在行業深度競爭時期，一些中小型房企則失去了生存機會。

分析人士認為，房地產行業競爭加劇﹑企業戰略調整及地價持續走高等多方面的原因，催化房地產行業并購頻現。

2013年以來，房地產行業銷售增速減緩，土地資金成本上升，去庫存壓力加大，房地產行業由黃金時代進入到白銀時代，兼并重組被認為是房地產企業增強核心競爭力﹑優化產業結構和資源配置的重要手段。

由于資金缺位，多數中小房企拿地積極性消退，項目開工延緩，銷售回款速度明顯降低。更多中小房企經營壓力上升，被迫出讓企業項目或變賣股權引進戰略投資者，以維系企業正常運營。

同時，針對一些需要進行業務轉型的企業來說，通過行業間的兼并重組利于尋求新的業務增長點。而從一體化的角度來看，企業通過戰略合作﹑行業整合可以充分利用資源，實現優勢互補，進而延長企業價值鏈并擴大企業價值。

2013年以來，一線城市土地供應有限，土地價格居高不下。這使得房企拿地日趨謹慎，進而選擇兼并收購來彌補在土地市場直接投資拿地的減少。通過兼并收購，房企對土地資源的布局進行了補充和完善，從而進一步擴大規模。

統計數據顯示，在北京﹑上海產權交易所，2015年以來掛牌轉讓的房企股權已經超過129億元。其中，北京產權交易所新增掛牌房企分布于蘇州﹑昆山﹑三亞﹑沈陽等二三四線城市。上海產權交易所掛牌的房地產項目22個，其中12個項目轉讓100%股權。

長三角地區成為房企掛牌轉讓股權的重災區，在滬掛牌的22個項目中有15個分布于長三角地區，且大部分選擇100%股權轉讓，例如蚌埠恒遠置業有限公司﹑南京喜馬拉雅置業有限公司﹑南京水清木花置業有限公司等。

實際上，有些小型房企已經破產。2014年至今，四川至少有30家本地企業退出了房地產開發領域。當年活躍在成都的本地房企——圣沅房產﹑武海置業等近兩年在土地市場中早已難覓蹤跡。

從行業的角度看，馬太效應增強，中小房企市場占有率持續縮水。CRIC研究機構的數據顯示，2012年到2014年，TOP50房企的銷售金額及銷售面積市場份額持續增長，行業集中度進一步提升；但另一方面，中小房企的市場份額進一步被擠占，生存空間進一步壓縮。

現在房地產進入微利時代，中小型房企銷售跟不上，利潤難保障，很難經營下去，最終選擇出售股權退出市場已成必然。

去年3月以來，在寧波﹑南京﹑無錫﹑合肥﹑襄陽﹑神木等地，十余家中小房企被曝光因資金鏈斷裂而陷入了破產危機。房地產市場正處于新一輪洗牌，被洗牌出局的必定是中小房企。

不久前，北京市住建委發文稱，有473家房地產開發企業的資質證書，有效期屆滿后未依法申請延續或工商營業執照已注銷。這意味著這473家房地產開發企業將在京城樓市消失。

房企消失潮并不只是出現在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數據顯示，武漢共有在冊房地產開發企業1375家。相比2012年同期，房企數量減少了200余家。

一份最新調查報告顯示，90%的房企負債率都在150%-200%以上。有關專家認為，每年的五六月是中小房企的一個艱難生存期，產品類型偏高端且周轉率較慢﹑前期拿地過于激進導致成本較高﹑資信不太好貸款受限的中小房企，將存在更多市場風險。

值得一提的是，在房地產市場急轉直下之時，中小型房企已經停止拿項目，一些主業非地產的公司也開始剝離房地產業務。

分析人士預測，未來三年內將至少有30%的中小型房企被淘汰出局；到2015年，國內房企總量可能會減至3.5萬家。

房地產步入寡頭時代

在本輪房地產行業的調整中，一批中小房企﹑區域性房企倒掉；相反，萬科﹑恒大等大型龍頭房企銷售額仍有較大增幅，市場占有率有一定提高。因此，在這一輪房地產調整的周期里房地產并購機會會大量出現，行業集中度也將不斷提高。

