買到手的房子為何「飛」了？

余曉文

案例重現

來自湖南衡陽的高小姐於2013年10月，經廣州裕豐諮詢顧問有限公司中介，與賣家林女士達成協議，簽訂了《存量房買賣合同》（下稱「三方合同」），出資購買林女士名下廣州市天河區平月路南國一街15號的一處房產；並隨即向林女士支付了購房定金和贖契款共計20萬元（人民幣，下同）；同時向裕豐公司指定的辦理按揭業務的廣州市盈聯投資顧問有限公司支付按揭費用6000元，買家並先行單方簽署了書面的網簽合同。然而，此後林女士卻以房屋為夫妻雙方共有財產，其一人意見無效等理由，拒絕執行與高小姐的買賣合同，並在此後將這套房轉賣給了他人。

面對被毀約的情況，高小姐要求林女士退回已付定金206000元，並根據條款支付違約金325000元及與本案相關各項費用。同時要求裕豐中介公司承擔連帶責任。而被告林女士也提出了仲裁反申請。

「這是一起非常典型的案例。」對房產糾紛案件有著多年經驗的廣州市律師協會房地產法律專業委員會主任許奮飛律師表示，現存交易模式有缺陷。他建議，買家應利用好《物權法》中「預告登記」這一制度，保障自身合法權益。

賣家變卦合同被偷改申請仲裁原告變被告

事實上，在高小姐經歷了上述備毀約事件之後，還發生了一件更讓人意想不到的事情。一名自稱為林女士代理人的程先生竟在此過程中，以協商為名來到中介門店，在未獲得許可的情況下偷偷帶走了三方合同中中介公司保留的一聯。而根據此後中介公司向仲裁機構提交的陳述表明，這份合同被帶走後有篡改刪減痕跡。

面對被毀約的情況，高小姐向廣州市仲裁委員會提起仲裁並提出了上述的賠償要求。高小姐認為，雙方及中介公司已經通過網簽合同的形式，確定了這起房屋買賣交易，林女士無故違約，並在其中有偷取、篡改合同、一房多賣等違規行為。而中介一方也在未經同意的情況下，就擅自撤回了網簽合同，應一併承擔責任。

然而令人意外的是，本案被告林女士卻提出了仲裁反申請。與高小姐的陳述大相徑庭的是，林女士在反仲裁申請書中表示，由於高小姐未按時支付定金，並主動撤回了合同，其才將此房轉賣給了他人，並要求高小姐支付上訴違約金。

中介稱受到壓力撤合同

按照中介裕豐公司向仲裁機構提交的陳述，在其所保留的合同被偷走後，約2013年11月8日，他們收到林女士代理人程先生和其朋友（天河區房管部門人員）來電，要求撤銷網簽合同。由於房管局屬於房屋交易中的直接主管部門，中介迫於壓力只能於按揭公司處撤回了交易合同。

令人奇怪的是，作為主管機構的房管局，怎麼會直接干涉房產交易呢？有媒體就此事致電了廣州市天河區房屋交易登記中心。該中心工作人員稱：按規定買賣合同需當事雙方知情並同意的情況下，才能撤回；房管部門無權也不會要求撤回合同。

高小姐在得知合同被撤回後，於11月11日向法院申請了仲裁前財產保全，查封了涉案房產。12月6日上午，法院裁定解除對涉案房產的查封；但亦於同日下午，根據其第二次提出的財產保全申請再次查封了涉案房產，當時天河區房管局向法院出具了已辦妥查封手續的相關法律文件。但此後不久，天河區房管局又向法院發函，改稱賣家林女士於2013年12月6日下午13點即已在房管局辦理了涉案房產的交稅過戶手續，而法院是於13點40分左右才到房管局辦理查封涉案房產手續的，據此認定涉案房產已經轉移給他人，法院的查封錯誤，要求解封。

買家質疑：神速過戶有貓膩？

高小姐表示，根據天河區房管局給越秀區法院的函件，2013年12月6日下午上班後不到半個小時，天河區房管局就將解封、繳納稅費和過戶等所有二手房過戶手續一次辦齊辦妥並歸檔，將涉案房產轉移過戶給了林女士指定的他人，這樣的速度非常反常。一般情況下，房屋交易登記排隊都要排幾個小時，為什麼偏偏這宗交易就能獲得超常規的辦理速度，其他交易卻要買賣雙方等好幾天呢？聯繫到前面電話要求中介撤回合同一事，高小姐認為很難相信這其中沒有貓膩。

在對房屋交易登記中心的調查中，相關負責人回應稱：房產交易合同撤回、修改需雙方當事人同意，房管部門自身並不會插手交易。他表示，如果當事人認為交易操作中有問題，可以提供相關資料，他們也會介入調查，堅決杜絕可能的越權行為。

律師觀點：交易模式有缺陷

針對這起糾紛，廣州市律師協會房地產法律專業委員會主任許奮飛律師表示：「本案是一起典型案例。近年來在房屋買賣中出現的糾紛案越來越多，而如同本案一樣，這些糾紛大多都是在中介參與的情況下發生的。如當事人確有證據證明未經自己同意，對方私自修改了合同，可依法向仲裁機構要求賣方承擔違約責任，並可同時要求中介承擔連帶責任。」

許律師還表示：「現有的房屋交易制度下，網簽合同這種形式易被鑽空子。同時由於中介公司的聯合體房地產中介協會直接受房管局業務管理，不排除個別工作人員可能借機向中介施加影響力。這也是現存房屋交易模式的一種缺陷。」

那麼在現有情況下，買賣雙方如何保障自身的合法權益呢？

許律師指出：「為保障房屋買賣合同簽署後的雙方利益，《物權法》中設立了『預告登記制度』。當事人簽訂買賣房屋的協議後，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」不過，這一制度在買房者中，了解還不十分普遍。許律師建議買房者利用好這一制度，保障自身合法權益。