任何一個行業在歷經高速增長后，行業空間會趨于飽和，全行業也將放低增速，轉而進入一個相對穩定的平臺整理期。

目前，房地產市場歷經了十幾年的黃金增長期后，也進入了一個相對穩定的通道進行整理。而在這個平臺期內，市場上的資金將進一步增加行業集中度﹑龍頭企業市場占率明顯提高﹑土地儲備及項目數量都向龍頭企業集中，也因此，整個行業的集中度會不斷提高，多層次并購也會集中出現。

從城市分布看，二三線城市的房地產項目去化較為緩慢，中小型房企生存較為艱難，區域性房企的生存空間較為有限。部分區域性房企紛紛倒閉已經很能說明，未來在資金面沒有明顯緩解，項目去化較慢，中小型房企的冬天將不可避免。

相比中小房企，大型龍頭房企的資金還是相對寬裕，土地儲備較為充實，業態較為豐富，即使行業毛利下滑，行業景氣度下降也仍然可以平價走量回籠資金，加上其它業務收入進行彌補，大型房企依然可以維持一定盈利水平。

有關專家指出，2016年房地產業將延續強者恒強的競爭格局，中小房企被淘汰出局難以避免，房地產行業集中度正加速提升，大型房企在市場中的主導地位逐步增強，有品牌﹑資金和資源優勢的龍頭房企將做大做強，也標志著中國房地產行業進入寡頭時代！

統計數據顯示，2015年銷售額達到“千億軍團”的房企已經擴容至7家，未來“千億軍團”房企之間的競爭將更加激烈，行業老大地位的爭奪亦是如此。

例如，萬科正在謀劃未來十年的萬億市值大平臺，恒大多元化謀求規模化的持續增長，爭取行業領先的地位。而中交系﹑招商系﹑保利系等重組形成“巨無霸”聯合體將成為這些房企爭奪行業老大地位的重要籌碼。

據稱，招商地產未來可能因為母公司資產的注入成為中國最大市值的房企；金豐投資重組方案完成后，綠地市值或將成為房地產行業“老大”，這將加劇2016年房地產行業的“龍爭虎斗”。

分析人士表示，這些品牌房企重組完成后，中國房地產市場將形成若干個“巨無霸”型的房企。屆時，“大者恒大，強者恒強”局面的形成，最終會推動市場集中度越來越高。

據稱，超大型房企競爭格局加劇，行業集中度將持續上升。萬達﹑保利﹑中海﹑恒大﹑碧桂園躋身“千億俱樂部”，晉級銷售榜第一集團。

有關專家指出，從2015年樓市大勢來看，成交持穩是大概率事件，房企仍在上演“強者恒強”的競爭格局。龍頭房企之間差距正在縮小，而中小房企無論在資金成本及管控能力上都愈發落后。

房地產行業正在悄然發生變化，資金短缺﹑利潤縮水等多種因素，讓大多房地產企業十分“糾結”，項目轉讓﹑并購﹑破產重組等現象開始不斷出現。

對于大型房企而言，其暢通的融資渠道則能夠很好地化解在開發﹑銷售環節增加資金投入所帶來的震動。當越來越多的中小企業無力“抗壓”而出走地產圈時，剩下的大型房企將通過并購方式不斷擴充自己的實力。

房地產行業正在走向洗牌和整合，大型房企向超大型房企方向發展，而一些名不見經傳的中小型房企會加快消失，預計未來二三十個大型房企的市場份額會繼續加大，壟斷趨勢進一步加強。

隨著寡頭競爭時代的來臨，過去十多年以住宅開發商為主的行業格局，將一去不復返。中國樓市已經進入了下半場，要想在下半場活下來并且活得好，就必須適應樓市告別粗放式增長﹑進入精細化發展的新階段，加快企業轉型，提高抗風險能力。